央行救市 放松頭套房認定

擁1套房還清貸款再購算頭套，貸款較低頭付款比例為30%

央行、銀監(jiān)會昨日發(fā)布“限貸”松綁新政：對于貸款購購頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。業(yè)內(nèi)預期新政對政府、房企、購房者均是利好。

支持居民家庭合理房貸需求

昨日16時許，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》(簡稱通知)，主要包括加大對保障性安居工程建設的金融支持、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求、增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求等四方面內(nèi)容。

通知明確，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購購住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

加大保障安居工程金融支持

通知要求，加大對保障性安居工程建設的金融支持。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照風險可控、財務可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造支持作用；對地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排，納入開發(fā)性金融支持范圍，提高資金使用效率。銀行業(yè)金融機構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購購頭套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

開展地產(chǎn)投資信托基金試點

通知鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(M B S)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。要求銀行業(yè)金融機構(gòu)在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REIT s)試點。

一名從事房地產(chǎn)政策研究超過10年的業(yè)內(nèi)人士解讀說，新政落實幾大經(jīng)濟工作部署：一是保障性安居工程、棚戶區(qū)改造，得到開發(fā)性銀行政策性貸款。二是居民改善住房消費升級得到商貸頭付、利率優(yōu)惠。三是商業(yè)銀行自主根據(jù)資金、風險決定放貸，強化市場配置資源。四是發(fā)展債券市場，發(fā)行M BS為銀行融資，允許房企發(fā)債等。五是創(chuàng)新金融業(yè)務，R EIT s開閘試點，緩解長期開發(fā)資金變現(xiàn)融通需求。

專家解讀

自我糾偏避免房價大降

防不良貸款增多自砸腳

對于此次房貸新政，一名從事房地產(chǎn)政策研究超過10年的業(yè)內(nèi)人士解讀說，從政府、居民、房企、銀行四方面全方位支持，對房地產(chǎn)市場供求全面溫和放松，先讓大家補一補血。是官方的自我糾偏，免得年初限貸導致房價大幅下滑，增加不良貸款自砸腳。對于廣深等一線限購城市而言雖是利好政策，但影響面很有限，因為限購“緊箍咒”還在，“認房又認貸”的現(xiàn)行樓市調(diào)控政策并未全面松動。

頭付才是剛需族門檻

政策要點：對公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年。

專家解讀：有的銀行一般有8-10年貸款期，對“貸款期限可延長至不超過25年”長時間跨度很少見，因為中長期貸款資金回報不理想，這項政策體現(xiàn)國家對拉動投資、支持改善民生(尤其是棚戶區(qū)改造)、促進城鎮(zhèn)化的思路，對地方政府金融支持有力度。

政策要點：對于貸款購購頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

專家解讀：貸款較低頭付款維持原狀，說明國家對金融風險控制并無松綁。“貸款利率下限為貸款基準利率的0 .7倍”其實是給購房者空間可以優(yōu)惠打折，但前幾年消化巨量剛需，對于真正剛需族而言頭付才是門檻，且銀行會酌情打折，不一定給到這么優(yōu)惠。

限購或是抑制投機護身符

政策要點：對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。

專家解讀：這是利好政策，但只對有資金實力的小部分人群而言，目前廣州房地產(chǎn)政策是“認房又認貸”，只有一套房且還清貸款、又同時具有經(jīng)濟能力的群體才能享受“頭貸三成頭付”優(yōu)惠。但不要忘記，對于限購尚未松綁的廣州，第三套房是受限制不能購的，只是釋放很小部分需求。這次新政是松貸政策，若此時政府馬上放開限購，很可能房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂，對廣州等一線城市而言，限購未嘗不是抑制投資投機需求的一道有效護身符，將資本引向?qū)嶓w經(jīng)濟。

政策要點：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購購住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。

專家解讀：體現(xiàn)市場化配置資源思路，將房貸自主權(quán)交還給商業(yè)銀行，若銀行認為借款主體風險小而且具備還款能力，可以自己決策。

鼓勵銀行多渠道籌資投向房貸

政策要點：鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

專家解讀：交通銀行頭席經(jīng)濟學家連平說，我國住房抵押貸款支持證券還處在起步階段，2005年開始資產(chǎn)證券化業(yè)務試點，2007年因美國住房市場危機爆發(fā)而暫停發(fā)售，在今年7月重新推出。通過鼓勵開展住房抵押貸款支持證券的業(yè)務創(chuàng)新，可以盤活銀行存量信貸資產(chǎn)，有助于加大銀行個人房貸的支持能力，擴大房貸投放額度。

今年以來，央行多次表態(tài)要求銀行降低對剛需購房者房貸利率水平，但銀行從經(jīng)營角度，出于資金成本考慮，貸款意愿不強。通過發(fā)行長期限專向金融債和M BS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。交通銀行金融研究研究員徐博表示，在目前實業(yè)融資需求不足情況下，銀行對于擴大房貸利率具有一定沖動，預計銀行會進一步擴大房貸信貸投放。

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