北上廣深三亞成限購孤島 庫存連續(xù)7月供大于求

　　珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局近日在官網(wǎng)發(fā)布文件，取消樓市限購政策。至此，全國已有41個城市陸續(xù)取消樓市限購，原來46個限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市仍在堅持限購。

　　當(dāng)前，全國大部分城市為樓市庫存所累，其中一線城市尤為嚴(yán)重，數(shù)據(jù)顯示北上廣深四大城市已經(jīng)連續(xù)7個月供大于求，整體庫存一再達(dá)到歷史高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來樓市傾向于“去行政化”的市場自我調(diào)節(jié)。在絕大部分限購城市已經(jīng)取消、放松限購政策的前提下，一線城市限購政策短期內(nèi)雖然不會取消，但是退出只是時間問題。

　　孤島

　　一線城市限購短期難取消

　　珠海市住建局26日晚在官方網(wǎng)站發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的意見》，支持合理自住購房需求，對原有的限購、限價政策作出調(diào)整。

　　該文件提出，自印發(fā)日起，本地居民在城區(qū)購購144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社保或納稅證明；新城新區(qū)范圍內(nèi)，購購商品房不再需要提供社?；蚣{稅證明。

　　此外，放寬外地居民的購房條件。在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非本市戶籍居民，符合人才目錄的，可以憑投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)等相關(guān)憑證，在城區(qū)購購1套商品房。同時，放寬對在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非當(dāng)?shù)貞艏彿咳嗽谥楹Ｐ沦徺徤唐纷》康姆抠J限制。

　　據(jù)了解，珠海自2011年10月開始對部分城區(qū)實行限購政策。此次宣布取消“限購、限貸”措施，是廣東省繼佛山之后個對房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的城市。

　　放松限購已是大趨勢。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，從個放松限購的呼和浩特市，到目前為止，全國46個限購城市已有41個退出限購舞臺。長三角經(jīng)濟(jì)圈只有上海、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈只剩下北京還未松綁。

　　陸騎麟認(rèn)為，上?？赡軙禽^后一個放松限購的一線城市。“因上海人口是一線城市里較多的，從影響面和控制面來講也應(yīng)該是的?，F(xiàn)在上海市場偏穩(wěn)定，年內(nèi)上海解除限購的可能性不大，有可能會在明年。”

　　和上海類似，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為北京、廣州、深圳等一線城市短期內(nèi)不會取消、松綁限購政策。9月初，北京市針對房地產(chǎn)市場新確定“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調(diào)控”的總體思路，要求建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，但是對限購政策口徑未變。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，從官方口徑來看，北京不會輕易放松限購。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也同樣認(rèn)為，從目前市場情況看，一線城市年內(nèi)取消限購的可能性非常小。“雖然上半年成交量下滑明顯，但一線城市上半年的土地出讓情況良好，對經(jīng)濟(jì)整體的影響不大”。

　　壓力

　　庫存連續(xù)7個月供大于求

　　數(shù)據(jù)顯示，截至8月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為328萬平方米，成交面積為243萬平方米。自2月份以來，一線城市住宅市場連續(xù)7個月呈現(xiàn)供大于求的特征，并進(jìn)一步加劇了庫存積壓的矛盾。

　　價格方面，8月份，一線城市新建商品住宅成交均價為21690元/平方米，環(huán)比減少3.3%，同比增長3.2%。8月份成交均價比7月份下跌了738元/平方米。分城市來看，北上廣深4個城市新建商品住宅成交均價分別為22621、26335、15200和22996元/平方米。環(huán)比增幅分別為-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%，同比增幅分別為-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅較為明顯。

　　研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，8月份在“去庫存”的導(dǎo)向下，房企降價讓利的力度加大。目前已出現(xiàn)連續(xù)3個月的房價環(huán)比下跌現(xiàn)象。觀察今年成交均價同比增幅，可以看出總體上呈現(xiàn)了下行的態(tài)勢。

　　庫存方面，8月份，北上廣深4個城市新建商品住宅庫存量分別為1027、1192、903和365萬平方米。環(huán)比增幅分別為0.2%、2.9%、5.3%和0.8%，同比增幅分別為28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。綜合來看，一線城市新建商品住宅庫存量為3486萬平方米，環(huán)比增長2.5%，同比增長31.2%。繼7月份庫存量創(chuàng)新高后，8月庫存繼續(xù)攀升。

