由中國銀行海南省分行聯(lián)合省農(nóng)村信用社舉辦的“金融支持海南旅游房地產(chǎn)”銀企座談會24日在海口舉行。會議邀請到了國內(nèi)多位金融領(lǐng)域知名學者、專家及房地產(chǎn)企業(yè)代表，就“房產(chǎn)稅征收”“房產(chǎn)市場政策走向”等議題展開探討與交流，為海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展獻計獻策。

　　房地產(chǎn)稅法已著手起草

　　中國政法大學財稅法研究主任、教授施正文介紹，房地產(chǎn)稅改革與立法中的難題與思路表現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的功能定位、征稅范圍、計稅依據(jù)等。影響房價的因素在于，稅收因素、市場供求、居民住房理念、限購政策、土地政策、金融政策、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟社會發(fā)展水平、區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、政府住房保障職能、國家治理現(xiàn)代化等。

　　今年已經(jīng)成立了“中華人民共和國房地產(chǎn)稅法”起草小組，現(xiàn)已著手展開調(diào)研、起草工作方案指定等立法工作，有望2015年底前完成法律草案，預計較早2016年通過《房地產(chǎn)稅法》，各地在實施中享有較大自主權(quán)限。

　　偏緊貨幣政策或難維持

　　“過去十五年，房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。投資大幅增長，占固定資產(chǎn)投資比例高達20%以上；2008年以來，房地產(chǎn)年均銷售10億平方米；2013年全國住房均價超過6000元/平方米。”中國銀行國際金融研究所副所長宗良說，2014年以來，由于偏緊的信貸環(huán)境、高企的資金利率、人民幣匯率的大幅波動、居民預期的悄然轉(zhuǎn)向加大了房地產(chǎn)市場的趨勢性、周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的壓力，房地產(chǎn)市場將小幅漸進下滑。同時，在新的“分類指導”調(diào)控政策作用下，區(qū)域性的供求失衡矛盾有望得到緩解，銀行業(yè)對頭次置業(yè)、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域的信貸支持仍將保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場發(fā)生大幅逆轉(zhuǎn)可能性不大。

　　宗良指出，以融資體系促房地產(chǎn)融資。2013年下半年監(jiān)管機構(gòu)股票市場發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，2014年年初股票市場快速擴容，其它的直融渠道還有債券、基金等。房地產(chǎn)直融占比在未來將會持續(xù)上升，其中股票和債券融資之和占比在2015年可達到10%，2020年可達到20%左右，2030年可達到25-30%左右。

　　預計未來，會有新的推進手段，加大試點額度的規(guī)模，特別是加大用于房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證劵化的額度；放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用質(zhì)量約束，將資產(chǎn)的信用級別從優(yōu)質(zhì)級放寬到投資級；建構(gòu)與房貸資產(chǎn)證劵化相配套的二級市場交易制度體系，提高房貸資產(chǎn)證劵化產(chǎn)品的流動性等。

　　房地產(chǎn)貸款證劵化對房地產(chǎn)融資的貢獻將有穩(wěn)步提升。在2015年可達到2%，2020年可達到10%左右，2030年可達到20%左右。

　　海南要發(fā)展旅游房地產(chǎn)

　　“我國房地產(chǎn)市場明顯分化。”國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究研究員趙路興說，2013年商品房銷售面積增長20%，銷售額增長30%，是近十年房地產(chǎn)第三個高增長年。進入2014年，市場分化明顯，1到2月房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比增長19.3%，其中住宅5426億元，增長18.4%，占比68.2%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況。目前，房地產(chǎn)市場已降溫，但土地市場依然很熱。今年房價走勢將保持平穩(wěn)，調(diào)控政策保持持續(xù)和穩(wěn)定。

　　未來以住房為主的房地產(chǎn)市場將發(fā)生變化，商業(yè)、寫字樓、養(yǎng)老、旅游類服務(wù)型地產(chǎn)日益發(fā)展。旅游地產(chǎn)不是簡單到旅游區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)，還包括旅游產(chǎn)品的開發(fā)、運營、管理和旅游服務(wù)體系的建設(shè)等一系列內(nèi)容。

　　采訪中，一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)人士表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)，要組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險、金融等配套服務(wù)機構(gòu)，以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風險，提高旅游房地產(chǎn)市場的可信度、信譽度。同時，保障消費者的權(quán)益，健全旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)，完善行業(yè)制度，對旅游房地產(chǎn)的發(fā)展給以科學的規(guī)范和引導，做到旅游房地產(chǎn)業(yè)有法可依，有章可循。

　　此外，海南作為國際旅游島，應(yīng)將傳統(tǒng)的觀光旅游升級為休閑度假。針對消費群體的不同需求，開發(fā)出一系列旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，打造生態(tài)度假、都市娛樂、濱海休閑、養(yǎng)生旅游等。

　　海南開維集團董事長李黎明也表示，海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)應(yīng)該提升項目質(zhì)量，瞄準高端市場，充分發(fā)揮海南國際旅游島特有的資源優(yōu)勢。

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