據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，雖然2009年一季度住宅用地成交面積1281.1萬(wàn)平方米，同比下降73%，但是從1月起，連續(xù)2個(gè)月住宅用

地成交量呈上升態(tài)勢(shì)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地信心逐漸恢復(fù)。

從2007年“地王”價(jià)格紀(jì)錄的不斷刷新，到2008年下半年“面粉貴過(guò)面包”的奇怪現(xiàn)象，地價(jià)的快速變化比房?jī)r(jià)更讓人大跌眼鏡。此次各地地價(jià)的漲跌呈現(xiàn)不同步調(diào)，不禁讓人心存疑慮，住宅用地的“春”真的到來(lái)了嗎？

居住供地放量溢價(jià)成交抬頭

據(jù)中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，3月份，各城市土地供應(yīng)量較2月開(kāi)始出現(xiàn)明顯回升，供應(yīng)面積與前12月均值基本持平，其中居住用地供應(yīng)開(kāi)始加速。上海近7個(gè)月以來(lái)頭次大規(guī)模推出居住用地，深圳也是近5個(gè)月以來(lái)實(shí)現(xiàn)居住用地供應(yīng)的破冰。

3月土地整體成交量保持平穩(wěn)，但居住用地成交量下降明顯，較前12月均值下降69%，主要原因是近期連續(xù)數(shù)月各地居住用地供應(yīng)較少所致。

隨著樓市“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再將目光瞄準(zhǔn)土地市場(chǎng)。3月大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以10.45億元的總價(jià)競(jìng)得天津市河?xùn)|區(qū)綜合地塊，并表示今年計(jì)劃投資200億元增加土地儲(chǔ)備。世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)也紛紛表示今年是購(gòu)地好時(shí)機(jī)。

在樓市成交量大幅上漲，開(kāi)發(fā)商信心提升的影響下，土地流標(biāo)率保持平穩(wěn)，底價(jià)成交率出現(xiàn)下降，溢價(jià)成交再次出現(xiàn)在北京、上海和天津等地。3月天津罕見(jiàn)地出現(xiàn)16幅地塊溢價(jià)成交，溢價(jià)幅度在300萬(wàn)至400萬(wàn)元，全部位于濱海新區(qū)。北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊底價(jià)為5300萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)54輪競(jìng)價(jià)，較終被北京長(zhǎng)信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6620萬(wàn)元競(jìng)得，地塊溢價(jià)水平為25%。

但有的地產(chǎn)專家對(duì)此并不抱樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為部分城市的溢價(jià)成交不具有普遍性，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境前景仍不明朗，地價(jià)大跌的壓力還是很大。目前各地新推地塊中，就包含許多去年沒(méi)有賣出的舊地。各地政府目前仍很擔(dān)心土地賣不出去會(huì)造成積壓，從而危及地方財(cái)政。

房?jī)r(jià)地價(jià)誰(shuí)主沉浮

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高是由地價(jià)高引起的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的成本里包括地價(jià)。但是如果樓市低迷，房子賣不上價(jià)，并趨于下降，但開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍拿地卻出了“天價(jià)”，便會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的狀況。

從2008年下半年以來(lái)，國(guó)家集中出臺(tái)政策刺激購(gòu)房者投入消費(fèi)，使樓市經(jīng)過(guò)了一個(gè)時(shí)期的回調(diào)后出現(xiàn)回暖，而地價(jià)因有一定的滯后性卻在走跌，暴露出在一定程度上并非地價(jià)在主宰房?jī)r(jià)。反而是地價(jià)受制于樓市大勢(shì)，住宅用地的流拍率大增。

從當(dāng)前房?jī)r(jià)和地價(jià)的制約關(guān)系來(lái)看，可謂“難兄難弟”。照此下去，互相影響，可能會(huì)陷入大家所追問(wèn)的先有“雞”還是先有“蛋”的怪圈。地價(jià)高———房?jī)r(jià)就高———交易下降———要快速回籠資金便低價(jià)賣房———資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題———政府土地財(cái)政吃緊———新推土地底價(jià)成交或者流拍率高———房?jī)r(jià)下跌———開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂———掀起“退地”風(fēng)波……這是一個(gè)循環(huán)的怪圈。

官方數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)通過(guò)招拍掛出讓的土地總收入為9600億元，相比2007年銳減20%，而全部出讓土地面積同比減少30.6%。而據(jù)國(guó)土資源部和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院聯(lián)合公布的報(bào)告稱，2009年土地需求仍將低迷，地方的土地財(cái)政會(huì)出現(xiàn)困難。

中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，2008年全國(guó)的房地產(chǎn)交易量大致下降了20%左右，開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張，加上對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性，對(duì)住宅用地的需求量大為減少，于是土地市場(chǎng)流拍的情況很多，土地價(jià)格回落非常明顯。而土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到了1/3的比重，地價(jià)回落直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商成本下降。這些因素都有可能在未來(lái)一兩年中得到體現(xiàn)。

思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陶紅兵指出，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)受到銷售市場(chǎng)影響，資金鏈偏緊，拿地?zé)崆闇p退，多宗地塊以底價(jià)成交，流拍比例居高不下。開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)幾年的競(jìng)爭(zhēng)將在土地成本、資源整合等方面之外，需考慮以更專業(yè)的眼光和做法來(lái)獲得的增值，更貼近市場(chǎng)的需求。

去庫(kù)存化效果決定未來(lái)方向

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)8.2%。尤其是全國(guó)一線城市住宅市場(chǎng)交易量開(kāi)始有了起色，回暖跡象明顯。

但因土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)的滯后性，開(kāi)發(fā)商拿地仍然非常謹(jǐn)慎。1至3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長(zhǎng)29.7%。這反映出土地庫(kù)存依然巨大，供大于求的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商手里待開(kāi)發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開(kāi)發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化完這些庫(kù)存的土地。

有數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，達(dá)到1998年以來(lái)的歷史高點(diǎn)。也就是說(shuō)，要加大消化住宅用地庫(kù)存的力度，必須先消化商品房的空置面積，使房地產(chǎn)的資金鏈得以接續(xù)。

中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛說(shuō)，以天津市場(chǎng)為例，部分發(fā)展商經(jīng)過(guò)價(jià)格調(diào)整實(shí)現(xiàn)了相對(duì)較快的消化，但由于過(guò)往存量較多，2009年仍將以庫(kù)存作為供應(yīng)的主要部分。未來(lái)市場(chǎng)還存在許多不確定因素，為實(shí)現(xiàn)快速銷售，價(jià)格策略仍是關(guān)鍵。在過(guò)去的幾年中土地儲(chǔ)備較多的發(fā)展商，尤其是2007年拿地較多的發(fā)展商資金鏈仍然趨緊。

高飛建議開(kāi)發(fā)商把下一階段的營(yíng)銷策略著重放在價(jià)格策略、推廣渠道等方面。比如對(duì)于在建項(xiàng)目，由于天津住宅市場(chǎng)的剛性需求比例較高，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，部分穩(wěn)健的發(fā)展商會(huì)保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另外，當(dāng)前已經(jīng)有萬(wàn)達(dá)等一線發(fā)展商摘地，部分資金充裕的二線發(fā)展商也在積極尋找地塊，這對(duì)于去庫(kù)存化是相當(dāng)?shù)睦谩?p>