中國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商有三種。一種是港資的開(kāi)發(fā)商，在內(nèi)地他們獨(dú)立從事開(kāi)發(fā)住宅和辦公樓；另一種是境外開(kāi)發(fā)商，如新加坡、澳大利亞、荷蘭；還有一些是純投資性行為，如麥格理銀行、美國(guó)萊曼兄弟、RODAMCOA－sia等，他們不會(huì)直接做開(kāi)發(fā)，而是參股項(xiàng)目或是購(gòu)購(gòu)物業(yè)。基本上是這三種投資方式。

港資進(jìn)入開(kāi)發(fā)擴(kuò)張期
在香港80％以上的開(kāi)發(fā)量目前都是握在前十名開(kāi)發(fā)商手里，而在香港叫得上名字的發(fā)展商，在內(nèi)地特別是上海幾乎都有投資。香港的開(kāi)發(fā)商基本上是批作為投資到國(guó)內(nèi)來(lái)做開(kāi)發(fā)的。目前來(lái)看，港資及東南亞的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該來(lái)的都來(lái)了，像凱德、和記黃埔這樣的一線公司，在經(jīng)過(guò)了磨合學(xué)習(xí)之后，已經(jīng)掌握了在中國(guó)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，于是進(jìn)入了大量開(kāi)發(fā)期和擴(kuò)張期，經(jīng)常投資購(gòu)地。以前沒(méi)有來(lái)的可能是二線的開(kāi)發(fā)商，目前再來(lái)內(nèi)地做開(kāi)發(fā)，一則比較晚，再則他們也沒(méi)有這樣的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楸镜氐拈_(kāi)發(fā)商已經(jīng)從產(chǎn)品、管理、系統(tǒng)化方面相當(dāng)成熟了，特別是在一線城市，如上海、北京等。二線城市又存在著風(fēng)險(xiǎn)及公共關(guān)系管理的問(wèn)題。在這種情況下，可以考慮做參與投資開(kāi)發(fā)，比如香港瑞安集團(tuán)設(shè)立的地產(chǎn)投資基金，他們就可以參股的方案來(lái)參與。還有一個(gè)辦法，香港二線開(kāi)發(fā)商或投資商，會(huì)以投資整幢物業(yè)為主的方式來(lái)購(gòu)現(xiàn)房，做業(yè)主收租。

外資不會(huì)專一投入房地產(chǎn)
境外資金的投資特點(diǎn)又是如何呢？尚未有以美國(guó)為主的基金到中國(guó)內(nèi)地投資房地產(chǎn)，即使是在上海、北京，美國(guó)漢斯只是開(kāi)發(fā)商。目前看來(lái)，這是個(gè)階段性的問(wèn)題，階段過(guò)來(lái)的是的投資銀行，這些大投資行，在美國(guó)直接就是很多開(kāi)發(fā)商的資金源頭，也是合作伙伴。而且，這些投資行來(lái)到中國(guó)時(shí)，有時(shí)會(huì)帶著其他的業(yè)務(wù)范圍，不會(huì)專門是為做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，只是在眾多投行業(yè)務(wù)中，有房地產(chǎn)這一部分。比如像摩根士丹利、高盛及萊曼兄弟參與中國(guó)不良資產(chǎn)拍賣，麥格理銀行對(duì)于房地產(chǎn)證券化的參與。這些業(yè)務(wù)成熟了，就可能會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)。
較后，外資進(jìn)來(lái)后主要考慮因素是什么？說(shuō)是外匯問(wèn)題。投資之后的收益能否順利地拿回本國(guó)，政策的透明度，稅收的高低只不過(guò)會(huì)影響他們的投資意向，而稅費(fèi)是否明確，則是風(fēng)險(xiǎn)管理的部分。再者是看整體政治經(jīng)濟(jì)狀況，還有整體支付能力，較后才是市場(chǎng)狀況如何。
就目前而言，海外開(kāi)發(fā)商基本上認(rèn)可了內(nèi)地的環(huán)境，這從他們投資活動(dòng)的拓展上可以看得出來(lái)。
直接合作選擇經(jīng)營(yíng)伙伴
其實(shí)外資剛進(jìn)來(lái)的時(shí)候，往往面臨著與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商合作的問(wèn)題，而這時(shí)外資并不是一開(kāi)始就想談生意，而是要看清對(duì)方的公司架構(gòu)、管理團(tuán)隊(duì)、管理系統(tǒng)，是否有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，是否有一個(gè)財(cái)務(wù)融資的基本條件和能力，甚至是否有一個(gè)完善的福利體制。

把這些看清楚后，他們可能會(huì)問(wèn)，看看我們有什么項(xiàng)目可以合作的？因?yàn)樗麄冞M(jìn)來(lái)后，是希望有個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展，如未來(lái)上市融資、再融資、發(fā)行債券，甚至將公司的資產(chǎn)證券化等，這些都要有連貫性的財(cái)務(wù)融資計(jì)劃。很多海外的投資銀行，在選擇合作伙伴時(shí)，都非常重視其有無(wú)這種成長(zhǎng)性及未來(lái)融資的框架。不然的話，只做幾個(gè)項(xiàng)目，也同樣要花那么多精力，對(duì)一些大的投資銀行來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一種浪費(fèi)。但他們?cè)陂_(kāi)始時(shí)，會(huì)參股一些小項(xiàng)目，從中來(lái)選擇合作伙伴。所以，沒(méi)有比這種直接合作更好的考察方式了。

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