根據(jù)今年3月份的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》，到2020年我國城鎮(zhèn)化率為60%左右，比之前預(yù)期的70%大幅放緩，相應(yīng)地，對于住房的需求也會放緩。前述發(fā)改委人士也指出，當前城鎮(zhèn)化的不確定性在增加，雖然人口基數(shù)在增加，但增加的幅度在放緩，2013年城鎮(zhèn)人口增幅甚至是下降的。

　　進入第7個月，樓市低迷狀態(tài)未見好轉(zhuǎn)。

　　這一輪樓市下行，是類似2008年至2009年初或2011年至2012年初的周期性下跌，還是漫漫熊途的開始?中國房地產(chǎn)的長期拐點是否已至?

　　如若將房地產(chǎn)放到與宏觀經(jīng)濟相關(guān)聯(lián)的視角來看，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性調(diào)整的初期，房地產(chǎn)扮演的角色仍然非常重要，也沒有哪一個行業(yè)可以替代，所謂中國樓市崩盤論是沒有依據(jù)的。

　　但另一方面，根據(jù)國家發(fā)改委有關(guān)人士的測算，今后房地產(chǎn)投資增速將隨著經(jīng)濟增速的調(diào)整而向下一個臺階，即經(jīng)濟增速下降到7%-8%，房地產(chǎn)投資增速下降到15%-18%。而在過去十多年間，房地產(chǎn)投資的年均增長是23%。因此，目前房地產(chǎn)市場的下行，“有周期性調(diào)整的因素，但長期調(diào)整的因素也存在。”上述人士稱。

　　住房需求到達峰值

　　支持房地產(chǎn)拐點論的證據(jù)似乎越來越多。“中國在整個工業(yè)化和城市化過程中房地產(chǎn)需求的峰值期現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了，”國務(wù)院發(fā)展研究副主任劉世錦7月19日稱，構(gòu)成中國房地產(chǎn)70%以上住宅的需求峰值是1200-1300萬套住房，這個峰值預(yù)計在今年可以達到，之后需求走平甚至逐步回調(diào)，導(dǎo)致今后房地產(chǎn)投資增速再向上非常困難。

　　劉世錦認為，這不是短期的周期性拐點，是一個長期的拐點。

　　根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積2010年達到203億平米，城鎮(zhèn)人均住宅面積30.3平方米。鄉(xiāng)村住宅總面積為210億平方米，人均31.7平方米。如果中國未來順利達到70%以上的城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)住宅總量應(yīng)該在300億-350億平方米時達到存量的飽和。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年底在建商品房存量約為64億平方米，其中約75%是住宅，即50億平方米。當年新開工約14.6億平方米，以這樣的速度，4到7年內(nèi)，也就是在2017-2020年間就會達到300億-350億平方米的總量平衡點。

　　這意味著，當下這種住宅增量開發(fā)的模式，正在透支未來需求。

　　包括萬科總裁郁亮和金地董事長凌克在內(nèi)的地產(chǎn)商均認同，住宅市場存在天花板，新建商品房的年均銷量將在達到一個峰值后開始下降;但短期內(nèi)，住宅市場仍有需求，目前仍未出現(xiàn)長期性、趨勢性的拐點。開發(fā)商觀點的支撐與當前城鎮(zhèn)化進程密切相關(guān)。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認為，中國的城鎮(zhèn)化實際上剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右才會轉(zhuǎn)入一個低平發(fā)展新階段。今后幾十年的城鎮(zhèn)化過程中，還有幾億人要進城居住，對住房仍有大量需求。

　　不過，根據(jù)今年3月份的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》，到2020年我國城鎮(zhèn)化率為60%左右，比之前預(yù)期的70%大幅放緩，相應(yīng)地，對于住房的需求也會放緩。

　　前述發(fā)改委人士也指出，當前城鎮(zhèn)化的不確定性在增加，雖然人口基數(shù)在增加，但增加的幅度在放緩，2013年城鎮(zhèn)人口增幅甚至是下降的。

　　世聯(lián)行報告指出，未來從人口結(jié)構(gòu)上看，頭次購房和改善需求將逐步減弱，疊加其他投資渠道的分流，房價上漲趨勢將放緩。

　　短期下行壓力仍大

　　此前的6月4日，住建部總經(jīng)濟師馮俊在國新辦舉行的新聞發(fā)布會指出，目前大多數(shù)房地產(chǎn)市場的指標仍是增長的，只是增速在下降，只有少數(shù)如新開工面積、銷售面積、成交量等指標出現(xiàn)了負增長。“2013年前幾個月的新開工面積增長和成交量增幅等指標相當大，目前的這種負增長是由前期基數(shù)大造成的。”

　　上海易 居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，當下樓市調(diào)整仍是短周期的。他分析，2004年以來，我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)短周期，當前處于第四次。基本上每隔三年經(jīng)歷一次房地產(chǎn)市場“春夏秋冬”輪回。今年開始的這輪去庫存時間要拉長，房價下跌的時間估計超過8個月，但絕非崩盤節(jié)奏。

　　短期內(nèi)開發(fā)商的壓力仍然很大。“以前一線城市如北京，經(jīng)歷過多次市場的調(diào)整。但以前調(diào)整只有半年左右，但這次調(diào)整期肯定不止半年，北京二手房和一手房的交易下降去年年底就開始了，現(xiàn)在已經(jīng)過了七八個月的時間;二手房作為一手房市場的前奏，還沒有任何回暖的跡象。”北京一位中型地產(chǎn)商不無憂慮地說，下一步的市場還是有下行的壓力。

　　該開發(fā)商認為，究其原因，是宏觀經(jīng)濟仍未穩(wěn)定下來。這帶給地產(chǎn)的，不單單是購房能力的下降，更重要的是對未來信心的影響。江浙、福建等發(fā)達經(jīng)濟區(qū)去年、前年，都有一些小開發(fā)商老板跑路，這雖然是個案，但對購房人的心理預(yù)期影響很大。

　　世聯(lián)行指出，近兩年的高地價使地產(chǎn)企業(yè)的前期投資壓力增大，投資回收期延長、周轉(zhuǎn)速度減緩;此外，投資物業(yè)占比上升，也減慢了地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度。

　　在市場行情向下時，短期內(nèi)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的有效途徑是降價跑量。近期萬科、保利、雅居樂、富力等大型地產(chǎn)商在上海、杭州、廣州、天津等區(qū)域已經(jīng)開始變相降價促銷。

　　北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉認為，房地產(chǎn)將在面臨短期(未來6個季度內(nèi))振蕩下行后逐步分化并軟著陸，但中國房地產(chǎn)的債務(wù)危機傳染力可能低于預(yù)期。

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