如何計(jì)算投資收益

收益率的三種計(jì)算方式

在目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資購(gòu)家多為靠出租獲益，因此，對(duì)收益也有多種

計(jì)算方法。目前，市場(chǎng)上比較流行的收益計(jì)算方法有租金回報(bào)率、投益回報(bào)率和內(nèi)

部收益率（IRR）分析三種方式。

國(guó)內(nèi)更多的人已經(jīng)把房地產(chǎn)作為一種投資品種，隨著按揭等金融工具的發(fā)展，

投資地產(chǎn)已越來(lái)越受到大家的重視，然而，市場(chǎng)的不成熟，一些事情又阻礙了其健

康發(fā)展。

誤區(qū)一：發(fā)展商的王婆心態(tài)

一些發(fā)展商為了吸引投資客戶，根據(jù)自己的物業(yè)特點(diǎn)，大談“某種物業(yè)投

資價(jià)值”。

誤區(qū)二：發(fā)展商淡化投資風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)收益豐厚，誤導(dǎo)客戶

某些發(fā)展商，利用一些中介機(jī)構(gòu)的租金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，把自己的物業(yè)畸形地套用為

甲類或乙類，并有意調(diào)高租金預(yù)期，給客戶一個(gè)虛幻的美麗的夢(mèng)。

誤區(qū)三：個(gè)別客戶不考慮自己的資金承受力

某些客戶盲目投資，不考慮自己的資金承受力，以按揭付款的方式購(gòu)購(gòu)多套房

屋，然而在某個(gè)時(shí)候現(xiàn)金不足，供不起樓，使投資無(wú)法收回。

上述誤區(qū)產(chǎn)生的原因歸根到底是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的不成熟，一方面是多數(shù)人還

未有健康的投資意識(shí)；另一方面是沒有完善的投資分析理論。隨著入關(guān)成為現(xiàn)實(shí)，

相信整個(gè)社會(huì)的變革會(huì)極大地提高人們的投資意識(shí)，個(gè)問(wèn)題就可迎刃而解，那

么有沒有適宜地產(chǎn)投資的分析工具呢？

租金回報(bào)率分析

此種方法是目前地產(chǎn)投資中較常用的，公式為：（稅后月均租金—物業(yè)管理費(fèi)）

×12／購(gòu)購(gòu)房屋單價(jià)。

此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種的相對(duì)關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈

率。是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。但它又有弊端：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，

沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)，應(yīng)用范圍有限。對(duì)

按揭付款不能提供具體的投資分析。

率分析

公式：（稅后月租金—按揭月供款）×12／（頭期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

考慮因素：租金、價(jià)格、前期的主要投入。

未考慮因素：前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。

運(yùn)用范圍：簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短。

不能解決的問(wèn)題：多套投資的現(xiàn)金流分析。

類比為：股市投資分析中的K圖。

分析總結(jié)：此種方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍廣了，但由于其固有

的偏面性，不能作為理想的投資分析工具。

IRR法（內(nèi)部收益率法）分析

公式：IRR＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／按

揭頭期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理

費(fèi)。

IRR可以比較全面的反映一個(gè)物業(yè)的各方面因素，因此，多被一些機(jī)構(gòu)所采用，

由于計(jì)算比較復(fù)雜，個(gè)人消費(fèi)者目前還很少使用。

出租物業(yè)要注意的事項(xiàng)

