城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃綱要綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模、容量和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)工程設(shè)施，并保證城市每個(gè)階段的發(fā)展目標(biāo)、途徑、程序的優(yōu)化和布局的科學(xué)性。城市總體規(guī)劃的科學(xué)與否，在很大程度上影響著城市土地價(jià)格。
土地價(jià)格是為購(gòu)購(gòu)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即未來(lái)地租(收益)的資本化。因此，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律研究的深入，人們更加深刻地認(rèn)識(shí)到，土地價(jià)格尤其是城市土地價(jià)格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對(duì)土地利用前景的預(yù)期也是影響土地價(jià)格的重要因素。
從城市整體層面來(lái)看，城市未來(lái)地價(jià)的高低主要取決于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平，以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)，這些因素主要是由城市總體規(guī)劃決定的。從城市局部地域來(lái)看，地塊的用途、開發(fā)強(qiáng)度及環(huán)境控制等決定地價(jià)的因素也取決于具體的規(guī)劃控制要求。
城市性質(zhì)對(duì)地價(jià)的影響
城市的性質(zhì)指城市在國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中所處的地位與所起的作用，是城市主要職能的反映。我國(guó)城市性質(zhì)大致分為：城市、工業(yè)城市、交通港口城市和特殊職能城市四種。城市性質(zhì)的差異，是決定城市地價(jià)水平的一個(gè)重要因素。城市性質(zhì)制約著城市的經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、城市風(fēng)貌、城市建設(shè)特別是土地使用的構(gòu)成等各個(gè)方面，而不同性質(zhì)的土地使用在經(jīng)濟(jì)效益上是有很大差異的，一個(gè)城市的職能越多，越能強(qiáng)化城市發(fā)展的聚集效益。現(xiàn)代城市職能中第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越大，如金融貿(mào)易、信息展覽、經(jīng)營(yíng)管理、旅游服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)越發(fā)達(dá)，地價(jià)水平越高。
城市規(guī)模對(duì)地價(jià)的影響
城市規(guī)模指城市人口規(guī)模和城市用地規(guī)模，因?yàn)槌鞘杏玫匾?guī)模隨著城市人口數(shù)量的浮動(dòng)而變化，所以，城市規(guī)模通常按城市人口劃分為特大城市、大城市、中等城市、小城市等?？傮w規(guī)劃確定的城市發(fā)展規(guī)模直接影響著城市基礎(chǔ)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)、交通運(yùn)輸、城市布局、城市的環(huán)境等一系列問題，對(duì)城市地價(jià)水平有較大的影響。城市規(guī)模越大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越高，交通運(yùn)輸系統(tǒng)越復(fù)雜，城市環(huán)境的營(yíng)造越困難且成本越高，土地級(jí)差收益也越高。同時(shí)，按照我國(guó)城市土地使用的現(xiàn)狀，城市規(guī)模越大，人口越多，人均用地指標(biāo)越低，意味著土地供給與需求的矛盾越突出，土地資源短缺情況越嚴(yán)重，地價(jià)水平越高。
城市土地利用結(jié)構(gòu)對(duì)地價(jià)的影響
城市土地的利用結(jié)構(gòu)指城市各類用地在城市總用地中的比重，以及各大類用地內(nèi)部各個(gè)組成部分用地的構(gòu)成與比例。不同性質(zhì)用地的價(jià)格差異是普遍存在的，而且相差很大。一般來(lái)說，商業(yè)用地地價(jià)較高，辦公和住宅用地次之，工業(yè)用地地價(jià)較低，因此總體規(guī)劃確定的城市用地構(gòu)成與地價(jià)總體水平及地價(jià)總量密切相關(guān)：地價(jià)總體水平與商業(yè)用地的比重成正比例關(guān)系，而與工業(yè)用地的比重成負(fù)比例關(guān)系。商業(yè)用地在城市中的比重主要取決于城市的職能特點(diǎn)及規(guī)劃用地的功能分區(qū)。同時(shí)，用地結(jié)構(gòu)的合理化既有賴于土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，也有賴于城市規(guī)劃的政策調(diào)節(jié)，城市規(guī)劃在遵循“充分發(fā)揮土地使用效益”的原則下優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，有利于提高城市地價(jià)的整體水平。
城市用地空間布局對(duì)地價(jià)的影響
區(qū)位地價(jià)級(jí)差是導(dǎo)致城市空間結(jié)構(gòu)演變的基本動(dòng)因之一。反過來(lái)，城市總體規(guī)劃所確定的城市功能分區(qū)及空間結(jié)構(gòu)也會(huì)對(duì)城市地價(jià)的空間差異產(chǎn)生影響。它具體體現(xiàn)在城市空間結(jié)構(gòu)的層次決定土地價(jià)格的分級(jí)體系；商業(yè)、住宅、工業(yè)等功能用地的聚集程度決定了房地產(chǎn)價(jià)格總體水平和不同土地等級(jí)間價(jià)格差異的幅度，即城市用地功能分區(qū)及用地功能混合情況決定了地價(jià)級(jí)差，規(guī)劃道路運(yùn)輸網(wǎng)結(jié)構(gòu)及道路密度與地段價(jià)格直接相關(guān)。
對(duì)于一般城市而言，聚集程度及交通區(qū)位是影響地價(jià)的兩個(gè)較主要的因素。頭先，用地聚集程度越高，尤其是商貿(mào)服務(wù)業(yè)、辦公樓宇等聚集程度高的城市各級(jí)地區(qū)，往往是地價(jià)峰值區(qū)。其次，城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快的地區(qū)一般是交通便捷的地區(qū)，尤其是城市新發(fā)展區(qū)。規(guī)劃新開通干道、高速公路出入口兩側(cè)土地，地價(jià)迅速上漲，表明交通條件的改善對(duì)城市土地價(jià)格的提高起著直接的促進(jìn)作用。聚集程度較高、交通條件優(yōu)越的地段不僅本區(qū)域地價(jià)水平較高，而且通過傳遞、擴(kuò)散作用，可以帶動(dòng)周邊地域地價(jià)水平的提高，從而影響城市地價(jià)的整體水平。
(摘自《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》作者：河北省廊坊市國(guó)土資源局，廊坊博泰不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 齊鵬 張林楠)

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