今日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前9月房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比增長5.8%。1-9月份商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%;1-9月份商品房銷售額80208億元，增長41.3%，平均每月國人買房消費(fèi)額為8912億元。而去年同期這一數(shù)值為56745億元，月平均值為6305億元。業(yè)內(nèi)分析顯示，寬松的貨幣政策市造成前三季度商品房銷售額快速增長的主因。

    信貸寬松

    房地產(chǎn)市場的冷熱與信貸的關(guān)系*為緊密，從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)得到了印證。數(shù)據(jù)顯示在房地產(chǎn)開發(fā)資金方面，前9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金104711億元，同比增長15.5%，增速比1-8月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款15895億元，增長1.2%;利用外資113億元，下降50.8%;自籌資金36574億元，增長0.8%;其他資金52129億元，增長35.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款29618億元，增長31.5%;個(gè)人按揭貸款17508億元，增長51.4%。從中可以明確的看到個(gè)人按揭增長迅速。

    而昨日央行披露的數(shù)據(jù)中也可以找到類似的信息，今年9月人民幣貸款單月增量進(jìn)一步反彈，達(dá)1.2萬億元，略高于市場預(yù)期。值得注意的是，9月個(gè)人住房貸款新增4759億元，同比多增2055億元。1月至9月，個(gè)人住房貸款增量在各項(xiàng)貸款增量中的占比為35.7%。

    數(shù)據(jù)顯示，1月至9月，個(gè)人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長阮健弘表示，個(gè)人住房貸款增長較快，一個(gè)重要原因是今年全國房地產(chǎn)市場走勢分化，部分一二線城市房地產(chǎn)成交活躍。同時(shí)，個(gè)人住房貸款快速增長也與金融機(jī)構(gòu)、居民部門的資產(chǎn)配置選擇有關(guān)。

    阮健弘表示，個(gè)人住房貸款在各項(xiàng)貸款中占比較高有特殊原因。今年以來，地方政府債務(wù)置換較多、不良資產(chǎn)核銷處置力度較大，企業(yè)貸款乃至全部貸款相應(yīng)減少。

    近期各地出臺的調(diào)控政策均已收緊信貸為著力點(diǎn)。今日，人民銀行上海總部召開會(huì)議，25家在滬主要中資商業(yè)銀行行長以及房貸部門和資產(chǎn)負(fù)債部門負(fù)責(zé)人參會(huì)，上海市住建委、金融辦、規(guī)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人出席會(huì)議。明確要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，防止變相放松要求、打政策擦邊球的情況，同時(shí)要繼續(xù)強(qiáng)化對首付資金來源的審查，加強(qiáng)居民收入證明真實(shí)性的審核，并切實(shí)防范各類資金違規(guī)流入土地市場。

    購房消費(fèi)

    供地不足

    與商品房銷售額形成鮮明對比的是供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)增長有限，特別是在土地方面，盡管過去幾個(gè)月內(nèi)的地產(chǎn)很熱但實(shí)際供應(yīng)量在減少。

    前9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積716029萬平方米，同比增長3.2%，增速比1-8月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積491031萬平方米，增長1.7%。房屋新開工面積122655萬平方米，增長6.8%，增速回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積84681萬平方米，增長6.7%。房屋竣工面積57112萬平方米，增長12.1%，增速回落7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積42068萬平方米，增長11.3%。

    雖然土地市場在前段時(shí)間表現(xiàn)了過熱的行情，但是實(shí)際成交面積卻在下滑。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款5569億元，增長13.3%，增速提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前的數(shù)據(jù)顯示，從熱點(diǎn)城市1-8月份的土地供應(yīng)來看，多數(shù)城市較去年同期有明顯下降。一線城市中除了深圳供應(yīng)建筑面積暴增266%以外，其余三個(gè)城市全部下降。廣州降幅更是超過7成。而南京、武漢、廈門等二線熱門城市供應(yīng)量均有不同程度下滑，僅天津、蘇州、杭州等城市上半年供應(yīng)同比增加。

