小城鎮(zhèn)建設(shè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而“房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的被動(dòng)型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，有著重要的作用?！?小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分，它不僅可以為人們的生產(chǎn)生活提供基本的物質(zhì)保障，還可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。據(jù)測(cè)算，我國(guó)村鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增加值約為每年4716.24～8322.78億元。中國(guó)要走城市化道路，不僅加強(qiáng)對(duì)大、中城市進(jìn)行建設(shè)，更重要的是加快小城鎮(zhèn)的建設(shè)。在小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在著這樣那樣的問題，對(duì)這些問題進(jìn)行深入研究的工作迫在眉睫。
　　一、存在的問題
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇不合理。
　　小城鎮(zhèn)土地資源使用效率普遍不高，浪費(fèi)閑置現(xiàn)象嚴(yán)重：有些小城鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房和居民住宅分散、雜亂，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)混雜在一起，缺乏層次感；有些城鎮(zhèn)規(guī)劃滯后，管理混亂、導(dǎo)致亂批亂占、未批先占、耕地撂荒；許多“小散虧”鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和“大而全”的機(jī)關(guān)大院占據(jù)了鎮(zhèn)區(qū)的；許多小城鎮(zhèn)沿過境公路開發(fā)房地產(chǎn)，用地結(jié)構(gòu)松散，形成了公路城鎮(zhèn)，致使基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配置困難，投資過高，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重等。
　　2.建筑形態(tài)缺乏特色，開發(fā)檔次不高。
　　目前大部分小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)采用的幾乎都是外延擴(kuò)展的模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房車間大同小異，居民住宅也多為平房和低矮的樓房。這種雷同的規(guī)劃和建筑形態(tài)上的千篇一律使建筑失去了地方特色和個(gè)性，反映不出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣?、民俗民風(fēng)、人文傳統(tǒng)和歷史積淀。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的投資主體是單個(gè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實(shí)力比較弱，資金分布相對(duì)分散，房地產(chǎn)的開發(fā)水平比較低。
　　3.生態(tài)環(huán)境遭到破壞。
　　一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂開發(fā)、亂建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致污水橫流，垃圾亂倒，大量未經(jīng)處理的工業(yè)廢棄物直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)。
　　4.房地產(chǎn)隱形交易活躍，國(guó)有資產(chǎn)大量流失。
　　房地產(chǎn)的隱形交易主要表現(xiàn)在舊城改造、合作建房、以產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)、房屋的私下交易等方面。在舊城改造中，部分開發(fā)部門沒有經(jīng)過政府的審批，辦理土地有償使用手續(xù)，私自將其改造還建后余下的城市商業(yè)門面和住宅以市場(chǎng)價(jià)格出售和出租給單位或個(gè)人，并沒有向國(guó)家繳納除開發(fā)成本所獲收益以外的土地收益；不少用地單位將房屋或使用場(chǎng)地出租，以土地聯(lián)建公房，一些通過劃撥無償使用的土地通過私下的隱形交易，轉(zhuǎn)給其他使用者，從中獲得大量的土地增值收益；“合作建房”的交易在發(fā)生過程中，不是完全照稅收政策的規(guī)定形式，而是在其他表面形式如“聯(lián)營(yíng)”、“租賃”等掩蓋下進(jìn)行，這些企業(yè)不辦理固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，致使交易的進(jìn)行只表現(xiàn)在雙方協(xié)議上，產(chǎn)權(quán)未作轉(zhuǎn)移，稅款無法征收，土地資產(chǎn)也隨之流失。
　　5.物業(yè)管理落后。
　　從小城鎮(zhèn)管理的現(xiàn)狀來看，居民住宅分散、雜亂，即使集中在一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)，也普遍存在著戶數(shù)少、規(guī)模小的特點(diǎn)，使得物業(yè)管理難以開展；城鎮(zhèn)居民的生活水平參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難；住房產(chǎn)權(quán)多元化，既有公房，也有私房，物業(yè)管理難以協(xié)調(diào)；物業(yè)管理責(zé)任不清，從業(yè)人員少，業(yè)務(wù)水平低，小城鎮(zhèn)物業(yè)管理基本上處于一種各自為政的無序狀態(tài)。
　　二、 問題的成因分析
　　小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的這些問題既有機(jī)制的原因，又有觀念的原因。從總體上看，我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍不高，使得小城鎮(zhèn)的發(fā)展還處于起步階段。具體來說，主要有以下幾個(gè)原因：
　　1.規(guī)劃滯后和建設(shè)的盲目性。
　　我國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的過程是一種自下而上城市化的過程，政府的調(diào)控對(duì)小城鎮(zhèn)的發(fā)展有著重要作用。但從我國(guó)小城鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，規(guī)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)的發(fā)展。主要表現(xiàn)在：土地利用規(guī)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，從規(guī)劃的層次上講，土地利用規(guī)劃應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用。但在實(shí)際操作中并非如此，小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以外延發(fā)展為主，是一種重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式導(dǎo)致小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)用地粗放，其直接后果是城鎮(zhèn)集聚功能難以完善，基礎(chǔ)設(shè)施的投資成本過高，設(shè)施的修建難于形成規(guī)模效益，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。小城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制也不合理，在編制規(guī)劃時(shí)缺乏科學(xué)性、預(yù)見性和超前性，使得小城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到限制；規(guī)劃不注意小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用，不注意舊城區(qū)的改造；各個(gè)項(xiàng)目用地的規(guī)劃布局不合理，生活區(qū)與工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)相互混雜……規(guī)劃布局的不合理直接造成了資源的浪費(fèi)和生態(tài)環(huán)境的惡化。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)投資能力不足。
　　房地產(chǎn)投資不足且來源分散，這是制約小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。從投資結(jié)構(gòu)來看，國(guó)家集體的投資呈遞減趨勢(shì)，而個(gè)人投資所占的份額逐年增加。房地產(chǎn)的投資能力嚴(yán)重不足，特別是支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款不足，過度依靠預(yù)算外投資，且資金的運(yùn)作不規(guī)范。這種狀況導(dǎo)致了在小城鎮(zhèn)建設(shè)初期投資不足，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模過小，而在后期規(guī)模擴(kuò)張后改建的壓力增大；預(yù)算外投資的主要來源是土地出讓金，過度地依靠預(yù)算外投資，會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的高抬，形成農(nóng)民進(jìn)城和投資開發(fā)商進(jìn)入的高門檻；小城鎮(zhèn)建設(shè)中的非規(guī)范的資金運(yùn)作使得小城鎮(zhèn)的發(fā)展難以和真正的市場(chǎng)機(jī)制接軌，房地產(chǎn)開發(fā)資金難以做到滾動(dòng)開發(fā)。多元化的投入機(jī)制使得資金來源分散，資金的利用效率低下，難以發(fā)揮資金的集聚功能。
