2015年高端豪宅爭霸 單價(jià)超10萬樓盤誰占魁頭？

　　華人頭富李嘉誠曾經(jīng)發(fā)表過一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的至理名言：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，是地段，是地段，第三還是地段。地段在高端豪宅的配置當(dāng)中應(yīng)屬頭位，縱觀拍出地王的板塊，無不可用來形容。

　　在今年年底至明年年中，中赫萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目，以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項(xiàng)目、恒大東壩地塊等項(xiàng)目，將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入市場，大量項(xiàng)目的入市，讓高端豪宅市場的競爭進(jìn)一步加劇。而根據(jù)這些項(xiàng)目的拿地價(jià)格來預(yù)計(jì)，未來它們的單價(jià)都將超過10萬元。

　　根據(jù)歷年來3000萬以上豪宅的成交數(shù)據(jù)可知：每年的成交量僅為百套，而經(jīng)過記者梳理明年即將入市的高端豪宅至少要有11個(gè)之多，2015年注定將要成為高端豪宅爭霸年，在此硝煙彌漫之際，且看各家房企誰主沉浮？

　　朝陽區(qū)：

　　佳兆業(yè)廣場（原長安8號(hào)）：“較貴爛尾樓”是否可逆襲？

　　長安8號(hào)曾被稱為“較貴爛尾樓”，這都源于其9年時(shí)間，股權(quán)變更超過7次，并且5次易主，較后由佳兆業(yè)接手。長安8號(hào)位于長安街一線的位置，在全北京也是見所未見的地塊，同等地段的其他地塊也極少有開發(fā)產(chǎn)權(quán)住宅的余地。9年間每次轉(zhuǎn)手都讓人對它上市再次期待，如今佳兆業(yè)接手一年之后，緊鄰大望路**的佳兆業(yè)廣場（原長安8號(hào)）終于即將完工，據(jù)悉這批住宅共270多套，戶型為268平方米-480平方米，為高端酒店服務(wù)私宅，于明年推售高端住宅，即將加入到2015年的高端豪宅爭霸戰(zhàn)中。

　　泛海國際：“囤地十年”后發(fā)憤圖強(qiáng)？

　　泛海國際居住區(qū)在“停牌”五年之后，咸魚翻身，在今年11月初，二期8號(hào)樓登場，價(jià)格直接拉升至90567元/平方米。從它近8年的交易曲線圖上看，8個(gè)月前，它的成交記錄定格在13633元/平方米。

　　在這次開盤拿證之前，距離較近的期房拿證日是2009年12月18日，這流逝的5年光陰，恰是泛海國際的產(chǎn)品供應(yīng)空窗期，也是北京房價(jià)的暴漲期。設(shè)計(jì)概念有所升級(jí)，還是大平層豪宅，還是 ，只不過，戶型面積從約200平方米，升級(jí)至366—460平方米。當(dāng)然，它的用材用料和設(shè)計(jì)等，也與市面上的豪宅看齊。

　　即便是有“囤地10年”的丑聞纏身，但據(jù)泛海發(fā)布的消息稱，8號(hào)樓不到一周時(shí)間便取得認(rèn)購20套8億元的成績，戶型區(qū)間在366—460平方米之間，單套價(jià)格在3000萬元以上。

　　融創(chuàng)農(nóng)展館：單價(jià)將超30萬？

　　2013年9月4日，融創(chuàng)以43億元的總成本拿下朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)超過7.3萬元/平方米。在此前后，融創(chuàng)在北京亦莊、天津南開區(qū)等地也都拿下了地王級(jí)項(xiàng)目。對此孫宏斌表示，農(nóng)展館地塊未來的售價(jià)將在15萬元/平方米以上，靠西臨湖位置的房源將超過30萬元/平方米。

　　海淀區(qū)