    業(yè)內(nèi)人士表示，土地供應(yīng)不足已成為一線城市新房價(jià)格上漲的重要原因。相比人口、貨幣等因素，能夠?qū)Ψ績r(jià)形成真正支撐且容易被忽略的還是土地供應(yīng)問題。

    去庫存方面，前9月商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長27.1%，辦公樓銷售面積增長33.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長19.0%。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，。目前全國市場的庫存面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。

    調(diào)控見效

    客觀來說，國家統(tǒng)計(jì)局公布的*新房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)還是比較樂觀的，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)也用了比較積極的字眼去形容了過去一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場。“三季度房地產(chǎn)市場銷售形勢還是不錯(cuò)的。商品房銷售量的增長速度較上半年而言，還是繼續(xù)保持高位，前三季度商品房銷售面積同比增長26.9%。而且今年一季度、二季度房地產(chǎn)銷售形勢也非常好，上半年的增長速度是27.9%。今年以來房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了一定的支撐作用。根據(jù)初步測算，三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右?！笔磉\(yùn)表示。而住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌也認(rèn)為，三季度房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)確實(shí)搶眼，對于宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱作用尤為凸顯，可以看出在這一段時(shí)間內(nèi)，市場銷售旺盛，開發(fā)商手中資金十分充足。

然而，日前各地頻繁出臺樓市調(diào)控新政后，市場逐步顯現(xiàn)降溫跡象，讓人們對第四季度房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)主要數(shù)據(jù)的走勢充滿擔(dān)憂。盛來運(yùn)也表示，8、9月我國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較快上漲，在此時(shí)期出臺一些調(diào)控措施可以使房地產(chǎn)市場降溫、恢復(fù)理性，抑制房地產(chǎn)過度投資。不過，顧云昌卻進(jìn)一步分析稱，雖然央行的信貸數(shù)據(jù)顯示房貸比已有所下降，但這一趨勢從信貸反應(yīng)到開發(fā)商端還是需要一個(gè)過程的，大概會(huì)存在2-3個(gè)月的時(shí)間差，因此，直到年底在統(tǒng)計(jì)局公布的全國整體房地產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)上可能才會(huì)顯現(xiàn)出明顯的降溫趨勢。

    對于后市，盛來運(yùn)介紹，從10月上半月部分?jǐn)?shù)據(jù)監(jiān)測的情況來看，調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效，一些熱點(diǎn)城市、一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回落，還有少數(shù)城市甚至出現(xiàn)了環(huán)比下降，房地產(chǎn)市場高燒開始在退，房價(jià)走勢開始趨穩(wěn)。“從目前的情況來看，*終今年全年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能維持在5%左右?！鳖櫾撇硎荆S著一二線調(diào)控政策對全國市場預(yù)期的影響效力逐步釋放，疊加今年較高的基數(shù)，明年各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)同比可能出現(xiàn)明顯下調(diào)，尤其下半年降溫態(tài)勢或比較強(qiáng)勁。

    值得注意的是，盛來運(yùn)并不認(rèn)同業(yè)界認(rèn)為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)下滑會(huì)給整體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)帶來重創(chuàng)的看法?！斑@種影響不能夸大，因?yàn)檫@一輪調(diào)控主要集中的一線城市和少數(shù)二線城市，都是一些熱點(diǎn)城市，屬于局部的調(diào)控。不可否認(rèn)，短期內(nèi)，新政對于這些城市的商品房銷售和投資甚至經(jīng)濟(jì)都會(huì)帶來一定壓力。然而，房地產(chǎn)調(diào)控的目的還是為了防止房地產(chǎn)大起大落對經(jīng)濟(jì)帶來不利影響防止經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，調(diào)控目標(biāo)*終還是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。”盛來運(yùn)表示，因此，本輪調(diào)控對全局的影響不像想象的那么大。

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