未來(lái)五年，中國(guó)將迎來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十三個(gè)五年規(guī)劃期?！笆濉币?guī)劃建議提出經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)下，未來(lái)五年房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中將發(fā)揮怎樣的作用?房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)是否將步入拐點(diǎn)?城鎮(zhèn)化進(jìn)程、貨幣政策等支撐行業(yè)發(fā)展的外部要素將發(fā)生哪些變化?供給側(cè)改革下，房地產(chǎn)行業(yè)如何形成更有效的供給體系?帶著這些問(wèn)題，中新網(wǎng)記者采訪(fǎng)了中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜。

    問(wèn)題1：十三五規(guī)劃綱要即將出臺(tái)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中將發(fā)揮什么樣的作用?

    黃瑜：我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)基調(diào)下房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，將在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型升級(jí)中繼續(xù)發(fā)揮重要作用。從房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重近15%，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接貢獻(xiàn)較大。從行業(yè)相關(guān)度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)變化深度影響建筑、建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，間接對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)更大帶動(dòng)?！笆濉币?guī)劃建議指出，到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，在此目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)、聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，為未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要?jiǎng)恿Α?/p>

    房地產(chǎn)業(yè)衍生的增值服務(wù)發(fā)展空間較大，行業(yè)轉(zhuǎn)型將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，由房地產(chǎn)業(yè)衍生的增值服務(wù)發(fā)展空間較大，也是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)可延伸的方向。從相對(duì)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，針對(duì)存量房市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等相關(guān)增值服務(wù)空間巨大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將更為穩(wěn)定。未來(lái)，以一線(xiàn)城市為代表的國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、咨詢(xún)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、中介服務(wù)等存量房市場(chǎng)增值服務(wù)將快速增長(zhǎng)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。

    問(wèn)題2：怎么看未來(lái)五年行業(yè)發(fā)展前景?市場(chǎng)拐點(diǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)?

    黃瑜：根據(jù)我們的測(cè)算，未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)發(fā)展。結(jié)合國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)政策趨勢(shì)，我們基于“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，對(duì)未來(lái)五年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行了測(cè)算：預(yù)計(jì)未來(lái)五年我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積近53億平方米，總規(guī)模與“十二五”期間基本持平，但年均將下降1.5%左右;新開(kāi)工面積累計(jì)將達(dá)50.6億平方米，年均下降2.2%左右;開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)為37.7萬(wàn)億元人民幣，年均增長(zhǎng)4.8%左右;銷(xiāo)售額總值近40.9萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)5.0%左右。

    可見(jiàn)，從未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體規(guī)?？矗呀?jīng)見(jiàn)頂并開(kāi)始逐步回落;從房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)供求指標(biāo)的增速來(lái)看，也已顯著低于過(guò)去多年的平均水平，市場(chǎng)正步入持續(xù)調(diào)整的拐點(diǎn)期。盡管如此，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的基本要素依然存在，這將支撐未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)的完全規(guī)模繼續(xù)維持在較高水平。一方面，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)將帶動(dòng)人口紅利持續(xù)釋放。另一方面，在穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)下市場(chǎng)的資金將保持合理充裕。特別是人民幣納入SDR后有利于國(guó)際機(jī)構(gòu)增持人民幣資產(chǎn)，減緩國(guó)內(nèi)資本外流壓力，同時(shí)央行也將適時(shí)動(dòng)用貨幣政策工具，保持國(guó)內(nèi)資金合理充裕，預(yù)計(jì)未來(lái)五年M2同比增速將保持在10%-12%的合理水平，為行業(yè)發(fā)展提供良好的資金保障。

    問(wèn)題3：您對(duì)未來(lái)總體市場(chǎng)空間仍有較大信心，請(qǐng)問(wèn)您的判斷依據(jù)及未來(lái)需求的主要來(lái)源有哪些?

    黃瑜：從未來(lái)五年的住宅總需求來(lái)看，不僅包括前述的近53億平方米的商品住宅渠道，還有一部分來(lái)自于非商品住宅體系的渠道，這兩部分合計(jì)近85億平方米。從住宅總需求的結(jié)構(gòu)占比來(lái)看，新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住宅需求占四成，仍是市場(chǎng)的主流需求;其余因居民生活水平提高帶來(lái)的改善型需求與拆遷改造需求合計(jì)占比約六成。

    從住房總需求的構(gòu)成結(jié)構(gòu)看，頭先，未來(lái)五年我國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提高0.85個(gè)百分點(diǎn)，期間我國(guó)累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口8700萬(wàn)人，按2020年人均住房建筑面積38.39平米計(jì)算，則2016-2020年新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求約33.39億平方米，占總體住房需求的39.2%。其次，至2020年我國(guó)人均住房建筑面積較現(xiàn)在提高近3平方米，按2015年7.7億城鎮(zhèn)人口計(jì)算，由此帶來(lái)的改善型需求為22.44億平米，占總體住房需求的26.4%。較后，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口普查數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2015年我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量達(dá)到272億平方米，參考國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%?；诖?，我們認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體需求規(guī)模仍然較大，市場(chǎng)空間有望得到保障。

    問(wèn)題4：在提出供給側(cè)改革的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)體系將發(fā)生哪些新變化?