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，8月份，從庫存和庫存去化周期等指標(biāo)來看，一線城市依然面臨市場降溫的壓力。相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購限貸政策上依然從嚴(yán)，這使得去化壓力總體偏大。

　　他進(jìn)一步表示，在限購松綁的大趨勢下，一線城市堅守限購限貸政策，儼然成為孤島。無論是商品住宅、辦公物業(yè)還是商業(yè)營業(yè)用房，其庫存都面臨較大的去化壓力?？紤]到近期整個市場大幅反彈的可能性微乎其微，那么四季度房企必然會加大降價促銷的力度。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前市場形勢下，一線城市放松限購的概率幾乎為零。一方面，今年以來一線城市幾乎全部公開表態(tài)過，不允許今年放松；其次，一線城市若要救市，實際上難度并不大，比如放松戶籍等政策，所以目前仍有觀望空間；第三，需要等二三四線城市救市后進(jìn)行新的評估才能確定未來一線城市的樓市政策和動態(tài)。

　　趨勢

　　去行政化是未來大方向

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹近日表示，房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展之后，增長幅度開始放緩，未來市場的復(fù)雜程度會大幅度提升。房地產(chǎn)市場的主要問題已經(jīng)從過去的總量問題演變到當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性問題。市場分化已經(jīng)開始顯現(xiàn)，有可能要維持幾年的低迷甚至是負(fù)增長。

　　秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也進(jìn)入一個新階段，局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的格局。因此，未來將會按照市場規(guī)律出臺調(diào)整措施，去行政化將是大方向。

　　張大偉表示，土地財政的存在使得各地在樓市降溫情況下，救市政策出臺愈加頻繁，力度越來越大，底線越來越低。在經(jīng)濟(jì)降速的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的較容易的救市辦法。

　　鑒于46個限購城市當(dāng)中目前已經(jīng)有41個城市正式取消或變相放松限購，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市已經(jīng)進(jìn)入“后限購時代”。就當(dāng)前政策表現(xiàn)來看，除一線城市和三亞繼續(xù)堅守以外，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武漢等均有大尺度政策出臺，開始輪“救市”。

　　張宏偉告訴記者，當(dāng)前大部分省市已經(jīng)出盡“救市”招數(shù)，失去“救市”方向，樓市是否好轉(zhuǎn)關(guān)鍵還是取決于信貸政策是否松動。在信貸政策尚未明確松動的市場背景下，只有選擇以價換量制勝。

　　從2014年1月至8月全國城市住宅市場同比變化來看，一線城市量跌價挺，成交量普遍下滑，京滬成交量分別下滑40.9%和29.8%，但均價依然堅挺；二線城市內(nèi)部分化，成交量普跌，大多數(shù)城市成交量下滑2至3成，成交均價分化，近半城市出現(xiàn)均價停漲或下降的趨勢。

　　張宏偉表示，在“后限購時代”，盡管下半年貨幣政策定向?qū)捤?，但開發(fā)貸及房貸利率仍然難有實質(zhì)性松動，樓市仍然要堅持“跑得快”的去化策略，樓市年底將進(jìn)入深入調(diào)整階段。

　　財經(jīng)評論員葉檀認(rèn)為，各地取消限購的行為是為了增加消費(fèi)者。但是，本地居民在本地購房如果屬于剛性需求，原本就不在限購之列；如果屬于投資性需求，進(jìn)入市場與否則取決于投資性收益。

　　在她看來，如果房地產(chǎn)收益預(yù)期上升，即使有限購措施，投資者也會想方設(shè)法進(jìn)入市場；如果房地產(chǎn)預(yù)期收益下降或者風(fēng)險不明朗，即使放開限購，也不會引來購房者。

　　葉檀因此認(rèn)為，一線城市應(yīng)該全面退出限購。樓市調(diào)控經(jīng)驗說明限購對房價的影響不大，同時限購的做法也不夠市場化。雖然短期內(nèi)一線城市可能不會退出限購，隨著房價下跌與庫存增加，以及一線城市樓市格局的改變，限購政策的退出較終將只是時間問題。

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