十八屆三中全會通過的《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”；“完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場”。

　　國土資源部規(guī)劃司的司長董祚繼表示，已經(jīng)明確要加快修訂相關(guān)法律；在立法之外，適時推出農(nóng)村集體土地改革的試點。董祚繼透露，與以往不同的是，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點是統(tǒng)一布置。目前相關(guān)部門正在進(jìn)行方案討論，預(yù)計2014年上半年有望出臺具體辦法。

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，能否緩解房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)不足的問題？恐怕短期內(nèi)不可抱過高期望。

　　各界關(guān)注的焦點是，農(nóng)村集體經(jīng)營性用地直接入市，能否解決當(dāng)前的高地價問題。

　　與房地產(chǎn)關(guān)系不大？

　　正如董祚繼所言，農(nóng)村的問題相當(dāng)復(fù)雜，不僅是經(jīng)濟問題，更是社會問題。集體土地制度改革，不管是修法還是試點，都需要很大決心。不少省市也在進(jìn)行試點。比如，重慶、成都創(chuàng)新出土地指標(biāo)交易的“地票”模式。

　　董祚繼透露，在統(tǒng)一部署的前提下，集體建設(shè)用地試點的進(jìn)程將會很快。他透露，包括農(nóng)業(yè)部、國土部、林業(yè)部以及相關(guān)中農(nóng)辦等相關(guān)部門正聯(lián)合研究試點的方案，預(yù)計2014年上半年有望出臺。

　　中國指數(shù)研究院研究的總監(jiān)何田稱，長期以來，地方政府通過在土地開發(fā)中的壟斷地位，造成土地交易過程中出現(xiàn)明顯的“剪刀差”：一方面，城鄉(xiāng)二元化造成農(nóng)地價值被低估，政府通過低價收購農(nóng)地高價轉(zhuǎn)讓為城市建設(shè)用地，獲取一級開發(fā)價差；另一方面，工業(yè)用地與經(jīng)營性用地價差懸殊。城鎮(zhèn)化過程中，土地的增值被轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸氖杖牒烷_發(fā)商收益，被征地農(nóng)民的利益缺乏有效的保護(hù)，人為拉大了城鄉(xiāng)差距。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長任志強對此深有體會。在2013年網(wǎng)易經(jīng)濟學(xué)家年會上，任志強再度對現(xiàn)行的土地制度進(jìn)行了抨擊。任志強稱，在各種類型的土地中，住宅土地供給只占到20%多，大量的土地都被工業(yè)用地所占用。而在所有的建設(shè)用地中，開發(fā)商所能開發(fā)的比例少得可憐，但所有的罪狀都扣在開發(fā)商頭上。任志強再次直言，目前房地產(chǎn)的問題不在開發(fā)商，而是土地制度。

　　各界較為關(guān)注的焦點是，農(nóng)村集體經(jīng)營性用地直接入市，能否解決當(dāng)前的高地價問題？董祚繼的答案是，不能說沒有關(guān)系，但此次改革與房地產(chǎn)關(guān)系不大。

　　董祚繼稱，農(nóng)村集體建設(shè)土地分為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體經(jīng)營性用地以及農(nóng)村公益性用地。其中，農(nóng)村宅基地至少占據(jù)了70%以上的比例，但此次改革并沒有涉及，而只涉及其中的農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市。這只能緩解城市經(jīng)營性用地不足，解決不了商品房用地不足的問題。不過，農(nóng)村集體經(jīng)營土地入市，至少增加了城市經(jīng)營性工業(yè)用地的供給渠道，可緩解城市經(jīng)營性工業(yè)用地壓力，對平抑這部分地價仍然有好處。會受到影響的包括工業(yè)用地、旅游地產(chǎn)用地等。

　　公眾的期待

　　公眾較關(guān)心的只是地價與房價什么時候才能回歸合理。任志強稱，當(dāng)土地實現(xiàn)完全市場化的時候，地價就會合理。但他高興地發(fā)現(xiàn)，2013年經(jīng)濟工作會議提出要減少工業(yè)用地供給，增加住宅用地供給。

　　全國人大財經(jīng)委副主任委員賀鏗稱，只有土地私有的時候，地價才可以回歸到合理。地價的推手主要是政府。政府之所以能把地價推高，就是利用了土地集體所有制和國家所有制兩種土地形式。如果我們的土地是私有的，政府就不可能有土地財政。現(xiàn)在的土地市場，決定權(quán)在政府手上，使用者沒有決定權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管由于多項法律條文的障礙及農(nóng)村土地確權(quán)工作尚未完成等諸多原因，短期內(nèi)不能實現(xiàn)土地改革制度的根本破局，但增減掛鉤、土地流轉(zhuǎn)信托及土地?fù)Q股權(quán)等農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，均為我國土地改革開辟了新的道路。盡管改革難度重重，但終究意義重大。人們有理由對土地制度改革充滿期待。

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