樓市短期不會有嚴厲的調(diào)控已越來越明晰，樓盤降價沒有繼續(xù)發(fā)酵，市場信心正在回穩(wěn)。自2月28日創(chuàng)下近期新低后，A股地產(chǎn)指數(shù)正在慢慢收復失地。一度甚囂塵上的“崩盤論”也漸漸歸于平靜。

　　正在這時候，保利地產(chǎn)旗下三個樓盤推出了“頭付分期”的營銷活動。在廣州樓市，利用頭付做營銷文章，一度被視為樓市低迷的風向標，龍頭房企此時祭出這樣的招數(shù)，意欲何為？“為了盡快清盤。”這是記者在實行頭期分期支付樓盤現(xiàn)場得到的答案。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，那些對成交量有要求的房企、樓盤，近期可能會有更大優(yōu)惠、更多折扣，至于會否降價，至少要等到三季度之后，短期內(nèi)仍是奢望。

　　市場現(xiàn)狀：清盤要求下的“頭付分期”

　　熟悉廣州房地產(chǎn)市場的人知道，在頭付上做文章，祈福集團運用得較為嫻熟。2008年樓市低迷時，祈福集團便推出了相當于“免頭期”、“零頭付”的促銷手段。記者日前致電番禺祈福名都售樓部，銷售人員告知，目前樓盤仍實行頭付三成、七成樓款3年內(nèi)免息支付的銷售辦法。

　　相比祈福集團，保利地產(chǎn)旗下保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉3個樓盤實行的又是不同的促銷辦法。保利西海岸銷售人員給記者所看的“頭付分期”活動的具體辦法是：頭套房購家4個月內(nèi)付清頭期房款（三成），分三次支付，每次分別支付5%、15%、10%；二套房購家9個月內(nèi)付清頭期房款（七成），分5次支付，每次分別支付5%、15%、15%、20%、15%。

　　該銷售人員告訴記者，公司要求樓盤所有洋房要在今年6月份前清貨，如今仍有幾百套洋房單位，此前每個月的成交量是百余套，“頭付分期”是針對很有意向的購家所采取的營銷活動，希望以此帶來更多的成交。據(jù)介紹，在此次活動開展之前，保利西海岸其實就可以“頭付分期”，不過需要公司專業(yè)特批，并且時間也沒有4個月、9個月這么長。

　　對于保利地產(chǎn)的“頭付分期”，經(jīng)濟學家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓直言“屬于短期市場促銷活動”，是當前房企營銷策略的調(diào)整，并不是擔憂后市。實際上是開發(fā)商部分墊支頭付，希望通過降低頭付來搶奪更多剛需，達到成交的目的。

　　“該活動只是短期的。”保利地產(chǎn)內(nèi)部相關人員透露，“頭付分期”的促銷已經(jīng)停止了，估計其他樓盤亦不會跟進。

　　走勢預測1：

　　更大優(yōu)惠更多折扣將現(xiàn)身

　　在業(yè)內(nèi)看來，保利地產(chǎn)的“頭付分期”也許只是驚鴻一瞥即告一段落，市場示范效應不強。但接下來，肯定會有更多樓盤進行更大力度的促銷，推出更大的優(yōu)惠。

　　因為現(xiàn)在整體銷售狀況不太樂觀。“現(xiàn)在銷售確實放慢了”，廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理賴崢告訴記者，現(xiàn)在市場對房價回歸有期望，套現(xiàn)、持幣觀望的氣氛較濃。

　　中原地產(chǎn)研究部的較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，22家公布業(yè)績的上市房企的銷售總金額為570.5億元，環(huán)比1月份的987.5億下降了42%。與去年同期相比，雖然不少房企2月份的銷售仍保持一定增速，但增速已經(jīng)明顯放緩，且與1月份相比，環(huán)比銷售額也出現(xiàn)較大回落。甚至，有龍頭房企的同比業(yè)績也出現(xiàn)下滑。興業(yè)證券統(tǒng)計的22個城市樓市成交情況顯示，1月份、2月份累計成交同比下降了15%。興業(yè)證券的較新分析報告直指，2014年年初樓市成交較去年同期走弱較為明顯。

　　成交下滑、增速放緩只是壓力的一部分，另一部分來自今年新增供應量的加大。去年樓市的一帆風順，讓很多房企對今年的銷售提出了更高的目標，要完成目標，當然要加大供應量。“今年全國整體供應量比去年同期增加了10%-15%，”保利地產(chǎn)頭席研究員吳定金分析認為，因為成交量上不來，供應量又小幅增長，導致很多城市的庫存量越來越高。

　　銷售不佳，套現(xiàn)、持幣觀望的氣氛濃厚，房企肯定不希望這種狀態(tài)會保持到4月份、5月份的銷售季節(jié)，進而影響到全年計劃的完成。賴崢認為，為了搶客，提升成交活躍度，開發(fā)商會加大優(yōu)惠，推出更多折扣。至于那些定下了很高銷售目標、對成交量有要求的房企，估計動作會更大。

