4月8日,一位二手房中介人員給購房者打電話推銷。自3月30日國家有關(guān)部委調(diào)整二套房頭付比例、縮減營業(yè)稅免稅期限以來,杭州樓市的新房和二手房成交回暖,但“去庫存化”仍任重道遠(yuǎn)。

“3·30”樓市新政落地半月,市場泛起陣陣漣漪,參與各方心態(tài)也出現(xiàn)微妙變化,共同上演一場無比糾結(jié)的樓市新政半月“眾生相”。

梳理各地媒體的報道和統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),“3·30”樓市新政后,全國各地市場冷熱不均。部分地區(qū)再度出現(xiàn)排隊購房現(xiàn)象,但更多地區(qū)的成交量反彈不及預(yù)期理想。

北京樓市,剛需購房者看跌的心態(tài)被“恐漲”所代替,“沒想到,這么快又漲起來了”一個已婚剛需購房者如是對記者表示。一批三四線城市,樓市回暖跡象依舊看似遙遠(yuǎn)。

這讓圍觀者有些猜不透,“3·30”樓市新政的真實落地效果究竟如何?半個月的時間內(nèi),市場到底發(fā)生了哪些改變?一線城市樓市回暖了嗎?透過購賣情緒和市場行為的細(xì)微變化,我們或許能夠還原當(dāng)前樓市的真實圖景。

改善性購家占據(jù)市場主力

“較近來看房的人確實比之前多一些,頭套房和二套房的購置需求都有,這個月以來出于改善型的需求來購置二套房的客戶明顯增多。”上海一家地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理說。

“我的手機都快被打爆了,那幫中介簡直要瘋了?！睂τ诒本┑闹芘慷?3月30日晚上頻繁接聽中介銷售人員來電的情景,可謂記憶深刻。

周女士自去年下半年就開始看房,希望能在孩子學(xué)校周圍購一套比原來面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。

3 月30日,中國人民銀行等三部門聯(lián)合發(fā)文,明確頭套房貸款比例不低于四成;財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文,明確個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對 外銷售的,免征營業(yè)稅。此前,國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,要求優(yōu)化住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。再加上2月底央行降息的作用持續(xù)發(fā)酵,樓市一片暖意。

毋庸置疑,“3·30”新政對剛需型置業(yè)升級人群的撬動作用十分明顯,市場預(yù)期發(fā)生明顯變化,購家迅速簽約,賣家當(dāng)場反價等情況層出不窮,改善性需求入市熱情明顯提高。

中 原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示,“3·30”樓市新政落地之后,主要爆發(fā)市場體現(xiàn)在一線城市的二手房市場。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,4月前12天,全國銷售 業(yè)績同比3月前12天上漲了130%,這主要體現(xiàn)在深圳、上海的二手房市場,這兩個城市的二手房業(yè)績基本出現(xiàn)了1.5倍上漲。另外,其他一線城市的二手房 新房也均有不同成本的上漲,漲幅超過50%;二線城市也有不同程度的上漲;而三線四線城市,則基本平穩(wěn),未出現(xiàn)明顯變化。

值得關(guān)注的是,盡管購房者入市積極性提高,但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說:“與以往相比,此輪調(diào)整購賣雙方相對更為理性?！?/p>

開發(fā)商平價跑量加緊推盤

樓市新政一出,萬科率先放聲,針對二套房貸新政推出“零點活動”,包括北京在內(nèi)的多個城市多盤聯(lián)動,承諾4月1日零點前,不漲價、不打烊。隨即碧桂園、雅居樂、景瑞、融創(chuàng)等房地產(chǎn)公司紛紛打出了“24公里不打烊”的旗號,且無一例外放出了“7天不漲價”的信號。

在被“3·30”樓市新政吹拂半月后,房企的業(yè)績直線上升。4月7日,北京保利發(fā)布新政落地后頭周業(yè)績單,以8億元的業(yè)績震驚業(yè)內(nèi)。

其中,4月頭周,保利海德公園實現(xiàn)了11套近3億元的銷售業(yè)績,保利融創(chuàng)楓丹壹號創(chuàng)造了近2億元的業(yè)績,而保利頭開春天系和保利羅蘭香谷二期則熱銷超過3億元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從二季度樓市開局表現(xiàn)來看,無論是樓市去庫存壓力,還是二季度開發(fā)商集中推盤帶來的競爭壓力,二季度樓市仍需做“量”文章。

張 宏偉進(jìn)一步分析,政策利好頻發(fā),為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”,但就二季度而言,在季度市場成交量還沒有復(fù)蘇的背景下,二季度仍然應(yīng)以跑 量為主,尤其是對于上市公司來講,在這個階段盡快跑量,沖刺半年報銷售業(yè)績,盡量完成或縮小與半年銷售業(yè)績指標(biāo)的差距。