　　3.相關(guān)配套改革滯后。
　　小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)有配套政策體制已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)進(jìn)一步發(fā)展的需要。主要表現(xiàn)在：①城鎮(zhèn)行政管理體制不適應(yīng)。小城鎮(zhèn)存在著“條塊分割，多頭管理”的現(xiàn)象，一些問題在條上是“管得著，看不見”，而在塊上是“看得見，管不了”，協(xié)調(diào)管理難；另一方面，城鎮(zhèn)政府的職能不明晰，自身存在著政企不分、政事不分等問題，導(dǎo)致行政效率不高。②城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)阻礙了生產(chǎn)要素城鄉(xiāng)間的自由流動(dòng)，使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)空間受到人口聚集不高這一因素的限制。③農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力不強(qiáng)，使得離開農(nóng)業(yè)的農(nóng)民“離土離鄉(xiāng)”的動(dòng)力不足，城鄉(xiāng)“兩棲”的現(xiàn)象普遍。④土地使用制度改革滯后。
　　4.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)不高。
　　在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的建筑企業(yè)絕大多數(shù)是農(nóng)村的建筑隊(duì)，這些企業(yè)都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問題。他們?cè)诮ㄔ爝^程中，容易忽略住宅的質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)等高層次的東西，形成了低層次、低技術(shù)含量的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，較終導(dǎo)致了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的檔次不高。
　　5.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善。
　　目前，我國(guó)正在經(jīng)歷計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌，市場(chǎng)特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育還很不成熟，法律法規(guī)不健全，管理體制不順，宏觀調(diào)控乏力等，房地產(chǎn)隱性交易活躍，削弱了政府的調(diào)控能力，在土地供給中也缺乏市場(chǎng)機(jī)制和相應(yīng)的法律規(guī)范，從而加劇了房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較弱，因而還沒有形成統(tǒng)一的市場(chǎng)體系和合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，人為因素影響大，導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)的行為缺乏約束。
　　三、 對(duì)策分析
　　小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，受到需求和供給等因素的影響，同時(shí)受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平的制約。
　　1.以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極引導(dǎo)小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展。
　　小城鎮(zhèn)發(fā)展的源動(dòng)力在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)支持，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動(dòng)力。發(fā)展產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，必須大力發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，以提高小城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和閑散資金的吸納能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大的潛在需求。為此，一方面要以當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整為契機(jī)，通過制定合理可行的政策措施，吸引工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)向小城鎮(zhèn)聚集；另一方面，要采取各種措施提高小城鎮(zhèn)的投資能力，通過規(guī)范政府財(cái)政體制，確定小城鎮(zhèn)政府和上級(jí)政府的收支范圍，制定相應(yīng)的信貸政策，鼓勵(lì)民間資本對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，較終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力。
　　2.編制科學(xué)的規(guī)劃。
　　小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展，而土地利用規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是政府對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要技術(shù)手段。因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實(shí)際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制定科學(xué)的、超前的規(guī)劃。特別是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資日益多元化的形勢(shì)下，通過規(guī)劃的約束作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)逐漸實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行為適當(dāng)集中，較終形成良好的土地利用格局。
　　3.完善配套管理措施。
　　小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須要有相應(yīng)的政策措施與之配套。頭先要改革現(xiàn)有的城鎮(zhèn)行政管理體制，適當(dāng)擴(kuò)大小城鎮(zhèn)的行政管理權(quán)限，盡量減少繁瑣的審批手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用。其次要不斷深化土地使用制度改革?？梢詫?shí)行小城鎮(zhèn)住宅用地指標(biāo)周轉(zhuǎn)制度，通過壓縮分散的農(nóng)村宅基地，將得到的用地指標(biāo)集中起來，進(jìn)行居住小區(qū)的建設(shè)。同時(shí)要積極探索農(nóng)民進(jìn)城后原有承包地和宅基地的流轉(zhuǎn)，明確土地流轉(zhuǎn)的途徑和管理方法。再次，完善社會(huì)保障制度。
　　4.加強(qiáng)宏觀調(diào)控。
　　頭先要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，對(duì)于素質(zhì)不高、沒有投資開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格；對(duì)于具體的開發(fā)項(xiàng)目都要采取向社會(huì)公開招標(biāo)的形式，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理。其次要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。政府可以采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡快建立起有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開化，同時(shí)完善各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度、評(píng)估制度，杜絕房地產(chǎn)的地下交易行為，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)公平的環(huán)境。
　　當(dāng)前，各地政府將小城鎮(zhèn)建設(shè)工作搞得如火如荼，如

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