據(jù)《財(cái)經(jīng)日報(bào)》報(bào)道，截至目前，鹿回頭半島上的幾千畝土地，在經(jīng)歷了近20年的“流轉(zhuǎn)”后，較終都落入了一個(gè)叫“閆琦”的神秘人物的口袋。而他在一步步吞噬鹿回頭多家企業(yè)的過程中，展示出驚人的資本運(yùn)作和騰挪能力。

　　起底半山半島前世今生 閆琦如何變身三亞鹿回頭“島主”

　　9月的三亞驕陽似火，乘車前往鹿回頭半島(下稱“鹿回頭”)的路上，一個(gè)碩大、紅火的電子廣告牌迎面而來，上面寫著：熱烈慶祝半山半島熱銷。

　　半山半島是位于鹿回頭上的一個(gè)綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，在樓市低迷之下，該項(xiàng)目今年上半年銷售額達(dá)35億元，成為三亞的樓市銷售。而自從2007年底開盤以來，半山半島一直排在三亞項(xiàng)目銷售排行榜的前三。截至今年上半年，整個(gè)半山半島項(xiàng)目的累計(jì)銷售總額約200億元。

　　鹿回頭半島較早的開發(fā)可以追溯到大約20年前。不過，在10年之前，這片土地還是一片荒蕪，曾是海南90年代初期房地產(chǎn)泡沫破滅后的知名爛尾項(xiàng)目。當(dāng)日的蕭條與如今炙手可熱的情形相比，可謂冰火兩重天。

　　一直到2004年，在中國人民銀行等金融機(jī)構(gòu)介入下以處置不良資產(chǎn)的名義，引入中國愛地房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“中國愛地”)、上海明申企業(yè)集團(tuán)(下稱“上海明申”)等公司進(jìn)駐，才讓鹿回頭的開發(fā)時(shí)鐘重新裝上了“發(fā)條”。

　　政府、企業(yè)的合力讓鹿回頭的價(jià)值直線上漲，而鮮為人知的是，伴隨著這番上漲的還有一位隱形富豪的身家。

　　《財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者經(jīng)過多番調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，鹿回頭半島上的幾千畝土地，在經(jīng)歷了近20年的“流轉(zhuǎn)”后，較終都落入了一個(gè)叫“閆琦”的神秘人物的口袋。而他在一步步吞噬鹿回頭多家企業(yè)的過程中，展示出驚人的資本運(yùn)作和騰挪能力。

　　曾經(jīng)的爛尾項(xiàng)目

　　從較初的一哄而上，到樓市泡沫破裂后的爛尾或閑置，再到十年之后的重啟開發(fā)，20年來三亞鹿回頭的開發(fā)歷程可以說是海南樓市發(fā)展的縮影。

　　1988年8月，海南島從廣東省脫離，成為中國第31個(gè)省級行政區(qū)。自此，全國各地的“淘金者”蜂擁而至，其中較多的當(dāng)屬房地產(chǎn)公司。

　　這些房地產(chǎn)公司并不都是為了蓋房子。實(shí)際上，大部分人都在炒地皮、炒樓花。巨量資金源源不斷涌入海南這片待開發(fā)的熱土。

　　數(shù)據(jù)顯示，1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。

　　據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì)，1988年海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。

　　就在海南樓市漸熱的1991年，幾家企業(yè)盯上了鹿回頭。

　　鹿回頭位于三亞較南端，整個(gè)半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡、東至亞龍灣的五十余公里海岸線中先進(jìn)一個(gè)待開發(fā)的半島，有著優(yōu)質(zhì)的自然資源。

　　《財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者獲得的資料顯示，1991年5月，海南新遠(yuǎn)實(shí)業(yè)公司(下稱“新遠(yuǎn)實(shí)業(yè)”)、海南立森實(shí)業(yè)有限公司(下稱“立森實(shí)業(yè)”)、海南華銀國際信托投資公司(下稱“華銀信托”)聯(lián)合成立了三亞鹿回頭旅游區(qū)聯(lián)營開發(fā)集團(tuán)(1992年更名為三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)總公司，1997年更名為三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司，以下統(tǒng)稱為“鹿回頭公司”)，注冊資本為人民幣1000萬元，三家企業(yè)注資比例分別為35%、35%、30%。

