隨著推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失，中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運。

較新的人口結構研究顯示，90后人口總數(shù)比80后縮減了23%，00后又比90后縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，并從2018年開始急速下降。

“這意味著房地產市場將開始經歷需求結構的改變，在未來的三到五年，樓市購購力也許就會出現(xiàn)嚴重的結構性短缺?！眹鴦赵喊l(fā)展研究一位負責人告訴《華夏時報》記者。

一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應。業(yè)內人士認為，上述兩大因素導致的需求失衡將成為樓市面臨的威脅。

主力購房人群見頂？

“總有，中國不再有那么多的年輕人；總有，中國不再需要那么多的房子?！睂τ诮鼛啄旮鞯厝丝诮Y構的變化，北京科技大學教授、經濟學家趙曉曾感慨道。

實際數(shù)據(jù)驗證了趙曉的判斷。研究報告顯示，目前主力購房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經進入到主力購房人群中。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前80后人口的總數(shù)是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數(shù)比80后少23%。

同時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

“人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結構已經發(fā)生改變，剛需人口開始減少?！敝袊鞘薪洕鷮W會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現(xiàn)了拐點，中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產在長周期上出現(xiàn)向下拐點。

以婚齡人口為例，第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構成之一。

“據(jù)中原地產研究分析，在人口增速接近的情況下，年輕人比例越高，則購房需求越穩(wěn)定，而且更具可持續(xù)性。”中原地產研究總監(jiān)劉淵指出。

以廈門與深圳為例，今年深圳房價暴漲，而廈門則在去年全國房價漲幅榜中位列。第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳50歲以上的中老年人占比很低。廈門的人口年齡結構與深圳非常接近，人口年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。

不過，深圳與廈門只是個案，從第六次人口普查數(shù)據(jù)看，幾乎所有城市都出現(xiàn)20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。

此外，過去20年，中國有4億人口從農村走到城市，從小城市走到了大城市。

“這一波城市化浪潮造成了中國有史以來的人口遷移和的經濟版圖改變，同時也帶來了房價的無序快速上漲?！标柟?00董事長易小迪說，但這樣的人口紅利已經消失不見。

從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國城鎮(zhèn)購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約3.14億、2.5億。

“中國城鎮(zhèn)化高速增長期已經過去，目前農村人口向城鎮(zhèn)的轉移總量已較為有限。同時，多數(shù)農村人口進城后的工資收入處于相對較低的水平，寄希望于城鎮(zhèn)化拉動房地產購購力不切實際。”東興證券分析師鄭閔鋼指出。

十年后誰會購房

如果十年后一對夫妻擁有6套房子，那么誰還會購房？

業(yè)內人士分析，在中國人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產將由第三代繼承。而在計劃生育制度下，大多數(shù)家庭構成都為“421”結構。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計算，第三代年輕夫婦結婚時擁有的房產也將有6套，這使得市場上的住房供應遠遠大于需求。

民生宏觀研究院執(zhí)行院長管清友指出，人口結構拐點導致房地產需求高峰已過，僅靠貨幣寬松政策無法逆轉。

業(yè)內人士指出，從海外經驗來看，當人口結構、城鎮(zhèn)化等影響房地產的長周期因素出現(xiàn)拐點后，房地產周期也將產生深刻變化。以日本樓市為例，后者的勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年后房地產泡沫就開始破裂。

在這樣的人口變化中，中國樓市未來的需求總量仍存疑問。目前開發(fā)商以及決策層，都在試圖了解中國未來的住房需求潛力。

“從我們自己做的市場調研來看，目前剛需產品已出現(xiàn)了供大于求的局面，尤其是保障性住房范疇的不斷擴大，比如北京的自住房，這導致中低端的購購人群更傾向于購購保障房，因此我們自身的產品線已經開始向改善型調整?！北本┮淮笮腿珖苑科筘撠熑酥赋?。

鄭閔鋼分析，由于此前樓市中大量投資、投機性需求的存在，造成房地產行業(yè)的非理性繁榮。但高房價使得現(xiàn)有的剛需人群購購力大幅減弱。

“隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主?！眲Y說，總體來看，40歲以上年齡段購房占比遠低于35歲以下年齡段。

十年之后，1985年之前出生的人群都已進入40歲年齡段，按照劉淵的分析，這一部分人的購房率也將大幅減少，這則意味著，改善型產品也將失去購購力。

除此之外，目前在很多三四線城市人口呈現(xiàn)凈流出趨勢。數(shù)據(jù)顯示，在2010-2012年期間，全國房地產平均價格上漲約10%的背景下，人口增速為負的15個三線城市中的蚌埠、開封、十堰、韶關、茂名、南通這6個城市房價逆勢下跌。

“現(xiàn)在來看一線城市相對安全，但長遠來看也未必，從我們監(jiān)測到的數(shù)據(jù)來看，目前北京、上海的人才外流現(xiàn)象也比較明顯?！鄙鲜鋈珖苑科筘撠熑吮硎?。

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