從明年開始，在今年3月17日前辦理的房貸將按新利率執(zhí)行，貸款購房人的月供將會增加。提前還貸是否都合算？如果提前還貸，是縮短期限合算還是減少月供合算？

　　明年新利率大多打9折

　　采訪中，記者了解到，針對明年1月1日即將執(zhí)行的升息后的新房貸利率，滬上多數(shù)銀行已明確表態(tài)，對還款記錄良好的老客戶將執(zhí)行9折優(yōu)惠利率。

　　早在10月，浦發(fā)銀行就向客戶公告：年底前沒有逾期貸款本息余額的老客戶，可以9折優(yōu)惠；無逾期的新客戶與銀行協(xié)商后可能獲得一定幅度的利率優(yōu)惠。浦發(fā)銀行對逾期不超過1期，逾期天數(shù)不超過30天的“非惡意逾期”客戶，次年也給予9折優(yōu)惠。

　　浦發(fā)率先亮相的房貸新政其實(shí)已基本代表了滬上大多數(shù)銀行明年的房貸政策取向。上海農(nóng)行介紹說，該行將在明年對信用良好的老客戶實(shí)行優(yōu)惠利率，但逾期違約三期或三期以上的房貸者將不享受這一優(yōu)惠政策；中行上海分行則表示，9折利率優(yōu)惠只針對頭套房購購者。建行上海分行同樣表示需考察客戶信用記錄，優(yōu)惠尺度將在業(yè)務(wù)部門對房貸者信用記錄審核后確定。工行上海分行盡管目前尚未正式發(fā)布明年房貸政策，但有關(guān)人士稱，相關(guān)政策應(yīng)當(dāng)基本與其他銀行趨于一致。

　　是否提前還款因人而異

　　銀行專家指出，優(yōu)惠后的房貸利率比現(xiàn)在高出不多，所以是否要提前還貸，市民還應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)際情況考慮。

　　在貸款的前幾年，由于本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高，多還款可使總貸款中的本金基數(shù)下降，則剩余貸款的利息負(fù)擔(dān)會相應(yīng)減小。如果手上資金主要投資于短期品種，如貨幣市場基金、不超過1年國債和定期儲蓄，它們的變現(xiàn)成本不是很高，不妨變現(xiàn)提前還貸。目前貸款利率在5.51%-6.12%之間，短期品種一般收益也不過3%-4%，兩者相抵還是負(fù)利率，提前還貸更劃算。

　　提前還款的目的是為了節(jié)省利息的支出，但提前還款并不是都能節(jié)省利息的。比如，有的銀行對提前還貸的客戶要處以1個(gè)月的罰息，有的銀行對貸款不滿1年而提前還貸的客戶，要罰半年到1年的利息。所以提前還貸一定要計(jì)算清楚后再作決定。

　　此外，還款快要到期的客戶，由于剩余的本金已經(jīng)很少了，即便利率上調(diào)，增加的利息也是很少的。比如借款為10年期，現(xiàn)在已經(jīng)還了八九年了，就沒有必要急于提前還款。

　　有投資計(jì)劃的客戶也不應(yīng)該著急提前還款。有些借款人一旦手上有余錢就拿來提前還貸，碰上好的投資項(xiàng)目卻又需要貸款，而經(jīng)營性貸款利率要比房貸高，辦理起來也比較麻煩。房貸專家建議，在提前還貸前，借款人較好考慮清楚近期有無投資計(jì)劃。如果手上有好的投資項(xiàng)目，收益率可能超過房貸利率，就應(yīng)該考慮投資，而不是急著還款。

　　三種還款方式省息比拼

　　提前還款大致分三種方式，除了提前還清全部貸款外，大多數(shù)借款人都是提前歸還部分貸款，部分提前還款相對較復(fù)雜，目前，銀行一般有兩種方式供借款人選擇。不同方式節(jié)省的利息支出不同，一次性提前還清節(jié)省的利息較多。在部分提前還款方式中，縮短還款期限節(jié)省的利息較多，還款期限不變節(jié)省的利息相對較少。

　　方式一：一次性還清所有貸款舉例來說，如果一位借款人2003年向銀行借貸10年期商業(yè)性貸款35萬元。次還款時(shí)間為2003年11月，提前還款時(shí)間為2005年11月。

　　該借款人原月還款額為3719元，在這種提前還款方式下，2005年11月，當(dāng)月一次還款294563元，則可以節(jié)省利息支出62474元。

　　方式二：部分提前還款，月還款額不變，縮短還款期限在這種還款方式下，2005年11月，當(dāng)月一次還款153719元(其中3719元為當(dāng)月應(yīng)還款額)，下月起月供仍為3719元，則新的較后還款期為2009年3月，節(jié)省利息支出51048元。

　　方式三：部分提前還款，減少月還款額，還款期限不變

　　2005年11月，當(dāng)月一次還款153719元(其中3719元為當(dāng)月應(yīng)還款額)，下月起月還款額為1770元，至較后還款期2013年10月，則可以節(jié)省利息支出33385元。

（東方網(wǎng)－勞動(dòng)報(bào)）

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