在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策重壓下，開發(fā)商資金收緊，樓盤庫存壓力增大，購房者觀望情緒加重，樓市理應(yīng)走向下行通道，為何在大多數(shù)人眼中，房價依然堅挺難降？到底是誰在阻礙房價下跌的步伐？開發(fā)商再也“hold”不住了，形形色色的變相促銷手段撲面而來。

　　在史上較嚴(yán)調(diào)控政策的重壓下，樓市迎來濃重的觀望情緒。在討論樓價的時候，老百姓聲討開發(fā)商定價過高，而開發(fā)商聲討地價太貴導(dǎo)致了樓價降不下來。果真如此嗎?就比如現(xiàn)在，地價已經(jīng)下降，樓價為何遲遲還不見動靜?盡管樓市目前看似形成僵局，拐點遲遲不出現(xiàn)，房價總要降了吧？但讓人不可思議的是，房子降價似乎總是無期，房企寧愿“勒緊褲腰帶”也不降價。因為市場上剛性需求及改善性需求的客戶依舊較多，開發(fā)商可用“以價換量”的策略。成交量急速下滑僅僅是調(diào)控奏效的部曲，政府肯定不會就此放松，否則都將前功盡棄。如果房價表現(xiàn)的是老百姓對房地產(chǎn)市場的溫度，那么，地價體現(xiàn)的是開發(fā)商對房地產(chǎn)的熱度。全國的樓面地價已經(jīng)同比下降10%。“限地價，競房價”是主動引導(dǎo)房價理性回歸而采取的創(chuàng)新土地競價方式。

　　今年以來，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至21%，市場流動性緊張，信貸規(guī)模大大壓縮。銀行在規(guī)模受控的情況下，盈利的壓力卻并沒有減少，以價補量、調(diào)高利率是必然的。此外，銀行同時面臨著“無錢可貸”的窘境。“如果購房者得不到銀行的貸款支持，地產(chǎn)商只能通過降價促銷來盤活現(xiàn)金流。另一方面，銀根緊縮，主要依靠銀行融資的中小房地產(chǎn)開發(fā)商也將會面臨巨大的壓力。”

　　在信貸收緊的總體金融環(huán)境下，頭套房商貸利率的上浮，更多地影響著購賣雙方的心態(tài)。對于購房者來說，還款額增加將進一步加劇他們的觀望情緒。而這將使得急售型房東心態(tài)進一步動搖，促使他們加大降價幅度以求迅速成交。由于銀行放款額度緊張，放款周期依舊維持較長水平，普遍在3-4個月不等。這表示，當(dāng)前已經(jīng)過戶并把相關(guān)抵押材料進銀行的交易，至少要等到今年年底、明年年初，甚至更長時間才能放款。但是對于整個商品房需求市場呢？不得而知。

　　針對各行上調(diào)的利率額度，我來給購房者算了一筆賬：“以一筆100萬元總額、20年、采用等額本息還款方式的貸款為例，現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率為7.05%，如上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.05倍則為7.40%，兩者對比下借款人每月要多還款200多元，貸款20年累計總利息增加5萬元以上；而如果基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度為1.1倍，則借款人每月多還約430元，總利息額較基準(zhǔn)利率約增加10.3萬元。”

　　不過地價已經(jīng)實實在在地在跌，跌幅還不小。一些城市特別是一線城市已出現(xiàn)拐點；一些城市正在停漲，位于拐點之上；一些城市上漲幅度明顯減小，正在迎來拐點。數(shù)據(jù)顯示：今年前三季度全國133個城市住宅用地樓面均價為1417元/平方米，同比下降10.2%。監(jiān)測顯示，1~9月，全國商品房成交均價同比上漲9.1%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1~8月下降1.7個百分點。其中，住宅成交均價同比上漲8.1%，較1~8月下降1.9個百分點。

　　房價確實在降，消費者還是觀望“其實樓盤的優(yōu)惠有很多疊加，比如開盤優(yōu)惠、按時簽約優(yōu)惠、按揭優(yōu)惠、一次性付款優(yōu)惠，但價格表述大有文章，有的是建面價格，有的是套內(nèi)售價，有的是算上面積后的實得價，所以消費者一定要先問清楚。”安心說，自己對降價的定義是，同質(zhì)房源價格降低，才算降價了。

　　房價下跌后，樓盤的成交量不會上升，反而導(dǎo)致房價連續(xù)下跌，使得市場觀望氣氛更加濃厚。三季度購房者信心指數(shù)顯示，超五成的被調(diào)查者看跌東部一線城市房價。大幅降價可能引起前期業(yè)主的不滿。雖然，開發(fā)商可以根據(jù)合同不理會已購房者的退房要求，但也會對準(zhǔn)購房者產(chǎn)生影響，使他們擔(dān)心樓盤再降價的可能性。為規(guī)避可能出現(xiàn)的退房潮，開發(fā)商正采取特定的降價方式。

　　目前地方政府較怕推行房產(chǎn)稅，因為這可能導(dǎo)致市場崩盤。未來全國大規(guī)模推行房產(chǎn)稅，需要對現(xiàn)行大部分進入商品價格的稅收進行調(diào)減，這需要一個長期過程。

　　從趨勢上來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策達到了一定的效果，接下來的市場是以穩(wěn)定為主。政策之劍高懸，觀望情緒濃重，房企資金緊張......然而房價卻并未如愿大幅下跌。是誰在阻礙房價走向下行通道的步伐？老業(yè)主、大房企、開發(fā)商、剛需族、高物價......或許還有更多的因素在無意中結(jié)成了“不降價聯(lián)盟”。房價何時能回到一個合理的水平，樓市又能否回歸理性的狀態(tài)，我們一直在期待。

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