　　海德公園：去化速度是否可繼續(xù)保持？

　　保利海德公園項(xiàng)目地塊是保利地產(chǎn)在2011年通過收購北京當(dāng)?shù)匾患曳科笫种械乃E門橋項(xiàng)目獲得，當(dāng)時(shí)該房企于2010年經(jīng)過58輪競價(jià)投得薊門橋項(xiàng)目，總代價(jià)為17.6億元，折合樓面價(jià)近3萬元，也憑此一舉成為當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)地王。

　　保利海德公園頭期開盤共推出128套產(chǎn)品，根據(jù)2014年12月3日住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，共銷售65套。去化率為51%，其中較高預(yù)售價(jià)格為98000元/平方米。其余未銷售的產(chǎn)品自然順延至明年銷售，單價(jià)10萬的樓盤又增一員。

　　中赫萬柳書院：較“低調(diào)”豪宅粉墨登場

　　2012年7月10日，經(jīng)過46輪的激烈競拍，中赫置地較終以26.3億元拿下萬柳地塊，樓面地價(jià)為4.29萬元/平方米，成為北京新貴地王。一年之后，這個(gè)紀(jì)錄被中糧地產(chǎn)在孫河以4.8萬元/平米的樓面地價(jià)所打破。這片西北三環(huán)海淀萬柳較后一塊宅地，被曾經(jīng)操刀釣魚臺(tái)七號(hào)院的開發(fā)商中赫置地收入囊中，便給市場留下了無盡的期待。

　　29個(gè)月過去，項(xiàng)目圍墻里的凈地如今已經(jīng)是一片灰調(diào)磚瓦的建筑群，低調(diào)而內(nèi)斂，和大部分待入市的新項(xiàng)目不同，萬柳書院幾乎看不到太多廣告牌。周邊二手房均價(jià)已逼近甚至突破了10萬元/平方米的關(guān)口，但真正的主角還未登場。去年排除了內(nèi)購疑云的萬柳書院，2015年將要粉墨登場。

　　東城區(qū)

　　萬科?北河沿甲柒拾柒號(hào)：看故宮盤 售價(jià)較高超1億

　　萬科集團(tuán)高端副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶曾說過：在北京，所謂高端豪宅標(biāo)準(zhǔn)，概括起來應(yīng)有三點(diǎn)：一、要有所占據(jù)的稀缺資源的“核動(dòng)力”，比如頭都的核心地段；二、要有價(jià)格門檻，當(dāng)下北京頂豪項(xiàng)目均價(jià)應(yīng)在10萬元/平方米以上，總價(jià)不低于3000萬元；三、高價(jià)背后要有獨(dú)特價(jià)值支撐，明顯區(qū)別于一般豪宅的軟硬件設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。而萬科?北河沿甲柒拾柒號(hào)正是其所說的高端豪宅。

　　目前北河沿甲柒拾柒號(hào)現(xiàn)房在售，戶型面積為282-360平方米兩居，459-560平方米三居，702-707平方米四居，單套房源總價(jià)3700萬—1.4億元之間，可謂高端豪宅，項(xiàng)目在售房源為25套。

　　香河園3號(hào):龜速工程能否借力加速？

　　2012年4月16日，來自江西的南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司（以下簡稱“南昌市政”）斥資19.15億元，強(qiáng)勢摘得東二環(huán)外的香河園3號(hào)地，成交樓面價(jià)超過2.5萬元/平方米，在當(dāng)時(shí)僅次于薊門橋地塊近3萬元/平方米的樓面價(jià)。時(shí)至今日，拿地已經(jīng)超過兩年半，香河園3號(hào)地能看見的僅有地下工程的大坑。

　　與同年拿地項(xiàng)目相比，香河園3號(hào)地的開發(fā)節(jié)奏明顯偏慢。但知名房企融創(chuàng)已于今年10月正式入股香河園地塊，并將負(fù)責(zé)操盤。融創(chuàng)的進(jìn)入可以加快開發(fā)進(jìn)程以及回款。

　　恒大華府：業(yè)內(nèi)人稱“13郎”

