房地產(chǎn)商們較近可謂悲喜交加，央行的突然加息給了他們當(dāng)頭一棒，而一則國(guó)土資源部對(duì)農(nóng)業(yè)土地市場(chǎng)解禁的消息，又讓他們眉頭稍展。

　　對(duì)農(nóng)用地向非農(nóng)建設(shè)轉(zhuǎn)讓的禁令始于半年之前。4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了一份緊急通知，提出對(duì)土地審批、土地占用等六個(gè)方面情況進(jìn)行清理檢查和整頓，在治理整頓的半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

　　以當(dāng)初通知出臺(tái)的時(shí)間來看，從4月29日至10月31日，正好是通知中所說的半年之期，也即意味著從11月1日起，農(nóng)用土地市場(chǎng)可以解禁。國(guó)土資源部人士對(duì)此也予以了確認(rèn)，并表示:“農(nóng)用土地市場(chǎng)并非只是簡(jiǎn)單解禁，近期還會(huì)出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則?！?br>
　　有人歡喜有人憂對(duì)于農(nóng)用地市場(chǎng)解禁的消息，市場(chǎng)人士的反應(yīng)各不相同，幾位房地產(chǎn)“大腕”對(duì)此表示了歡迎，而一些研究房地產(chǎn)的專家則透露出些許擔(dān)憂。

　　“農(nóng)用土地的凍結(jié)政策解禁，這是非常正常的，已經(jīng)凍結(jié)了好幾個(gè)月，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在大規(guī)模的發(fā)展，中國(guó)在大規(guī)模的城市化，如果土地凍結(jié)時(shí)間很長(zhǎng)，一定會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化。由于現(xiàn)在農(nóng)用地市場(chǎng)解禁的相關(guān)細(xì)則還沒有出臺(tái)，所以還很難判斷解禁之后對(duì)市場(chǎng)的影響?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說。

　　潘石屹說，當(dāng)初管理層看到耕地面積流失比較嚴(yán)重，所以就急急忙忙出臺(tái)了一個(gè)暫停通知，后來很快又發(fā)了一個(gè)通知，規(guī)定有些項(xiàng)目，還是可以報(bào)批。中國(guó)是一個(gè)耕地面積少的國(guó)家，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓的確需要嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)于開發(fā)商而言，土地來源無非兩種，一是城市土地拆遷，二是大量的農(nóng)村土地。農(nóng)用地被凍結(jié)之后，土地供應(yīng)量減少，很快就引起了土地價(jià)格飆升。

　　今典集團(tuán)的董事長(zhǎng)張寶全還是一貫的快人快語:“當(dāng)時(shí)國(guó)家禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓也是沒有辦法的辦法，從根本上講不符合城市化的發(fā)展方向。而現(xiàn)在土地解禁，也預(yù)示著國(guó)家土地管理向秩序化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展?！?br>
　　農(nóng)用地市場(chǎng)重新開放之后，開發(fā)商們將會(huì)如何應(yīng)對(duì)？潘石屹表示，現(xiàn)在還沒有相關(guān)細(xì)則，所以不好下判斷。

　　“農(nóng)用地放開之后，主要還是具體問題具體分析，不同的土地有不同的價(jià)值，我會(huì)根據(jù)不同的土地作出不同的判斷，不能一概而論。以北京為例，東郊比較適合開發(fā)別墅，而南郊則比較適合開發(fā)多層，主要還是依據(jù)不同的市場(chǎng)，開發(fā)不同產(chǎn)品?！睆垖毴f。

　　國(guó)泰君安的房地產(chǎn)分析師張宇，現(xiàn)在放開農(nóng)用地市場(chǎng)是一個(gè)冒險(xiǎn)舉動(dòng)?！瓣P(guān)于農(nóng)用地市場(chǎng)解禁的傳言一直在業(yè)內(nèi)流傳，但我一直并不相信，因?yàn)橘Q(mào)然放開農(nóng)用地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大?！睆堄钫f。長(zhǎng)城證券金融研究所的向暉觀點(diǎn)與張宇相近，她認(rèn)為現(xiàn)在放開農(nóng)用地市場(chǎng)有些冒險(xiǎn)，和宏觀調(diào)控的謹(jǐn)慎精神有所背離。

　　對(duì)于農(nóng)用地放開后對(duì)哪些開發(fā)商比較有利，張宇認(rèn)為，在禁令出臺(tái)之前一些開發(fā)商拿到大量農(nóng)用土地，但因?yàn)榻畹某雠_(tái)而被壓住了，比如浙江廣廈，曾經(jīng)在杭州周邊拿到了3000多畝土地，但現(xiàn)在禁令解除了，他們有望重新獲得以前被壓住的土地，禁令解除對(duì)這些開發(fā)商較為有利。

　　從另外一個(gè)角度來看，農(nóng)用地解禁是否會(huì)造成耕地面積的進(jìn)一步下降，是否會(huì)對(duì)農(nóng)民利益造成侵害？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)韓俊認(rèn)為，“禁止集體土地的轉(zhuǎn)讓、出租，不僅不能起到保護(hù)耕地的目的，反而會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。保護(hù)耕地的核心在于嚴(yán)格土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的手續(xù)，在發(fā)展過程中保持耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡。對(duì)于‘農(nóng)轉(zhuǎn)非’過程當(dāng)中農(nóng)民利益的保障，國(guó)務(wù)院對(duì)此已有相應(yīng)政策”。

