你 提前或不提前，利息就在那里，說漲就漲。還不還？小算盤算一算先。

2012年1月1日起，個(gè)人房貸利率即將提高。央行2011年3次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.4%提高到7.05%。由于2011年較后一次利率變動(dòng)的生效時(shí)間為2012年1月1日，這意味著房貸一族每月還款額也將相應(yīng)增加。

面對(duì)水漲船高的月供金額，是否選擇提前還貸就成了房貸一族不得不思考的問題。

提前還貸非必要

2012年1月各銀行的放貸利率按照較新利率執(zhí)行，5年以上貸款基準(zhǔn)利率漲幅超過10%，但是并不意味著提前還貸就是一個(gè)必要的選擇。

以貸款100萬(wàn)元、30年期等額本息商業(yè)貸款為例，如果享受利率折扣，按2011年年初6.4%的基準(zhǔn)利率打7折計(jì)算，每月還貸為5054.98元。2012年1月1日后，按7.05%為基準(zhǔn)利率的7折還款，每月還貸為5328.56元。利率調(diào)整前后月供差別不到300元。

北京市民涂先生向記者表示，他個(gè)人并沒有提前還貸的計(jì)劃?！拔业姆抠J辦的是公積金貸款，本身就實(shí)行比較低的利率水平。我貸了10萬(wàn)元左右，現(xiàn)在每月還款金額2000元左右，即便2012年提息，也只需要多還幾十塊錢，所以我不會(huì)考慮提前還款?！?/P>康宏財(cái)富投資管理（北京）有限公司頭席理財(cái)顧問涂蕙在接受《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》財(cái)商采訪時(shí)表示，由于受市場(chǎng)的開放度較高等其他因素的影響，目前房貸的成本相對(duì)比較低，把錢都還給銀行沒有太大必要。如果提前還貸還要交違約金，則是自己提高了還貸成本。

據(jù)了解，有一些想要提前還貸的消費(fèi)者擔(dān)心實(shí)行新的利率后，原來(lái)享有的利率優(yōu)惠會(huì)取消。果真如此嗎？

工行廈門某支行工作人員表示，除了原來(lái)的貸款合同規(guī)定每年的利率折扣由銀行決定以外，絕大多數(shù)貸款合同中的利率折扣都是在簽訂合同之時(shí)規(guī)定好的，一般不會(huì)改變。因此，原來(lái)辦理7折、8.5折利率優(yōu)惠的貸款者仍舊可以享受原有的利率折扣政策。

值得注意的，雖然貸款人仍舊享受利率折扣，但隨著利率的調(diào)整，還款額還是會(huì)相應(yīng)有所增加?！盀榱吮苊庑庞梦埸c(diǎn)，貸款者有必要提前多往賬戶存點(diǎn)錢?！痹摴ぷ魅藛T表示。

提前還款是否需成本？

貸款者辦理提前還款業(yè)務(wù)不得不考慮銀行的違約金問題。

建設(shè)銀行方面則表示，該行普通商業(yè)住房貸款提前還貸業(yè)務(wù)，無(wú)論期限多長(zhǎng)都不收取違約金。

中國(guó)銀行客服表示，如果在貸款不滿一年時(shí)提前還貸，則必須繳納一定數(shù)額的違約金，違約金額按照還款金額的百分比計(jì)算。

記者從中信銀行了解到，目前該行普通商業(yè)性住房貸款提前還貸業(yè)務(wù)政策為：還款超過1年的不收取違約金，貸款人可直接把剩下的應(yīng)還金額存入還款卡并帶上相關(guān)證件和合同到貸款行辦理提前還貸手續(xù)；對(duì)還款期不足1年并提出提前還貸申請(qǐng)的貸款人，是否收取違約金則視合同情況而定。

提前還貸的條件復(fù)雜并不是較主要的，重要的是提前還貸未必真的劃算，是否合適提前還貸要按具體情況進(jìn)行分析。由于每位客戶的貸款利率、限期以及還款方式都有所不同，因此貸款人有必要在認(rèn)真分析合同的前提下，仔細(xì)計(jì)算還貸成本，權(quán)衡之后再做決定。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔認(rèn)為，對(duì)于等額本息超出還款周期一半的購(gòu)房者來(lái)說，提前還貸也并不劃算。等額本息還款方式每個(gè)月還款的總額是固定的，但前期借款人歸還的資金中利息的比例比較大，本金比較小。購(gòu)房者實(shí)際上在已經(jīng)償還了大部分利息的情況下，提前還款的部分多為本金。

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