進(jìn)入2014年，中國房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，杭州、常州、秦皇島部分項目出現(xiàn)大幅降價，而類似浙江興潤置業(yè)等地產(chǎn)公司行將破產(chǎn)的新聞也不鮮見。這引發(fā)人們對住宅地產(chǎn)“供過于求”的強(qiáng)烈關(guān)注，人們對房地產(chǎn)市場崩盤的擔(dān)憂也與日俱增。

　　如何看待未來房地產(chǎn)價格走勢？在新型城鎮(zhèn)化提速的背景下，商業(yè)地產(chǎn)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？就上述熱點話題，《中國經(jīng)營報)》記者近日對帝海集團(tuán)總裁李小明進(jìn)行了專訪。

　　“房價跌8%可能性都不大”

　　《中國經(jīng)營報》：進(jìn)入2014年，中國房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，杭州、常州、秦皇島部分項目出現(xiàn)大幅降價，因此有觀點認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場有可能要崩盤，請問如何看待這個觀點？

　　李小明：中國房地產(chǎn)市場在各方博弈的情況下發(fā)展到今天，價格暴漲的可能性已經(jīng)沒有了，但是價格暴跌更不可能，中國房地產(chǎn)崩盤論調(diào)不可信。說中國房地產(chǎn)市場要崩盤的，不是危言聳聽就是一廂情愿，做出這種判斷的對現(xiàn)實行情肯定不了解。

　　網(wǎng)上有言論說中國房地產(chǎn)價格要跌80%，這非常不可信。一套以500萬元購購的房子，到銀行做了20%的按揭，意味著貸了100萬元的款，如果真的跌了80%，必然出現(xiàn)大量的斷供現(xiàn)象。即使銀行收回房子，也會出現(xiàn)資不抵債。而在銀行貸款中，房地產(chǎn)貸款余額超過10萬億元，占比接近20%，如果房價下跌80%，大量的呆賬壞賬勢必出現(xiàn)，這是中國經(jīng)濟(jì)所承受不起的。無論是從政府、老百姓，還是從開發(fā)商的角度來看，都不可能讓房價跌80%。

　　別說跌80%，就是跌個8%可能性都不大。政府既然可以調(diào)控打壓房價，也一樣有手段讓房價漲起來?，F(xiàn)在的主要矛盾是大中型城市房價漲得太快，一旦房價跌得太快，政府還是有手段有方法讓房價掉頭。而且從當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看，房地產(chǎn)也不存在崩盤的條件。

　　美國從上世紀(jì)初開始到上世紀(jì)五六十年代，用了半個世紀(jì)才解決了2億老百姓的住房問題，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了供需相對平衡的階段。而中國的房地產(chǎn)從1998年開始起步，才走過了16年的歷程，中國有13億人口，還有城鎮(zhèn)化的國策，房地產(chǎn)這個行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該至少還有20年的黃金時期。

　　樓市熱時潑冷水，涼時加把柴，雙向運作，分類指導(dǎo)。一方面堅持房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等“長效機(jī)制”的穩(wěn)步推進(jìn)和落地，另一方面，短期內(nèi)堅持“限貸限購”不放松。總之，房地產(chǎn)調(diào)控不會消失，房價也不可能會暴跌。

　　“商業(yè)地產(chǎn)還要再火30年”

　　《中國經(jīng)營報》：近期，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》出臺，這對商業(yè)地產(chǎn)帶來了哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)？有報道認(rèn)為目前商業(yè)地產(chǎn)存在同質(zhì)化和過剩的問題。

　　李小明：新型城鎮(zhèn)化對于商業(yè)地產(chǎn)來說是個機(jī)會，雖然現(xiàn)在社會上對局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)泡沫爭論很多，但是任何一個處在上升勢頭的行業(yè)，都有可能遭遇這種情況。未來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，更多的人進(jìn)城安居落戶，百姓生活水平提高，二線大城市甚至是三線、四線城市，對于城市綜合體的需求是非常大的。作為商業(yè)地產(chǎn)來講，在北上廣這樣的一線城市，或者說省會的二線城市，不是飽和，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　比如，公主墳商圈3公里范圍內(nèi)有26萬常駐人口，5公里有80萬常駐人口，10公里有260萬常駐人口，但是較主要的商業(yè)設(shè)施，就你看到的這幾座樓，面對城市白領(lǐng)的集高端餐飲、高端購物、高端休閑等功能于一體的城市綜合體卻一個都沒有，完全還是一塊待開墾的處女地。

　　所以我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)還要再火30年。

　　《中國經(jīng)營報》：隨著電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)正在受到電商模式的沖擊。商業(yè)地產(chǎn)如何面對來自電商的競爭？

　　李小明：雖然當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)受到電商模式的沖擊，但是雙方并不是處于對立地位。當(dāng)年萬達(dá)的王健林和馬云打賭，電商和傳統(tǒng)商業(yè)誰生命力長，馬云說較后商業(yè)地產(chǎn)要消亡，但是我不這么看。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)和電商之間，實際上是相輔相成的關(guān)系，電商再發(fā)達(dá)，再時尚，購衣服還得到店里試一下，你在網(wǎng)上購的鞋不試一下穿不了還得退換，你到店里就可以試試鞋合不合腳，古話說鞋子合不合適只有腳知道。城市綜合體能夠為消費者提供真實、真切的服務(wù)和休閑放松體驗，這對老百姓的日常生活是非常必要的。因此，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的體驗是電商代替不了的。

　　《中國經(jīng)營報》：和萬達(dá)廣場相比，國海廣場的開發(fā)數(shù)量與節(jié)奏明顯慢了許多。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式上，帝海集團(tuán)和萬達(dá)集團(tuán)有何不同之處？

　　李小明：我們和萬達(dá)的不同是，萬達(dá)廣場的開發(fā)類似于工業(yè)化的流水線生產(chǎn)，快速復(fù)制，但是可能比較粗糙，檔次不高。而我們帝海集團(tuán)打造出來的都是城市綜合體，都是寫字樓，有公寓，有酒店，我們采用的是手工打造，單個地精雕細(xì)琢，每一個產(chǎn)品都是精雕細(xì)琢的，而不是快速復(fù)制。這樣保證了我們的品質(zhì)比較高端，比如北京國海廣場，進(jìn)駐的都是一些大的央企，比如中國電子、中國建材。

　　同樣，我們的商業(yè)也是這樣，我們引進(jìn)的都是國外的一些的大品牌，以此維持高端的品質(zhì)，這是我們跟萬達(dá)的區(qū)別。

　　當(dāng)然我們也有些共同點，比如說都是城市綜合體，都有商場、公寓、寫字樓、酒店，甚至一些開發(fā)的模式也有點類似，比如說把住宅、寫字樓賣掉，把商業(yè)的酒店留下來。

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