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房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃淺談

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 807 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃對于房地產(chǎn)項目整體營銷成功具有十分重要的意義,怎么來正確認(rèn)識前期策劃的作用,我們先來看看市場上一些沒有經(jīng)過前期策劃的樓盤滯銷的原因在哪里?

一、選址錯誤——有的開發(fā)商在高端區(qū)域開發(fā)低檔房,使土地資源浪費(fèi),土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來;還有的開發(fā)商要造“平民區(qū)的明珠”,在低檔區(qū)域造高端豪宅,結(jié)果可想而知。這種選址錯誤是較為典型的缺乏前期策劃,對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

二、功能定位、設(shè)計——有的高端商品房盡管外立面不錯,小區(qū)規(guī)劃也還可以,但功能設(shè)計低檔,或房型設(shè)計不合理,與高端商品房本身不相匹配。還有的小區(qū)在設(shè)計功能、選料過程中與小區(qū)的市場定位脫節(jié),如:面向工薪的小區(qū),卻內(nèi)設(shè)人工湖、大型噴泉、豪華會所,或在綠化中種植名貴樹種,雖然在廣告宣傳上似乎頗為顯眼,但對居民來說并沒有得到多少切實(shí)的實(shí)惠,而白白增加了很多成本。

三、房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制相互矛盾——有的工薪小區(qū),卻又追求過大的廳,過于大的輔助設(shè)施面積,中、低標(biāo)準(zhǔn)住宅一套搞3個陽臺,使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實(shí)際消費(fèi)能力,套內(nèi)面積大,雖然單價不高,但總價卻大大超過消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計脫離市場定位,套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計自相矛盾等并不少見,這種問題屬于明顯的缺乏前期策劃。

四、套用舊有設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計陳舊——如有的高端住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以,但小區(qū)設(shè)計不好,單位平面布局不好,如:高層點(diǎn)式蝶形,結(jié)果前面朝陽的好賣,后面幾套賣不動。

五、有的小區(qū)號稱經(jīng)濟(jì)適用房,但為了顯示大手筆的氣派,錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里,大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等,其結(jié)果是華而不實(shí),徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān),而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。

類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。那么究竟策劃能起什么作用?究竟什么是前期策劃,或者說,前期策劃些什么呢?

前期策劃頭先要解決市場定位的問題,如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價格定位,即解決“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問題。

有些人一直對策劃的內(nèi)涵理解不深,認(rèn)為策劃就是為賣房子列計劃,這是不對的,營銷區(qū)別于推銷,在于營銷更關(guān)注于市場需求,它涉及到選什么項目、什么地方、資金籌集、方案確定、設(shè)計招標(biāo)、施工招標(biāo)、工程監(jiān)理、資金運(yùn)作、營銷管理、直至物業(yè)管理等全過程的協(xié)調(diào)處理、統(tǒng)籌規(guī)劃,它涉及到多領(lǐng)域、多學(xué)科、需要多方面專家共同合作策劃。

房地產(chǎn)投資一個很關(guān)鍵的因素就是要把握機(jī)會,對個別開發(fā)商來說,明顯的機(jī)會大家都知道,大家都去搶,但一些潛在的、尚未浮出水面的商業(yè)機(jī)會把握,由專業(yè)公司來操作會更有優(yōu)勢。

有的發(fā)展商為了省錢,覺得策劃費(fèi)用一個平方幾元錢不合算,實(shí)際上,省掉策劃的錢,等于省掉了商業(yè)機(jī)會。有時付了一點(diǎn)策劃費(fèi),房子一個平方可能多賣幾十元到上百元。因此,為省策劃而失掉可賺更多錢的機(jī)會,實(shí)際上是很劃不來的。

現(xiàn)在的策劃市場雖然不斷發(fā)展、完善,但也確實(shí)存在良莠不齊的現(xiàn)象。如有的策劃公司,它的專長可能只是媒體包裝策劃,對產(chǎn)品并不內(nèi)行,有的講是做策劃,但對產(chǎn)品設(shè)計、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)方面都是外行,這同人才結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)。有的懂工程技術(shù)硬科學(xué)方面,對市場供求消費(fèi)心理、營銷推廣等軟科學(xué)者很不在行。因此,提高策劃業(yè)的水平也很重要。

怎么才能找一個比較好的策劃公司呢?起碼一點(diǎn),這個公司要具有廣泛多學(xué)科專家群體,或它能組織一批多學(xué)科的專家群體來協(xié)同策劃,這種策劃雖然要收取一定的策劃費(fèi),但可能在規(guī)劃、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)等方面省下更多的費(fèi)用和使樓價多賣不少錢。

另外一個問題是策劃與創(chuàng)意之間的關(guān)系,策劃需要創(chuàng)意,但策劃不等于規(guī)劃。創(chuàng)意要有一點(diǎn)新東西,但過分追求“新、奇”,則效果可能不好,甚至適得其反,這方面是有不少教訓(xùn)案例的。而策劃需要一定創(chuàng)意,但策劃更強(qiáng)調(diào)要科學(xué)、周密地統(tǒng)籌安排,創(chuàng)意則可能使這種安排更合理或某個環(huán)節(jié)得到優(yōu)化,但決不是策劃的全部。

房地產(chǎn)開發(fā)商要重視策劃、理解策劃,策劃專家是開發(fā)商的好參謀;前期策劃獲得成功,一個樓盤就成功了一半。要以營銷的視野看策劃,而不是以推銷的想法去賣房子。

開發(fā)商尤其要注意利用外腦、內(nèi)外結(jié)合,不要過于迷信自己過去的老經(jīng)驗。過去的盤子成功了,不代表將來的盤子也一定能成功,市場是不斷變化的,還有很多是開發(fā)商自己不熟悉的、沒有關(guān)注的,而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評價投資方案。

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