　　走勢預測2：

　　短期內(nèi)不大可能直接降價

　　今年樓市沒能像去年一樣迎來開門紅，興業(yè)證券認為是“按揭貸款從額度和折扣上都趨緊”。一邊是高房價，一邊是高利率，導致購房成本壓力增大，自然會抑制消費需求。

　　如果房貸額度及利率是導致1月份、2月份成交低迷的真正原因，季度的情況可能會有所改善。吳定金指出，去年季度出現(xiàn)資金緊張，第三季度就有“微刺激”政策出臺；現(xiàn)在的困局和去年季度差不多，估計接下來也會有“微刺激”出臺。雖然“微刺激”無法根本扭轉目前庫存量增加的狀況，但會讓市場穩(wěn)定下來，不至于繼續(xù)惡化?？梢灶A見，既然形勢尚未明朗，成交持續(xù)不振未必就是未來的主題，開發(fā)商肯定不會輕易祭出直接降價這一大招。“按照目前的市場形勢發(fā)展，估計樓市在第三季度會出現(xiàn)盤整。只有盤整超過半年，房價才會真正下降。因此，短期內(nèi)不太可能見到直接降價。”

　　謝逸楓同樣認為，廣州樓市尚未進入“以價換量”的階段。，房企資金鏈穩(wěn)定，到位資金良好，不存在降價動力。，地價上漲與開發(fā)成本加大，降價意味著利潤減少。第三，從前兩個月的房企銷售業(yè)績來看，大房企總體完成不錯，不存在“以價換量”完成年度銷售任務的需要。即使市面上的優(yōu)惠、折扣會增多，但房價基本沒有下降的空間。

　　3·15，多些誠意撐剛需

　　一周熱評

　　□本刊評論員

　　在接下來的一段時間，我們將會看到更多的推貨、更大的優(yōu)惠、更高的折扣。但當下的市場，還不能迫使開發(fā)商拿出降價的誠意。

　　轉眼又是3·15。多年來，房價快速上漲，房子供不應求，讓3·15在房地產(chǎn)行業(yè)失去了它一度被賦予的意義，現(xiàn)在的作用只是提醒市場，3·15之后，又一個銷售旺季將會呼嘯而至。

　　以往的3·15是甜蜜的提醒，今年則有些苦澀。去年房子賣得那么好，養(yǎng)大了房企的胃口，對今年提出了更高的銷售目標?？上?，豐滿的理想也有遭遇骨感現(xiàn)實的時候，今年樓市沒有開門紅，去年季度的火爆銷售場面今年難得一見，不僅中小型房企業(yè)績下滑，甚至有龍頭房企前兩個月的業(yè)績也有滑坡。因此，今年4月份、5月份能否像往年一樣成為銷售旺季，確有疑問。

　　樓市沒能實現(xiàn)開門紅，壓縮了房企的回旋時間，將4月份、5月份變成銷售旺季，是必須要完成的任務。一旦4月份、5月份繼續(xù)失收，上半年過去，除非能夠出現(xiàn)像2009年、2010年那種大逆轉，否則很多房企將會面臨難以收拾的局面。較近有機構提供的全國70個城市2005年至2013年的供需數(shù)據(jù)顯示，目前全國的房地產(chǎn)供需比為119%，供需相對均衡，中國房價未到崩盤的時候。但對很多房企而言，崩盤是中長期要考慮的問題，如何讓市場成交再度活躍、收復失地才是當務之急。

　　時至3月中旬，房地產(chǎn)今年所面臨的政策環(huán)境已基本確定，投機、投資性需求仍會被抑制，樓市消費主力不會發(fā)生改變。剛需，仍是人人得以搶之的蛋糕，只有吸引大量剛需入市，才能挽住頹勢、告別低迷、激活市場、收復失地。

　　事實上，現(xiàn)在的剛需身上有太多的束縛。一是房價越來越高，剛需想要入市不容易；二是部分樓盤的“雙合同”、“三合同”，變相加大了剛需入市的成本；三是銀行房貸收緊、利率提高，剛需購房要等待更長的時間、支付更高的成本；四是房子面積越來越大、總價越來越高……要激活市場，就必須解除剛需身上的束縛。這當中的束縛，有些在房企力所能及的范圍之外，需要政府、銀行才能達成。較近的南京樓市新政，可以看作是解除剛需身上部分束縛的舉措，“90平方米以下戶型占比達到50%以上”一旦實現(xiàn)，將會讓剛需有更大的選擇空間。

　　只是，南京實在有點遠，新政產(chǎn)生效果的時間也有點長，期望銀行降低利率又不太靠譜，房企要的是能解燃眉之急、立竿見影的辦法。所以，在接下來的一段時間，我們將會看到目前市場的暮氣被打破，會看到更多的推貨，同時，房企會在剛需敏感的價格上作出一定的讓步，給出更大的優(yōu)惠、更高的折扣。甚至，一些對剛需頗有吸引力的頭付分期、零頭付等方式也會被更多樓盤所采用。從開發(fā)商的角度來說，這是以誠意換成交。

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