“‘3·30’新政對樓市實際成交、客源量、房源量來說,只帶來了15%至20%左右的刺激增長,其實是低于預(yù)期的。在這個態(tài)勢下,房價并不具備暴漲的條件?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉反復(fù)強調(diào)。

中介“滿血復(fù)活”但成交量有限

在二手房市場,中介們正在努力拉近購賣雙方的預(yù)期,促成交易。

“清明假期,來看房的人又多了?！痹诒本┕鲏?zāi)持薪楣镜牡陠T小吳向記者私下坦言,他覺得市場短期內(nèi)會活躍個把月,所以想趁機多做幾單。

“去年,無論是看房人次,還是成交量都非常低迷,一個月也不到10個人來看房,整個月下來成交幾套就算不錯了?！毙呛芨锌?去年“9·30”新政之后的10月份二手房成交量明顯增長。但也就短短一個多月的時間,成交又重陷低迷。

“這次政府又出臺政策,看房的人明顯又多起來?！钡歉嬖V記者,現(xiàn)在看房的多,但真正出手購的人并不多。而且,二手房價格有漲有跌。

“一些客戶覺得看房的人多了,就想漲價。但是,購房的客戶不著急,還是在壓價。”小吳告訴記者,較近成交量增長,大多是那些“掛單”和看房都有一年半載的客戶,購賣雙方對市場行情、房價大體有比較清醒的認(rèn)識。相比較之下,那些剛剛“掛單”想漲價賣房的客戶,往往很難成交。

來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計,新政后6天,北京二手房市場成交均價為30574元/平方米,環(huán)比僅增長了1.03%,同比還回落了2.26%。換句話說,二手房市場成交價平均只漲了300元。

一 線經(jīng)紀(jì)人的說法也證實了市場價格的穩(wěn)定。“限購、限貸了好幾年,難得有政策利好,你去購房,經(jīng)紀(jì)人肯定不能和你掏心窩子地說實話了?！币晃毁u了三年房的經(jīng) 紀(jì)人私下告訴記者,“3·30新政”后的八天,尤其是清明小長假,二手房的成交量確實在好轉(zhuǎn),可實際成交價格其實還比較穩(wěn)定,“漲價的房子肯定有,我們不 會真心賣,就是用來‘吹?！玫?。我們真正推薦給購家的,是那些價格和戶型合適,較后能實際成交,給我們自己帶來傭金提成的房源?！?/p>

多數(shù)銀行未推二套房利率優(yōu)惠

“3·30” 樓市新政一出,多家銀行時間站出來表態(tài),步調(diào)一致地稱將執(zhí)行新的二套房政策,頭付比例降至四成。不過,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然銀行二套房貸政策從總行層面 上已經(jīng)調(diào)整,但是傳導(dǎo)到貸款末端仍需要時間,京城多名房地產(chǎn)中介人員均對記者表示,目前已經(jīng)能夠申請二套房頭付四成的只有少數(shù)幾家銀行,但他們認(rèn)為,在清 明節(jié)后,大部分銀行應(yīng)該會陸續(xù)跟進(jìn)。

另據(jù)了 解,對于二套房貸款利率,目前大多數(shù)銀行并未推出利率優(yōu)惠,仍保持基礎(chǔ)利率上浮10%的水平;僅有個別銀行打出二套房7折利率的旗號。其中,浙商銀行對于 總價在500萬元以下的普通住房,頭付較低比例為4成,較低可享受7折利率優(yōu)惠。不過,利率下限優(yōu)惠范圍目前暫為購購該行有開發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶, 非此范圍二套房貸利率繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)。

有專業(yè)人士認(rèn)為,這個7折利率優(yōu)惠實質(zhì)上屬于樓盤的折扣優(yōu)惠,真正能享受到該利率下限的客戶并不多,因此個別銀行的二套房利率優(yōu)惠還不具有代表性。

在新政出臺兩周后,北京地區(qū)各家銀行頭套房的利率持續(xù)下行。目前,除去光大、郵儲、工行三家銀行的利率是9折以外,其他幾大銀行的利率已全部調(diào)整為8.8折。

交 通銀行金融研究高端研究員許文兵告訴記者,開始利率市場化后,商業(yè)銀行資金流動性狀況實際上是比較緊的,資金成本也越來越高,因此在普遍推行利率折扣 方面會比較謹(jǐn)慎,對核心客戶或?qū)ζ錁I(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度比較高的客戶可能才會給予一些大的優(yōu)惠?？傮w來看,各家銀行在對新政的執(zhí)行上會有差異。

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