由中國(guó)銀行海南省分行聯(lián)合省農(nóng)村信用社舉辦的“金融支持海南旅游房地產(chǎn)”銀企座談會(huì)24日在海口舉行。會(huì)議邀請(qǐng)到了國(guó)內(nèi)多位金融領(lǐng)域知名學(xué)者、專家及房地產(chǎn)企業(yè)代表，就“房產(chǎn)稅征收”“房產(chǎn)市場(chǎng)政策走向”等議題展開(kāi)探討與交流，為海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

　　房地產(chǎn)稅法已著手起草

　　中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究主任、教授施正文介紹，房地產(chǎn)稅改革與立法中的難題與思路表現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的功能定位、征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)等。影響房?jī)r(jià)的因素在于，稅收因素、市場(chǎng)供求、居民住房理念、限購(gòu)政策、土地政策、金融政策、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、政府住房保障職能、國(guó)家治理現(xiàn)代化等。

　　今年已經(jīng)成立了“中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅法”起草小組，現(xiàn)已著手展開(kāi)調(diào)研、起草工作方案指定等立法工作，有望2015年底前完成法律草案，預(yù)計(jì)較早2016年通過(guò)《房地產(chǎn)稅法》，各地在實(shí)施中享有較大自主權(quán)限。

　　偏緊貨幣政策或難維持

　　“過(guò)去十五年，房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。投資大幅增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資比例高達(dá)20%以上；2008年以來(lái)，房地產(chǎn)年均銷售10億平方米；2013年全國(guó)住房均價(jià)超過(guò)6000元/平方米。”中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良說(shuō)，2014年以來(lái)，由于偏緊的信貸環(huán)境、高企的資金利率、人民幣匯率的大幅波動(dòng)、居民預(yù)期的悄然轉(zhuǎn)向加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性、周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)將小幅漸進(jìn)下滑。同時(shí)，在新的“分類指導(dǎo)”調(diào)控政策作用下，區(qū)域性的供求失衡矛盾有望得到緩解，銀行業(yè)對(duì)頭次置業(yè)、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域的信貸支持仍將保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生大幅逆轉(zhuǎn)可能性不大。

　　宗良指出，以融資體系促房地產(chǎn)融資。2013年下半年監(jiān)管機(jī)構(gòu)股票市場(chǎng)發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，2014年年初股票市場(chǎng)快速擴(kuò)容，其它的直融渠道還有債券、基金等。房地產(chǎn)直融占比在未來(lái)將會(huì)持續(xù)上升，其中股票和債券融資之和占比在2015年可達(dá)到10%，2020年可達(dá)到20%左右，2030年可達(dá)到25-30%左右。

　　預(yù)計(jì)未來(lái)，會(huì)有新的推進(jìn)手段，加大試點(diǎn)額度的規(guī)模，特別是加大用于房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證劵化的額度；放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用質(zhì)量約束，將資產(chǎn)的信用級(jí)別從優(yōu)質(zhì)級(jí)放寬到投資級(jí)；建構(gòu)與房貸資產(chǎn)證劵化相配套的二級(jí)市場(chǎng)交易制度體系，提高房貸資產(chǎn)證劵化產(chǎn)品的流動(dòng)性等。

　　房地產(chǎn)貸款證劵化對(duì)房地產(chǎn)融資的貢獻(xiàn)將有穩(wěn)步提升。在2015年可達(dá)到2%，2020年可達(dá)到10%左右，2030年可達(dá)到20%左右。

　　海南要發(fā)展旅游房地產(chǎn)

　　“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化。”國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究研究員趙路興說(shuō)，2013年商品房銷售面積增長(zhǎng)20%，銷售額增長(zhǎng)30%，是近十年房地產(chǎn)第三個(gè)高增長(zhǎng)年。進(jìn)入2014年，市場(chǎng)分化明顯，1到2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7956億元，同比增長(zhǎng)19.3%，其中住宅5426億元，增長(zhǎng)18.4%，占比68.2%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已降溫，但土地市場(chǎng)依然很熱。今年房?jī)r(jià)走勢(shì)將保持平穩(wěn)，調(diào)控政策保持持續(xù)和穩(wěn)定。

　　未來(lái)以住房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生變化，商業(yè)、寫(xiě)字樓、養(yǎng)老、旅游類服務(wù)型地產(chǎn)日益發(fā)展。旅游地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單到旅游區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還包括旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理和旅游服務(wù)體系的建設(shè)等一系列內(nèi)容。

　　采訪中，一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)人士表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)，要組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險(xiǎn)、金融等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的可信度、信譽(yù)度。同時(shí)，保障消費(fèi)者的權(quán)益，健全旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)，完善行業(yè)制度，對(duì)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展給以科學(xué)的規(guī)范和引導(dǎo)，做到旅游房地產(chǎn)業(yè)有法可依，有章可循。

　　此外，海南作為國(guó)際旅游島，應(yīng)將傳統(tǒng)的觀光旅游升級(jí)為休閑度假。針對(duì)消費(fèi)群體的不同需求，開(kāi)發(fā)出一系列旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，打造生態(tài)度假、都市娛樂(lè)、濱海休閑、養(yǎng)生旅游等。

　　海南開(kāi)維集團(tuán)董事長(zhǎng)李黎明也表示，海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)應(yīng)該提升項(xiàng)目質(zhì)量，瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，充分發(fā)揮海南國(guó)際旅游島特有的資源優(yōu)勢(shì)。

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