較近，準備在上海購房的張先生有點煩?！氨緛砗煤玫?，房子也看好了，合同都簽了，但是突然這事兒就黃了!”

    張先生是天津人，雖然是外地戶籍，但已經(jīng)繳滿2年社保。因為擔心外界傳言的天“5年社保限購政策”，3月24日晚上他與妻子決定馬上開始走購房流程。天上午9點，已經(jīng)網(wǎng)簽成功的合同卻被上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易以“10點要召開發(fā)布會”為由拒絕了辦理審稅過戶的需求。

    3月25日上午10點，上海發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬九條”，調(diào)控力度超出市場預期，被稱為“史上較嚴新政”。新政中規(guī)定“外地戶口上海購房社保繳費從2年提高到5年”，當天即時生效。

    實際上，張先生只是本輪上海樓市新政疾風下“誤傷”的其中一株“小草”?！皽艞l”的出臺，旨在穩(wěn)定早前上海并不穩(wěn)定的房價。

    不只是上海，歷經(jīng)了數(shù)個月“高燒”的樓市，近日遭遇調(diào)控政策的收緊——幾乎就在同，深圳、武漢等地紛紛收緊針對市場投機炒作等不規(guī)范行為的限購政策。開年以來飆升的房價、疊加的杠桿似乎已經(jīng)催生出這一輪樓市調(diào)控的“新邏輯”：去庫存和去杠桿的平衡木怎樣才能走得更加穩(wěn)健?

    新政密集出臺樓市降溫效果初顯現(xiàn)

    去年下半年以來，北上廣深等一線以及南京蘇州等準一線城市樓市升溫迅速。較新發(fā)布的全國百城住宅價格指數(shù)報告顯示，剛剛過去的3月，深圳房價漲幅高居榜頭，環(huán)比上漲了3.63%，同比漲幅高達57.16%;上海房價環(huán)比與同比分別上漲了5.09%和20.38%;北京房價同比漲幅也抵達兩位數(shù)，高達10.03%，南京、蘇州作為準一線城市房價漲幅也不甘于人后，同比漲幅分別為15.63%和18.78%。

    為了遏制樓市“高燒”，各地密集出臺了樓市新政。

    上海、深圳在繳納社保年限方面提高了外地人的購房門檻，深圳還對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應住房貸款的，貸款頭付比例執(zhí)行較低4成。

    武漢則出臺了公積金貸款新政，職工家庭購購頭套房申請公積金貸款較高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元。

    南京近日也明確要求，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“頭次購購普通住房”支持對象。

    住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對新華網(wǎng)記者表示，較近出臺的系列樓市新政短期能顯著減少交易量，房價也能相應地“穩(wěn)”下來。此外，部分地方樓市新政中宣布要進一步增加土地供應量和中小套型住宅的供應，這樣能改變市民對市場的預期，延緩購房的沖動，對穩(wěn)定房價行之有效。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，調(diào)控政策出臺之后，房價走勢會逐漸趨于理性。就上海來說，預計二季度、三季度上海樓市走勢會呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。

    從目前看來，降溫效果甚為明顯，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，較近一周上海市一手住宅的日均成交量(含保障房)僅800套;深圳二手市場成交量明顯下滑、看樓人數(shù)驟減。

    房價快速上漲金融杠桿或成主推手

    那么，歲末年初在一線城市房地產(chǎn)市場上燃起的這場火到底是誰在添柴澆油?

    上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進入2016年，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。

    隨著股市和其他理財產(chǎn)品收益下降、風險加大，資本逐利的本性促使大量資金涌入房地產(chǎn)市場。各類金融衍生工具也應勢而生，樓市的資金杠桿風險也由此增加。

    場外配資、“頭付貸”、購房、“過橋貸”等一系列金融杠桿配資業(yè)務一度如火如荼。鏈家中介事件曝光后，在監(jiān)管部門的壓力下，“頭付貸”終于被公開叫停，但此后“頭付貸”又披上“消費貸”“小額貸”的馬甲繼續(xù)在房地產(chǎn)市場橫行。

    據(jù)一位中介向記者透露，“理論上，沒有抵押物和擔保人，純憑信譽也可以進行貸款，但是現(xiàn)實操作中，個人小額貸款實行困難，如果沒有抵押或擔保，銀行基幾乎不會放款;生活中，抵押貸款比較常見，做抵押貸款時主要考量三個方面：一是貸款主體的經(jīng)營能力，二是貸款主體的征信記錄，三是看抵押物價值。一般來說，貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易，但是按照國家要求，貸款獲得的資金，是不允許用于購房的。然而在實際上貸款過程中，只要不提購房或炒股，銀行方面就不會有異議?！?/p>

    據(jù)統(tǒng)計，去年深圳房貸增量高達2151億元(比2009年高出一倍有余)，常被用作頭付貸的消費貸也大幅增加。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元。其中，個人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。

    調(diào)控邏輯或生變新政直指高杠桿

    放大的資金杠桿催生了房地產(chǎn)市場泡沫，構成巨大的潛在金融風險，引起決策層的高度重視。對此，重慶市市長黃奇帆曾在兩會上發(fā)出警示聲音，杠桿比例越高,房價抗跌性越差，就越易引發(fā)恐慌性拋售甚至崩盤。因此要更注重去杠桿降風險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。

    “如果用加杠桿的方式去庫存，跟精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟帶來巨大風險。”黃奇帆強調(diào)。

    此次各地新政與以往樓市政策的不同在于直指樓市中暗藏的金融“高杠桿”。

    “滬九條”明確指出，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構從事頭付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。對各類非正規(guī)金融機構為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務的行為，開展專項整治。

    深圳此次的新政中也明確表示，要加強房地產(chǎn)金融風險防控。結(jié)合前期全市頭付貸風險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構從事頭付貸、購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務。

    江蘇央行南京分行與銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人頭付款比例、頭付資金來源，加強對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機構穩(wěn)健性的監(jiān)測。

    深圳中原研究明確指出，“頭付貸”暫停、嚴禁、評估價上調(diào)提高稅費等體現(xiàn)出了政府在抑制投資客特別是短炒客的進入的動機。

    財經(jīng)專欄作者、 金融從業(yè)者劉曉忠在專欄中這樣評價本輪樓市新政：“有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風險?！?/p>

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