　　1992年，鹿回頭公司增資擴(kuò)股，引入香港天福有限公司(下稱“香港天福”)。股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更：香港天福占40.12%，華銀信托占29.94%，新遠(yuǎn)實(shí)業(yè)占20.96%，立森實(shí)業(yè)占8.98%。

　　有媒體報(bào)道稱，上述企業(yè)以極低的價(jià)格獲得了鹿回頭5000多畝土地的開發(fā)權(quán)。但由于當(dāng)時(shí)沒有土地招拍掛制度，拿地的價(jià)格和規(guī)模無從考證?？梢詤⒖嫉氖?，1991年海南的地價(jià)約十幾萬元/畝。

　　另據(jù)《海南日報(bào)》報(bào)道，1992年6月，海南省政府批準(zhǔn)征用鹿回頭居委會位于鹿回頭半島1712.5畝集體土地，出讓給三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)總公司，作為鹿回頭成片開發(fā)旅游區(qū)用地。3年后，又批準(zhǔn)征用鹿回頭半島的1646.9畝集體土地，連同280畝國有荒地，共1926.9畝土地，有償出讓給鹿回頭公司，作為鹿回頭高中檔休閑度假區(qū)用地。

　　然而，1993年國務(wù)院發(fā)布16條強(qiáng)力調(diào)控措施，銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)泡沫頓時(shí)破滅。

　　海南成為當(dāng)時(shí)全國房地產(chǎn)積壓重災(zāi)區(qū)之一：全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃。

　　鹿回頭的開發(fā)也就此戛然而止。更為嚴(yán)重的是，鹿回頭公司的股東華銀信托的資金鏈出現(xiàn)了危機(jī)，其貸款業(yè)務(wù)中80%貸給了房地產(chǎn)行業(yè)，這些貸款在泡沫破滅后有去無回。

　　此后，華銀信托大量進(jìn)行同業(yè)拆借，形成近10億元的債務(wù)，并涉嫌金融詐騙。2001年，華銀信托被中國人民銀行停業(yè)整頓。2002年，司法機(jī)關(guān)介入。

　　與此同時(shí)，海南省從1999年開始了處置積壓房地產(chǎn)的工作，其中也包括對鹿回頭項(xiàng)目的處置。三亞市人民政府?dāng)M無償收回鹿回頭公司900多畝土地(據(jù)《海南日報(bào)》報(bào)道，鹿回頭公司原本3600多畝土地被瓜分到多家公司名下)。

　　閑置十年，劫后“重生”

　　不過，在華銀信托的監(jiān)管單位中國人民銀行的多次商請之下，鹿回頭公司的土地得以保留。

　　2004年9月17日，中國人民銀行向海南省人民政府發(fā)了《關(guān)于商請保留三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司土地的函》，商請保留鹿回頭公司900多畝土地。

　　在該函中，中國人民銀行表示，海南股份制信托租賃公司風(fēng)險(xiǎn)處置專業(yè)小組已同中國愛地等機(jī)構(gòu)就鹿回頭項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略重組，保證按三亞市人民政府的規(guī)劃對上述土地進(jìn)行開發(fā)。

　　本報(bào)記者在三亞市工商局查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，2004年11月，鹿回頭公司較初的三大股東發(fā)起人全部退出，華銀信托、新遠(yuǎn)實(shí)業(yè)合計(jì)50.9%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了中國愛地，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣1億元(包含9268萬的債權(quán))；立森實(shí)業(yè)8.98%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了三亞愛地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“三亞愛地”)。

　　于是，鹿回頭公司的大股東變成了中國愛地。公開報(bào)道資料顯示，中國愛地成立于1992年，是經(jīng)國務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦和國家建設(shè)部批準(zhǔn)成立的級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。中國愛地董事長張鷗經(jīng)過實(shí)地考察后，決定揮師南下。