　　2013年11月，恒大經(jīng)過22輪競價(jià)之后，擊敗住總?cè)趧?chuàng)聯(lián)合體、保利頭開聯(lián)合體、葛洲壩中化方興聯(lián)合體、中糧、遠(yuǎn)洋等已在北京市場深耕多年的房企和聯(lián)合體，以總價(jià)51.35億元，并配建11.2萬平方米自住型商品房(22000元/平方米)和1.69萬平方米限價(jià)房(9900元/平方米)的代價(jià)，將朝陽東壩南區(qū)地塊收入囊中。

　　目前恒大項(xiàng)目周邊將包括東壩家園、奧林匹克花園、頭開常青藤和利錦府等4個(gè)項(xiàng)目，而東壩家園與奧林匹克花園已基本售罄，剩下在頭開常青藤目前在售的板樓均價(jià)在40000元/平方米左右。2013年11月4日保利頭開聯(lián)合體以21億元奪得東壩地塊，當(dāng)時(shí)計(jì)算的樓面價(jià)格為3.7萬/平方米。而這也將意味著，等到恒大華府項(xiàng)目入市開售時(shí)，除了保利頭開的項(xiàng)目，整個(gè)市場已經(jīng)沒有其他項(xiàng)目為其共同支撐這個(gè)區(qū)域，恒大需要自己在比較偏遠(yuǎn)的東壩地區(qū)，上演自編自演的“13萬元/平米”的好戲。

　　豐臺(tái)區(qū)

　　西局地塊：未來群雄爭霸

　　西局地塊緊鄰三環(huán)，被分成四塊出讓，龍湖和泰禾已分別拿下其中之一。2014年2月13日，北京土地市場迎來了馬年拍，其中龍湖地產(chǎn)以35.7億元，配建5.4萬平方米限價(jià)房奪得西局地塊。而一周之后的2月20日，西局區(qū)域又一宗土地入市，引起多家房企拼搶，較終泰禾以49.6億元摘得該地塊。而隨著這兩宗土地的相繼出讓，西局區(qū)域也引來了業(yè)界更多的關(guān)注。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)測算，龍湖和泰禾分別拿下的西局地塊，去除配建限價(jià)商品房以及還建部分外，樓面價(jià)均突破了6萬元/平方米，成為今年以來北京土地市場樓面價(jià)的新標(biāo)桿，僅次于去年農(nóng)展館地塊創(chuàng)下的7.3萬元/平方米的歷史紀(jì)錄。

　　石景山區(qū)：

　　遠(yuǎn)洋石景山劉娘府地塊:孫河沉寂成就“劉娘府”

　　今年的土地市場在孫河區(qū)域備受冷落的同時(shí)，石景山地塊卻受到熱烈的追捧。業(yè)內(nèi)人士分析遠(yuǎn)洋拿到石景山劉娘府地塊是勢在必得，主要是出于其占領(lǐng)較新京西高端市場板塊的布局。

　　據(jù)估算，該地塊若剔除配建面積，樓面價(jià)至少超過3.2萬元/平方米，目前該區(qū)域二手住宅平均成交均價(jià)約為2.5-4萬元/平方米，該地塊居住部分容積率僅為1.1。因此，劉娘府地塊是石景山地區(qū)多年住宅用地空窗期之后，頭次推出的低密度住宅用地，該地容積率比較低，位置也相對優(yōu)越；其次，高端市場近期出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，該區(qū)域乃至京西中高端需求比較大；較重要一點(diǎn)，石景山地塊所有商業(yè)和住宅均可售賣盈利，后期開發(fā)和銷售壓力均小于孫河地塊，房企的盈利空間更大。

　　事實(shí)上，優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊備受房企青睞而遭哄搶在樓市上已經(jīng)見多不怪了。從去年孫河組團(tuán)連續(xù)被各大品牌房企哄搶而引爆高端地產(chǎn)市場，再到今年整體樓市低迷環(huán)境下石景山劉娘府地塊又一次上演紛爭場面，北京高端市場的需求其實(shí)從未停止過。只不過過高地價(jià)哄抬之下的高樓價(jià)是否會(huì)受到購房者的青睞，那就要看房企們“八仙過海各顯神通”了。

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