“無(wú)論是對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商還是銀行來(lái)說(shuō)，這次的宏觀調(diào)控都是好事?！?1月23日，在民生銀行主辦的“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌談到近期樓市的宏觀調(diào)控時(shí)表示。

　　10月以來(lái)，北京、上海等多個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策；11月初，多個(gè)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)調(diào)控又再度升級(jí)。孫宏斌認(rèn)為，地價(jià)越來(lái)越貴、房?jī)r(jià)越來(lái)越高，意味著風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，對(duì)企業(yè)的發(fā)展并不利，“所以我們對(duì)宏觀調(diào)控是歡迎的?！?/p>

　　對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控的嚴(yán)峻程度，孫宏斌謹(jǐn)慎而不恐慌。他認(rèn)為，即使在下行期，中國(guó)向好的經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生變化，房企的投資邏輯也始終沒(méi)有變化，所以即便在波動(dòng)周期內(nèi)，企業(yè)仍然能在時(shí)間和空間的錯(cuò)配中尋找發(fā)展機(jī)遇。

　　“無(wú)論形勢(shì)如何不確定，房企的選擇是確定的，做好兩件事就行：買(mǎi)對(duì)地、蓋好房?！睂O宏斌表示，地買(mǎi)錯(cuò)了，蓋什么房子都錯(cuò)；地買(mǎi)對(duì)了，如果再能夠把產(chǎn)品和服務(wù)做好，把品牌做好，無(wú)論形勢(shì)再差，企業(yè)也能夠獲得良好的發(fā)展。

　　拿對(duì)地、蓋有品質(zhì)的房

　　截至2016年10月底，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約1080.3億元，同比增長(zhǎng)91%，提前跨入千億房企俱樂(lè)部，也成為三年來(lái)新晉的千億房企。

　　“我們選擇的都是供求關(guān)系比較好的城市，都是區(qū)域的核心、有人口匯聚能力和具有增長(zhǎng)潛力的?！比趧?chuàng)中國(guó)管理層在2016中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2016年全年可售資源達(dá)到1680億元，分布在一二線健康良好的城市。

　　“買(mǎi)對(duì)地方、買(mǎi)對(duì)時(shí)間”，是孫宏斌認(rèn)為房企首先應(yīng)該做好的事情，“要充分認(rèn)識(shí)中國(guó)城市發(fā)展、市場(chǎng)供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯(cuò)位的不平衡現(xiàn)狀，做好時(shí)間和空間上的選擇。”房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)需要兩三年時(shí)間，所以“提前做好判斷”是關(guān)鍵。

　　如今再看融創(chuàng)近年來(lái)的城市布局，孫宏斌幾乎踩準(zhǔn)了每一次市場(chǎng)動(dòng)蕩的節(jié)點(diǎn)。2015年之前，房企們紛紛搶灘二三線城市，融創(chuàng)堅(jiān)守少數(shù)幾個(gè)一線城市并將業(yè)績(jī)沖入房企前十，單城平均貢獻(xiàn)近百億；2015年，房企們開(kāi)始回歸一線城市，融創(chuàng)卻悄然開(kāi)啟強(qiáng)二線城市占位，主要通過(guò)并購(gòu)拿下大量項(xiàng)目，*終2016年二線城市迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，目前融創(chuàng)已經(jīng)完成全國(guó)化布局，成功進(jìn)入近30個(gè)一線及強(qiáng)二線城市，成功實(shí)現(xiàn)了在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、中西部的卡位布局。

　　先“拿對(duì)地”，再“蓋好房”，兩者缺一不可。孫宏斌認(rèn)為，對(duì)本次調(diào)控的嚴(yán)峻程度很多人預(yù)計(jì)不足，隨著調(diào)控逐步深入，購(gòu)買(mǎi)資格和金融貸款的限制，市場(chǎng)預(yù)期終將發(fā)生改變。

　　但高端物業(yè)開(kāi)發(fā)商依然有較好的發(fā)展空間。孫宏斌認(rèn)為，雖然從整體收入房?jī)r(jià)比來(lái)看，很多人買(mǎi)不起房，但總有30%甚至10%的客群是對(duì)房子有更高需求的，所以堅(jiān)持做高端和改善型物業(yè)的融創(chuàng)能夠持續(xù)獲得穩(wěn)健增長(zhǎng)?！翱蛻粼瓉?lái)能買(mǎi)多套房，現(xiàn)在只能買(mǎi)1套房，那一定選擇會(huì)位置好、品牌好、品質(zhì)好的房子?！?/p>

