2015年伊始，地方政府全力火線“救市”，取消限購(gòu)、減稅、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金新政、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等政策五花八門。層面亦配合地方提供政策方便，特別是國(guó)家住建部擬定收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)保障性住房政策。地方何以救市沖動(dòng)強(qiáng)烈，不遺余力？原因在于樓市的四大“暴風(fēng)眼”。

　　個(gè)“暴風(fēng)眼”是房地產(chǎn)下行嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增速，房地產(chǎn)從助跑機(jī)變減擋器。此前，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國(guó)固定資產(chǎn)投資均在20%以上，且增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超全國(guó)固定資產(chǎn)投資，而2014年占比下滑到18.9%，且投資增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及培育新興經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)力量是國(guó)家層面不可回避的問(wèn)題。

　　個(gè)“暴風(fēng)眼”是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，三四線城市庫(kù)存過(guò)高、供應(yīng)過(guò)剩，嚴(yán)重威脅到地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三四線城市以及部分二線城市住房供給過(guò)剩，而千萬(wàn)人以上的城市中低檔住房供給不足。近年來(lái)，中西部、西南和東北等區(qū)域呈現(xiàn)“供給增加、人口流出”的態(tài)勢(shì)，很多城市（特別是非省會(huì)城市）商品房消化周期在2年以上。土地供應(yīng)量大幅增加，引致樓市潛在供應(yīng)量居高，中長(zhǎng)期去化前景堪憂。

　　第三個(gè)“暴風(fēng)眼”是金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)一端連著銀行信貸資金，一端連著土地出讓金，而土地出讓金背后是政府的財(cái)政收入和地方債務(wù)的質(zhì)押資產(chǎn)，加之地方債務(wù)清理將是2015年的重頭戲，疊加效應(yīng)值得警惕。佳兆業(yè)貸款違約事件表面上看是“個(gè)例”，但或許正在打開中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潘多拉魔盒。一方面是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，讓國(guó)內(nèi)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹(jǐn)慎甚至收縮；受早期房地產(chǎn)暴利以及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)融資很大一部分通過(guò)包括信托在內(nèi)的影子銀行實(shí)現(xiàn)，融資成本居高不下；而當(dāng)前一旦遭遇銷售不暢，很容易造成資金鏈斷裂及風(fēng)險(xiǎn)暴露。另一方面外部融資環(huán)境正在持續(xù)收緊，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本和融資通道也正在收緊。

　　第四個(gè)“暴風(fēng)眼”是財(cái)稅收入下降與地方債務(wù)上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響土地出讓金規(guī)模，而土地出讓金又是地方政府財(cái)政收入中很重要的一部分，同時(shí)也是地方政府債務(wù)較主要的質(zhì)押資產(chǎn)。2015年上半年地方政府財(cái)政收入將受到土地出讓金規(guī)?？s減影響呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，另外一方面，房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速放緩將導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓。

　　總體來(lái)看，人口拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化速度下降、社會(huì)總庫(kù)存難以去化3大問(wèn)題將長(zhǎng)期影響中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，商品房庫(kù)存量大與潛在供應(yīng)量高是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將在“底部運(yùn)行”較長(zhǎng)時(shí)間的主因，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然將面臨較大的庫(kù)存消化壓力。2015年1月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥稱，要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。住建部文件出臺(tái)的背景之一，正是貫穿2014年樓市的庫(kù)存壓力并未完全緩解。

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