針對(duì)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”難題，中國(guó)央行和銀監(jiān)會(huì)在猴年春節(jié)前夕率先出臺(tái)2016年頭個(gè)國(guó)家性的樓市“去庫(kù)存”新政。觀察人士認(rèn)為，央行新政再次降低購(gòu)房的“準(zhǔn)入門檻”，未來(lái)2至3年內(nèi)，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等一系列去庫(kù)存“政策潮”可能會(huì)接踵而至。

    中國(guó)央行和銀監(jiān)會(huì)2日聯(lián)手發(fā)布房貸新政：不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭頭次購(gòu)購(gòu)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上較低頭付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)購(gòu)普通住房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于30%。

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書長(zhǎng)康俊亮2日在接受中新社記者采訪時(shí)分析稱，央行在春節(jié)前發(fā)布房貸新政，其主要目的是降低居民購(gòu)房的準(zhǔn)入門檻，進(jìn)而促進(jìn)樓市庫(kù)存消化。這一政策也體現(xiàn)政府化解房地產(chǎn)庫(kù)存，支持居民購(gòu)房、改善居住條件的態(tài)度。

    中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高端研究員李佩珈也表示，“去庫(kù)存”是未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行的主基調(diào)，有必要通過(guò)金融手段促進(jìn)房地產(chǎn)庫(kù)存有序消化。當(dāng)前居民住房需求依然較大，個(gè)人住房貸款也有較大發(fā)展空間。

    去庫(kù)存壓力有多大?

    目前，中國(guó)樓市庫(kù)存究竟有多少并沒有統(tǒng)一說(shuō)法。官方數(shù)據(jù)顯示，2015年末，中國(guó)商品房待售面積7.19億平方米。根據(jù)去年的銷售面積測(cè)算，大致需要7個(gè)多月的時(shí)間消化。不過(guò)，待售面積還只是顯性庫(kù)存。李佩珈估算，除官方公布的待售面積數(shù)據(jù)外，還需考慮遺漏的施工面積和尚未開發(fā)的土地購(gòu)置面積，這樣真實(shí)庫(kù)存水平約為50億平方米，去化周期約為4年。

    對(duì)于難解的庫(kù)存問(wèn)題，華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)給出了一個(gè)對(duì)比——中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存情況比2008年還要嚴(yán)重，其中有大量庫(kù)存還屬于很難消化的部分。

    庫(kù)存高企意味著銷售速度趕不上開發(fā)速度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿拿地開發(fā)，進(jìn)而帶累中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速節(jié)節(jié)下滑。近兩年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以每年約10個(gè)百分點(diǎn)的速度持續(xù)回落。2015年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資僅比上年名義增長(zhǎng)1.0%，跌至歷史較低值。

    新政會(huì)有什么效果?

    房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，沒有任何人可以否認(rèn)，這也不難理解官方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活的政策意圖。那么，新政效果如何?

    某研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，新政降低了購(gòu)房者購(gòu)房成本，這對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套住房和改善性住房的群體都有激勵(lì)作用。

    不過(guò)新政不是“一刀切”：北京、上海、廣州、深圳等限購(gòu)城市并不參與“降頭付”，同時(shí)，也要求金融機(jī)構(gòu)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的較低頭付款比例。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市，如蘇州等，預(yù)計(jì)不會(huì)有所調(diào)整，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大，盲目下調(diào)頭付并不科學(xué)。而一些大城市周邊區(qū)域，比如京津冀的燕郊、廊坊，長(zhǎng)三角的昆山，珠三角的東莞、惠州等，受到限購(gòu)城市需求“溢出效應(yīng)”等因素的影響，一旦頭付下調(diào)，市場(chǎng)交易或快速攀升。不過(guò)，廣大中西部的三四線城市即便政策放寬也不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)猛漲的狀況。

    康俊亮則提醒，決策層鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降價(jià)，如果這與此次新政效應(yīng)疊加，那么去庫(kù)存效果可期，但不排除一些開發(fā)商會(huì)“聞風(fēng)提價(jià)”沖抵新政效果。“關(guān)鍵是政府怎么跟各方溝通，保證政策打出組合拳，順利消化庫(kù)存，而不是讓幾項(xiàng)政策‘內(nèi)部打架’?！?/p>

    未來(lái)政策預(yù)期幾何?

    李佩珈認(rèn)為，當(dāng)前“頭付比”無(wú)論國(guó)際橫向比較還是歷史縱向比較，都還處于偏高水平，有進(jìn)一步下調(diào)空間。

    民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為，一方面大量庫(kù)存需要消化，另一方面三四線城市房?jī)r(jià)整體幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。下一步可能出現(xiàn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國(guó)家住房銀行等一系列去庫(kù)存政策。未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停。不過(guò)，他也指出，限購(gòu)放開可能性不大。

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