　　能否抑制房?jī)r(jià)伴隨著房?jī)r(jià)飛漲，關(guān)于房地產(chǎn)的泡沫之爭(zhēng)也達(dá)到了一個(gè)新的高度。

　　近期“泡沫論”的領(lǐng)軍人物當(dāng)屬摩根士丹利的謝國(guó)忠，盡管大摩旗下的房地產(chǎn)基金在上海房地產(chǎn)頗為活躍，這位大摩的亞太區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是毫不留情地看空上海乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。謝國(guó)忠在報(bào)告中寫道，上海是這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震，這種情景有如1997年的香港和1990年的東京。當(dāng)由于資金短缺而使得上海房地產(chǎn)的需求較終下降的時(shí)候，泡沫就會(huì)破裂。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離“較后算賬”的日子越來越近了，僅僅是幾個(gè)月，而不是一年。

　　謝國(guó)忠的言論立即在市場(chǎng)引發(fā)軒然大波，建設(shè)部很快拋出了一份“怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)”的報(bào)告，認(rèn)為房地產(chǎn)投資走勢(shì)說明宏觀調(diào)控已見成效，在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

　　泡沫之爭(zhēng)難有定論，而房?jī)r(jià)的上漲卻是有目共睹，農(nóng)用地市場(chǎng)解禁，能否抑制房?jī)r(jià)？潘石屹說:“現(xiàn)在關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的爭(zhēng)論很多，國(guó)土資源部和建設(shè)部也在互相爭(zhēng)吵，建設(shè)部認(rèn)為是土地價(jià)格帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，而國(guó)土資源部認(rèn)為房?jī)r(jià)帶動(dòng)了土地價(jià)格上漲，陷入了一個(gè)‘雞生蛋，還是蛋生雞’之爭(zhēng)。很多人將房?jī)r(jià)上漲歸罪于‘招拍掛’的土地交易方式，其實(shí)一個(gè)交易方式不可能引售價(jià)格上漲，真正影響價(jià)格的還是供求關(guān)系。土地供應(yīng)量少了，價(jià)格自然就上去了?！?br>
　　對(duì)于土地和房?jī)r(jià)的關(guān)系，潘石屹認(rèn)為如果農(nóng)用地市場(chǎng)如果能夠完全放開，增加土地供應(yīng)量，土地價(jià)格自然就下降了。

　　張寶全并不認(rèn)為農(nóng)用地市場(chǎng)的放開就能平抑房?jī)r(jià)，“雖然從表面來看，農(nóng)用地解禁的確會(huì)增加土地的供應(yīng)量，但由于現(xiàn)在的土地轉(zhuǎn)讓方式以拍賣方式而非協(xié)議轉(zhuǎn)讓進(jìn)行，如果這些農(nóng)用地的確有價(jià)值，發(fā)展商之間的互相爭(zhēng)奪仍然會(huì)將土地價(jià)格抬上去，如果一塊土地價(jià)值不大，即使價(jià)格再低也會(huì)無人問津，所以農(nóng)用地的解禁不會(huì)抑制土地價(jià)格，主要作用在于增加了地產(chǎn)商的選擇權(quán)”。

　　其實(shí)潘石屹和張寶全的分歧還是在于影響土地的價(jià)格究竟是供求關(guān)系還是交易方式。較近另一位房地產(chǎn)“大腕”任志強(qiáng)公開叫板國(guó)土資源部，起因也在于任志強(qiáng)認(rèn)為土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式終止后，“招拍掛”的交易方式導(dǎo)致了土地價(jià)格上漲。金信證券的一份研究報(bào)告顯示，“招拍掛”土地價(jià)格比協(xié)議出讓價(jià)格高出近1倍，協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地的平均價(jià)格為34.03萬元/畝，以“招拍掛”方式取得土地的平均價(jià)格為67.18萬元/畝。

　　長(zhǎng)城證券金融研究所的分析師向暉也認(rèn)為，放開農(nóng)用地市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的平抑作用也不會(huì)太明顯。向暉認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素很多，除土地之外，近年來鋼材等建材成本上升、住宅的升級(jí)等都是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素。

　　行政之手淡出雖然農(nóng)用地市場(chǎng)解禁的直接效果現(xiàn)在難下斷言，但有一點(diǎn)卻是可以肯定的——對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，政府的行政之手正在淡出，市場(chǎng)化的力量正在凸顯。這一層意義或許比任何直接效果都要重要。

　　即使央行此次突然加息給房地產(chǎn)帶來一片恐慌，也應(yīng)該看到加息是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在需求，而非僅針對(duì)房地產(chǎn)而為。和以前“一刀切”的行政性的調(diào)控手段相比，加息也是市場(chǎng)化的表現(xiàn)。

　　國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要有兩條，一是控制土地來源，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批;其二是控制資金來源，通過銀行收縮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款。這兩條調(diào)控政策都帶有相當(dāng)強(qiáng)烈的政策色彩，缺乏市場(chǎng)化操作的力量。而現(xiàn)在國(guó)家對(duì)土地來源放開，已經(jīng)體現(xiàn)了行政力量的逐漸淡出。

　　雖然房地產(chǎn)較近進(jìn)入了一個(gè)多事之秋，但是作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，管理層不可能將其一夜之間打入冷宮。在房地產(chǎn)商遭受加息的重挫之后，管理層解禁了農(nóng)用土地市場(chǎng)，適時(shí)放開了土地來源，相信用不了多久，管理層也終將會(huì)在合適的時(shí)機(jī)放開銀行資金來源，給房地產(chǎn)一個(gè)充分市場(chǎng)化的環(huán)境。



（人民網(wǎng)）

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！