在11月中旬財經專業(yè)小組第十一次會議明確表示房地產要去庫存之后，近期又傳出“房貸利息可抵個稅”的消息，市場普遍解讀為利好地產行業(yè)，房地產去庫存的后續(xù)政策工具箱即將打開。

這一個月好像大家都在討論去庫存，那么這個奇葩的去庫存概念是什么時候出現(xiàn)的？

雖然偉哥也的確認為庫存不少，庫存肯定是分化的。但奇葩的發(fā)現(xiàn)居然沒有一個數據可以證明這一點。沒有數據依據的任何政策都肯定不靠譜。

各位還記得11月中旬有一則新聞：

另外多家媒體報道，目前的庫存可供2億人居住：

《68632萬平方米的待售面積到底有多大？按照我國人均住房面積30平米計算，“空置”的住房可供2.2億人口居住?！?/p>

這就奇葩了，7億平米除以30平米，當然應該是2200萬。數學都學不好的奇葩。

另外也有一則新聞說中國的房屋已經夠34億人居住。

34億人居住，按人均30平米計算，大概需要1000億平方米。這是一個什么概念？2014年全國住宅的竣工量是8億平方米，按照這個速度開發(fā)，需要125年。而全國房地產大規(guī)模開發(fā)至今也就15年，2014年是竣工數較大的年份，再加上過去這些年很大的拆遷量，大家可以自己算算蓋了多少房子。

再算一筆賬，1000億平方米，按綜合成本3000元/平方米計算，需要的開發(fā)資金是300億人民幣，折合50億美元，這個數字是中國2014年GDP的近5倍！可能嗎？說未來幾年供應量有這么大的不明顯是豬腦子嘛！

1：庫存這個詞一直都有，并非突然出現(xiàn)，庫存到底多嚴重？

國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑數據是：

10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。

1-10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%。

也就是，從數據看，目前待售的商品房庫存數據只需要去化7個月，數據看，好像庫存并不嚴重。

但從統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑看：

商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式購賣合同中所確認的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計數據。

商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

庫存數據只統(tǒng)計了已經竣工的面積，未統(tǒng)計期房。

所以也就是說，官方數據并未反映出目前庫存的實際情況。那么現(xiàn)在的庫存到底多少？沒有人知道。即使部分機構公布的數據，也只代表了部分城市。而且準確度肯定有折扣。

2：我們都感性的認知庫存多，但庫存在哪里？

一二線城市目前看，肯定不會庫存過多，多個城市房價已經明顯上漲，而且地王頻繁出現(xiàn)，這種情況下，庫存肯定是分化的。

3：目前提及的個稅政策根本不可能去庫存

從利息抵扣個稅看，如果出現(xiàn)，利好只能是一二線城市，而一二線城市房價已經瘋狂，這種情況下，需要去庫存的三四線大部分個體的收入個稅繳存并不多，那么這種供給側的改革有意義嗎？

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