　　近年來(lái)，融創(chuàng)堅(jiān)持高端精品戰(zhàn)略，一方面，通過(guò)多年在一線城市的打磨，形成了一套以“壹號(hào)院”為代表的高端產(chǎn)品體系和質(zhì)量管控體系；另一方面，2015年開(kāi)始全面推進(jìn)全產(chǎn)品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活價(jià)值體系，不斷提升產(chǎn)品的服務(wù)配套和品牌價(jià)值。

　　做好現(xiàn)金流和價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)控制

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到9萬(wàn)億。孫宏斌判斷，到10萬(wàn)億后，房地產(chǎn)規(guī)模再增長(zhǎng)已經(jīng)很難，這時(shí)會(huì)加速向大企業(yè)集中。

　　目前來(lái)看，銷(xiāo)售排名前100名房企的市場(chǎng)占有率為40%左右，去年前10名房企的市場(chǎng)占有率是17%，今年已經(jīng)超過(guò)了20%。孫宏斌認(rèn)為，未來(lái)5-10年前100名房企的市場(chǎng)占有率會(huì)達(dá)到70%-80%，前10名會(huì)占35%-40%，未來(lái)沒(méi)有兩三千億都進(jìn)不了前10名。

　　行業(yè)集中度提升的路徑，一是小公司買(mǎi)地后掙錢(qián)退出讓給大公司做，二是企業(yè)間的收購(gòu)和兼并?！翱床欢@個(gè)規(guī)律，很多企業(yè)容易從小而‘美’就變成小而‘沒(méi)’了，美不了。”孫宏斌說(shuō)。

　　孫宏斌指出，房企要做好兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管控，一是現(xiàn)金流，二是（土地）價(jià)值。“如果現(xiàn)金流沒(méi)有問(wèn)題，但是土地價(jià)值有問(wèn)題，地買(mǎi)錯(cuò)了或者買(mǎi)貴了，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著也會(huì)轉(zhuǎn)出窟窿來(lái)；如果價(jià)值沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)金流有問(wèn)題，企業(yè)又活不下去?！?/p>

　　“如果價(jià)值沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)金流出問(wèn)題，還可以通過(guò)市場(chǎng)方式解決，比如找融創(chuàng)收購(gòu)。”孫宏斌表示，融創(chuàng)是市場(chǎng)公認(rèn)*好的合作伙伴，“一是價(jià)格好談，我們只要市場(chǎng)價(jià)，不占你便宜；二是不想賣(mài)了還可以退；三是你可以不全賣(mài)，轉(zhuǎn)讓50%~70%，你繼續(xù)當(dāng)股東，融創(chuàng)產(chǎn)品好、有溢價(jià)能力，大家可以共同發(fā)展?！?/p>

　　收并購(gòu)是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的*高端，但在全世界的成功率都非常低。近年來(lái)，融創(chuàng)憑借專(zhuān)業(yè)與厚道，在收并購(gòu)市場(chǎng)上積累了口碑品牌和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，今年上半年新增的1990萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，有2/3是通過(guò)收購(gòu)、并購(gòu)帶來(lái)的。

　　對(duì)于當(dāng)下房企的發(fā)展策略，孫宏斌也給出了建議，他認(rèn)為目前很多人對(duì)形勢(shì)的嚴(yán)峻程度預(yù)估不足，“如果企業(yè)有錢(qián)放到賬上別著急花，借錢(qián)盡可能借能夠穿越周期的錢(qián)，因?yàn)楹竺孢€有機(jī)會(huì)”。

　　孫宏斌認(rèn)為，這是不確定經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的確定選擇。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，認(rèn)清土地價(jià)值，投資上做好時(shí)間和空間上的判斷，產(chǎn)品和服務(wù)上做好品質(zhì)和品牌，“任何形勢(shì)再不確定，企業(yè)的選擇和發(fā)展都是確定的”。

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