    黃瑜：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，供給側(cè)改革更多的是要引導(dǎo)市場(chǎng)積極形成有效供給，更好的消化現(xiàn)有庫(kù)存。在這方面，不同類(lèi)型的城市要根據(jù)地方特點(diǎn)，分城施策，更好的解決當(dāng)前的市場(chǎng)供求矛盾。

    針對(duì)一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，目前面臨更多的是供不應(yīng)求的壓力，應(yīng)該積極擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，同時(shí)通過(guò)多種措施盤(pán)活現(xiàn)有存量，平抑房?jī)r(jià)上漲壓力。其中培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是重要的渠道，有利于擴(kuò)大租賃供給、拓寬租賃住房房源，解決短期供求總量不平衡、供應(yīng)主體較為單一等問(wèn)題。

    針對(duì)大部分庫(kù)存壓力高企的三四線(xiàn)城市，應(yīng)考慮進(jìn)一步控制土地供應(yīng)規(guī)模及節(jié)奏，推進(jìn)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，允許房企適當(dāng)調(diào)整套型，從供應(yīng)源頭調(diào)整結(jié)構(gòu)，以加快庫(kù)存去化。此外，保障房貨幣化安置也應(yīng)積極推進(jìn)，加快存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，特別是棚改將轉(zhuǎn)由貨幣化安置為主，在強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存作用的同時(shí)，進(jìn)一步健全多層次住房供應(yīng)體系。

    問(wèn)題5：近期的“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”引發(fā)行業(yè)持續(xù)關(guān)注，您如何看?您認(rèn)為未來(lái)五年地產(chǎn)金融化將如何發(fā)展?對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局帶來(lái)哪些影響?

    黃瑜：險(xiǎn)資入股地產(chǎn)企業(yè)是地產(chǎn)金融化發(fā)展大背景下的一個(gè)縮影，特別是在金融資本充裕的市場(chǎng)環(huán)境下，大規(guī)模、低成本、長(zhǎng)周期的險(xiǎn)資與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股權(quán)相遇，相融相合自成趨勢(shì)。事實(shí)上，無(wú)論是房企主動(dòng)尋求引入險(xiǎn)資，還是其在資本市場(chǎng)被動(dòng)被險(xiǎn)資舉牌，都已成為近期資本市場(chǎng)熱點(diǎn)。我們監(jiān)測(cè)到2015年上半年，133家A股房企中被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企有25家，占比達(dá)到18%。只不過(guò)在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)上市公司在股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理、組織文化方面的種種特點(diǎn)，注定了其與險(xiǎn)資“野蠻人”的融合不會(huì)一帆風(fēng)順。按照當(dāng)前險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例30%的上限要求來(lái)看，將有3.55萬(wàn)億資金可用于房地產(chǎn)投資，未來(lái)險(xiǎn)資與地產(chǎn)融合將是一種趨勢(shì)。

    此外，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地產(chǎn)金融化也是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在美國(guó)的主流房企中，西蒙地產(chǎn)以資產(chǎn)組合與投融資運(yùn)作為核心的地產(chǎn)金融模式，通過(guò)REITs經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)快速壯大;鐵獅門(mén)以私募地產(chǎn)基金模式，通過(guò)高杠桿收購(gòu)物業(yè)，提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，追求規(guī)模擴(kuò)張、租金及資產(chǎn)升值實(shí)現(xiàn)了更高杠桿的收益;普爾特則通過(guò)運(yùn)營(yíng)住宅抵押貸款銀行業(yè)務(wù)，提供出色的客戶(hù)服務(wù)和各種貸款產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)與金融的結(jié)合，取得了良好效果?？梢?jiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融的整合才剛剛開(kāi)始，未來(lái)圍繞這一領(lǐng)域的金融創(chuàng)新產(chǎn)品尚待挖掘。

    從行業(yè)整合發(fā)展的角度看，金融資本的強(qiáng)勢(shì)介入，也有利于房企間進(jìn)行更高效的資源整合，推動(dòng)市場(chǎng)集中度不斷提升。按照年均增速預(yù)計(jì)，2020年鰲頭0企業(yè)銷(xiāo)售額均值將達(dá)2000億元左右，市場(chǎng)占有率將超過(guò)20%。預(yù)計(jì)2020年將產(chǎn)生7家兩千億級(jí)企業(yè)、7家1000-2000億企業(yè)、16家500-1000億企業(yè)，地產(chǎn)金融化將進(jìn)一步帶動(dòng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的持續(xù)升級(jí)，有利于行業(yè)發(fā)展環(huán)境的不斷優(yōu)化。

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