　　在經(jīng)歷了近十年的閑置之后，鹿回頭項(xiàng)目得以重啟開發(fā)，進(jìn)入“春”。

　　然而，中國愛地介入后發(fā)現(xiàn)，閑置多年的鹿回頭項(xiàng)目矛盾糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜。

　　據(jù)《海南日報(bào)》報(bào)道，當(dāng)?shù)卮迕褚言诘厣辖舜罅窟`建，種了大量作物，僅墳?zāi)咕陀袔装僮?。而且，三亞市政府承諾出讓的近700畝土地被分割成若干塊，并沒有連成一體。

　　經(jīng)過一系列并購談判，中國愛地逐漸“吃掉”鹿回頭半島上“插花”式的小開發(fā)商，將其用地范圍由零散狀態(tài)整合連成一個(gè)整體，并擴(kuò)大到1010畝，總建筑規(guī)模近50萬平方米。

　　拿地之后，中國愛地僅僅用了一個(gè)月時(shí)間完成拆遷及補(bǔ)償工作。這樣的“神速”在很大程度上受益于三亞市政府的重視和支持。據(jù)了解，三亞市委派出一個(gè)由20多人組成的工作組，組長由時(shí)任市委副書記楊時(shí)云擔(dān)任，成員包括各個(gè)政府單位的一把手。

　　海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，到項(xiàng)目啟動前，中國愛地已累計(jì)投入了8億多元。

　　2006年9月，中國愛地鹿回頭項(xiàng)目正式開工。一起動工的還有三亞鳳凰國際水城等五個(gè)項(xiàng)目，預(yù)示著三亞樓市的重啟。

　　值得提及的是，就在中國愛地接盤鹿回頭公司之際，擅長“抄底”的傳奇人物鄭建明也攜旗下上海明申，悄然潛入鹿回頭半島，以極低的價(jià)格獲取約2000多畝土地，成為當(dāng)時(shí)鹿回頭半島上的“地主”。2006年6月，上海明申投資的新佳鹿回頭項(xiàng)目正式啟建，宣稱將建五酒店、會所、度假公寓、高爾夫球場、度假村等，總投資超過30億元。

　　中國愛地突然退場，神秘富豪浮出水面

　　讓人費(fèi)解的是，就在鹿回頭公司的項(xiàng)目開發(fā)正火、銷售前景極為樂觀之際，中國愛地卻選擇了退出。取而代之的是此前占股極少的三亞愛地，神秘人物閆琦開始浮出水面。

　　事實(shí)上，在鹿回頭公司2004年重組之時(shí)，就已為此后閆琦掌控鹿回頭公司埋下了伏筆，原本僅持有鹿回頭公司8.98%的三亞愛地，成為閆琦個(gè)獵食的目標(biāo)。

　　彼時(shí)，中國愛地與三亞愛地一同進(jìn)入鹿回頭公司。張鷗是中國愛地的董事長，同時(shí)也是三亞愛地的發(fā)起人之一、實(shí)際控制人。

　　本報(bào)記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，三亞愛地成立于2004年6月28日，注冊資本為人民幣1000萬元，股東發(fā)起人為三名自然人：劉力、鄭介甫、張鷗，持股比例分別為33%、33%、34%。

　　2004年8月25日，三亞愛地成立不到兩個(gè)月，就發(fā)生了一次股權(quán)變更。劉力將其持有的33%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京萬華投資有限公司(下稱“北京萬華”)，鄭介甫持有的33%股權(quán)、張鷗持有的34%股權(quán)一起轉(zhuǎn)讓給了北京萬恒投資有限公司(下稱“北京萬恒”)。

　　2006年7月24日，北京萬恒將其在三亞愛地的67%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給閆琦，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為670萬元人民幣。也就是說，閆琦已成為三亞愛地的實(shí)際控制人，而這只是閆琦掌控鹿回頭公司的開始。

　　2008年3月1日，北京萬華將其在三亞愛地的33%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給劼選文。據(jù)本報(bào)記者了解，劼選文與閆琦為一致行動人。

　　此時(shí)，三亞愛地的實(shí)際控制人已完成了從張鷗到閆琦的過渡。完全掌握三亞愛地之后，閆琦的下一個(gè)目標(biāo)便是

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