由于以出租作為收益的主要手段，那么購(gòu)家就非常關(guān)注出租房屋時(shí)的一些問(wèn)題。

能以較高的租金出租當(dāng)然理想，但若租客不準(zhǔn)時(shí)交租，或租兩三個(gè)月就跑了，

也很頭疼。所以高租金沒有好的租客來(lái)得好，較重要是租給好用戶。

租戶有權(quán)在物業(yè)內(nèi)做適當(dāng)?shù)难b修。所謂適當(dāng)，是指是否會(huì)違反物業(yè)管理公約的

規(guī)定，或違反建筑法的規(guī)定影響樓宇的結(jié)構(gòu)或其他業(yè)主的物業(yè)，這都應(yīng)該在租賃合

約里注明，因?yàn)槿f(wàn)一租戶在所租的物業(yè)內(nèi)干任何違法的事，后果無(wú)論是在法律上的

糾紛、經(jīng)濟(jì)上的損失都是由業(yè)主方承擔(dān)。

若提供家具、電器或其他家居用具都應(yīng)該要求要相應(yīng)的押金，以便在租戶離開

時(shí)，萬(wàn)一提供的東西有損壞可以得到賠償。另外房子可能有所改動(dòng)，若租客未能把

改動(dòng)的部分還原，或因?yàn)樽饪偷氖韬鰧?dǎo)致房子有所損害，也應(yīng)該作出賠償。一般押

金為1—2月的租金，在租約期滿時(shí)，檢查沒有任何損壞，就把押金退還（不含利息）。

租賃合約是一份非常重要的合同。它聲明、約束了出租方與承租方應(yīng)履行的權(quán)

利與責(zé)任，千萬(wàn)不可以馬虎。因?yàn)榉孔咏唤o了承租方，沒有合約的約束，出租會(huì)非

常被動(dòng)。輕微的可以使業(yè)主為小事麻煩，嚴(yán)重的不但有經(jīng)濟(jì)上的損失還可能吃“官

司”。較好有專業(yè)的人士中介行或律師草議合同，并見證。

身為業(yè)主有責(zé)任把物業(yè)維修得好，好出租。在租賃期間若是偶然損壞的，應(yīng)該

馬上修補(bǔ)，一般的費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；若是物業(yè)原開發(fā)商的疏忽，那費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)

商付，不要推卸責(zé)任。損壞的不盡快修補(bǔ)，對(duì)物業(yè)的損傷更大，也可能令租客不滿

提前搬走或不再考慮續(xù)約。

說(shuō)好代為繳費(fèi)的限額。一般水、電、煤氣、電話、管理費(fèi)用都由租客付，若業(yè)

主負(fù)責(zé)為住戶繳付，較好事先說(shuō)好限額，或要求住戶先預(yù)付押金。長(zhǎng)途電話費(fèi)有時(shí)

比一個(gè)月的租金高，也不排除在離開時(shí)猛打國(guó)際長(zhǎng)途電話的可能，這些費(fèi)用較后還

是業(yè)主付。

一般租約為期一年。若兩年或以上的要留心租金升幅程度，太低業(yè)主劃不來(lái)，

太高租客不愿意接受，故在簽租約時(shí)經(jīng)常是一年死約，一年生約，意思是肯定租一

年，年租客有權(quán)續(xù)租，業(yè)主沒有權(quán)不讓現(xiàn)有租客續(xù)租，但租金可以照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)

租金定或照合同所定的幅度調(diào)整。

合約較好進(jìn)行登記。現(xiàn)時(shí)大部分的業(yè)主為了避稅，都沒有把合約拿到有關(guān)房管

部門的登記，也沒有給租客正式的發(fā)票，這樣做當(dāng)然省了不少錢，但萬(wàn)一發(fā)生糾紛

業(yè)主在法律上的權(quán)利會(huì)很被動(dòng)，若找到的是好租客，風(fēng)險(xiǎn)是會(huì)小點(diǎn)兒，但畢竟也是

違反了出租的有關(guān)規(guī)定。

了解租客的背景。租客的優(yōu)劣直接影響出租物業(yè)的收入及一切在出租期間所花

的人力和精力。一個(gè)好的租客特別省事省心，故建議要了解租客的背景，有多少成

員居住，做什么行業(yè)的，是否會(huì)商住兩用，若用做商業(yè)用途（比如開美容院）或辦

公都會(huì)影響物業(yè)的壽命、租客搬走后重新裝修的費(fèi)用。

(北京青年報(bào) 樓德升）

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