根據(jù)北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托和策劃要求，結(jié)合策劃公司專業(yè)人員的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)技能，針對(duì)**低密度組團(tuán)項(xiàng)目，將其項(xiàng)目發(fā)展定位在北京和全國(guó)的市場(chǎng)范圍和視野高度，來整體構(gòu)思、策劃項(xiàng)目的市場(chǎng)概念方案。
產(chǎn)品的差異化課題，是發(fā)展商無奈又不得不嚴(yán)肅面對(duì)的問題，也可以說是殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，給發(fā)展商的道命題。在項(xiàng)目策劃研究、策劃過程中，必須注重和強(qiáng)調(diào)貫徹項(xiàng)目“差異化”競(jìng)爭(zhēng)策略和指導(dǎo)思想。避免今后出現(xiàn)與市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成“同質(zhì)化”現(xiàn)象。同時(shí)，不能僅局限于地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀已有的產(chǎn)品類型層面來理解和構(gòu)思，要求從更高、更廣泛的地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)以及建筑規(guī)劃專業(yè)視角，提出和表達(dá)出具有一定前瞻性的“新型地產(chǎn)”產(chǎn)品概念。而且，將其進(jìn)一步提升到文化層面，來充實(shí)和加強(qiáng)的市場(chǎng)、規(guī)劃產(chǎn)品的概念內(nèi)涵，以渲染項(xiàng)目規(guī)劃、概念鮮明的個(gè)性，強(qiáng)化產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)力。
從項(xiàng)目的市場(chǎng)概念差異化定位、目標(biāo)市場(chǎng)客戶、競(jìng)爭(zhēng)策略、基地環(huán)境分析、建筑型態(tài)構(gòu)思和財(cái)務(wù)投資(動(dòng)態(tài)、靜態(tài)和敏感性)測(cè)算分析等方面入手，進(jìn)行較全面和系統(tǒng)的策劃和研究。充分將項(xiàng)目的市場(chǎng)概念、產(chǎn)品建筑概念、成本控制緊密地聯(lián)系在一起，動(dòng)態(tài)地平衡好他們之間的修正、補(bǔ)充關(guān)系。較終，使他們之間具有較好延續(xù)性和復(fù)合度。
地產(chǎn)市場(chǎng)的透視和分析，作為項(xiàng)目策劃研究頭要工作和基礎(chǔ)，頭先,充分發(fā)揮策劃人員的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和資源，從發(fā)展的視野闡述和把握市場(chǎng)特征，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展演變進(jìn)行較準(zhǔn)確的定性分析，同時(shí)，依據(jù)策劃人員的操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)感覺，并且，結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展商的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思想，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展內(nèi)容和方向進(jìn)行判斷，進(jìn)而在方案中提出結(jié)論性策劃觀點(diǎn)。在項(xiàng)目下一步策劃研究過程中，將此作為市場(chǎng)定量研究的目標(biāo)和課題，有針對(duì)性地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和樣本數(shù)據(jù)分析，以此支持和佐證、修正項(xiàng)目策劃方案結(jié)論性內(nèi)容的準(zhǔn)確性。這種方法在項(xiàng)目研究策劃過程中，往往具有較高的針對(duì)性、準(zhǔn)確性和時(shí)效性。
在發(fā)展商已經(jīng)確定項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶的前提下，對(duì)別墅市場(chǎng)的發(fā)展變化進(jìn)行定性分析，對(duì)目標(biāo)客戶現(xiàn)狀和消費(fèi)需求特征，分別結(jié)合各章節(jié)策劃表現(xiàn)內(nèi)容的需要，從不同視角出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行描述。同時(shí)，項(xiàng)目產(chǎn)品概念構(gòu)思過程中，要求深入比較分析同類產(chǎn)品現(xiàn)狀和特點(diǎn)，兼顧項(xiàng)目基地的分析和評(píng)估內(nèi)容，充分結(jié)合項(xiàng)目控制性規(guī)劃文件中，政府對(duì)各功能的具體條件和指標(biāo)要求。在此基礎(chǔ)上，展開產(chǎn)品定位和概念研究事宜，延伸產(chǎn)品市場(chǎng)定位思路和方案表現(xiàn)內(nèi)容，構(gòu)思形成項(xiàng)目的市場(chǎng)概念具體內(nèi)容。
項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品的概念主題或形象內(nèi)容，與項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)關(guān)系，始終是地產(chǎn)商在項(xiàng)目操作和管理中的難題之一，如何協(xié)調(diào)和理順清楚它們之間工作關(guān)系，也是此次策劃方案的工作內(nèi)容，在加強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與產(chǎn)品概念的文字的抽象敘述外，還要充分表達(dá)要產(chǎn)品概念的“感性”構(gòu)成內(nèi)容和元素，使設(shè)計(jì)師能夠透徹理解市場(chǎng)意義下的產(chǎn)品概念全部形象和要求，同時(shí)，這部分內(nèi)容也將是項(xiàng)目下階段進(jìn)行建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)任務(wù)書要求的核心內(nèi)容，更是方案較終進(jìn)行評(píng)比的主要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。
目前，行業(yè)市場(chǎng)中的項(xiàng)目策劃方案，還都基本選用文字表達(dá)的方式，普遍存在抽象模糊和表現(xiàn)力弱化以及可操作性差的障礙。計(jì)劃此項(xiàng)目的概念策劃研究中，要較好地解決此類問題，在各方面進(jìn)行積極的突破和嘗試。在項(xiàng)目的策劃研究方案成果中，不僅運(yùn)用文字語言對(duì)概念進(jìn)行定性和理性、抽象的闡述和表達(dá)，同時(shí)，還要求研究完成一定深度的概念建筑構(gòu)思示意性方案，充分使用圖形和示意型圖片語言，對(duì)抽象思維語言下的產(chǎn)品概念內(nèi)涵和內(nèi)容，進(jìn)行直觀和準(zhǔn)確地形象轉(zhuǎn)換和深化表現(xiàn)。其目的就是使策劃方案內(nèi)容向深度細(xì)化和延展，強(qiáng)調(diào)概念在技術(shù)層面的表達(dá)展示，達(dá)到策劃方案具有較好可操作性目的。并且，對(duì)項(xiàng)目后期規(guī)劃深化設(shè)計(jì)和建筑細(xì)化以及市場(chǎng)推廣，策劃方案起能起到較準(zhǔn)確的指導(dǎo)性作用
項(xiàng)目的整體策劃概念要立足于市場(chǎng)為導(dǎo)向，透徹理解和應(yīng)用市場(chǎng)導(dǎo)向研究成果內(nèi)容。避免以市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)闃?biāo)簽，在具體研究策劃過程中，仍然就市場(chǎng)論市場(chǎng)或就技術(shù)論技術(shù)的策劃通病。防止對(duì)各類產(chǎn)品的市場(chǎng)理解過于概念化和簡(jiǎn)單化。
本項(xiàng)目策劃方案完成后，為發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的較終投資開發(fā)操作決策，不僅能提供一個(gè)較完整和清晰的項(xiàng)目發(fā)展思路，此外，還要提供一個(gè)基本型的市場(chǎng)概念和框架型產(chǎn)品形象。

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