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別墅物業(yè)管理知識及管理控制措施
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 698 次
居住類型上物業(yè)分為一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于較高一層。別墅住宅隨市場經濟的發(fā)展日益增長,成為房地產業(yè)的“寵物”,倍受消費者親睞。因此對別墅的管理也成為物業(yè)管理企業(yè)的一個重要課題。下面筆者就其公司即將接管的別墅談一下對別墅物業(yè)管理的個人觀點,望各位同行批評指正.
所謂“別墅”現(xiàn)代漢語所給定義為:在郊區(qū)和風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。所謂“管理”在這里的喻義為物業(yè)管理,含保管、照管與料理、約束的并列關系。雖然書中對別墅的定義與目前市場上銷售的別墅及國外發(fā)達國家的別墅有諸多不同之處。但即稱“別墅”住宅都有許多相同之特征,那么別墅的物業(yè)管理除了進行一般物業(yè)管理工作所包涵的社區(qū)清潔、保安;一般設備養(yǎng)護、維修;公共設施保養(yǎng)、維護等,還要根據別墅的特性,搞好針對的服務管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、別墅環(huán)境的特性
由于別墅區(qū)選址大都在郊區(qū)、風景區(qū),遠離城市喧嘩區(qū)域,在開發(fā)建設與它類型物業(yè)相比,占地多、面積大、個性化強、綠化用地與占地面積的比例不低于1:1,各建筑之間距離大,道路寬闊。那么通常物業(yè)管理中所要求的,綠地無雜物、雜草,人行道和機動車道無損壞;保持清潔標準,就不適宜了。
頭先園林綠化區(qū)域的設計,在風格上需與別墅的建筑相符,在選擇的品種上,需考慮到南北氣候的差異,否則會造成“碧綠”一會兒,“優(yōu)雅”一時的短時效應,一年只有一季二季綠的景象。如果這些“先天不足”一旦形成,那么后期的物業(yè)管理無論如何,也無法達到良好的效果。
另外,距離大、道路寬、人口密度小,宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據別墅所處的區(qū)域,入住人群的類別,通過“民意測驗”、“客戶調查”,增加一些實用功能的公共設施,如開設露天健身房、兒童樂園、老人活動地、露天燒烤區(qū)、藝術園藝塑品、信息欄等,以溝通開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)戶之間的情感,提高物業(yè)管理成效。
還有,象雪天及時有效地清掃道路,雨天道路排積水處理等等,正是這些看似細微的工作,構成了管理的全面,可以體現(xiàn)管理水平的地方。
二、治安特性與管理
別墅在規(guī)劃上是統(tǒng)一設計、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對封閉、上規(guī)模的社區(qū)。從價位上講,擁有者為有經濟實力者及有社會地位者等人群。從使用上講,多為人們休假的居所、在西安辦事處、集團辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財產價值大、隱患部位多,因此安全治安工作必須放在頭位,要達到通信暢通、反應迅速、防范有效,則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反應系統(tǒng)是必不可少的。以技防和人防相結合,利用先進的智能化設施,對社區(qū)周界、出入口、車庫、公共場所、重要部位進行24公里監(jiān)控。保安員利用固定或流動的方式進行詢問、檢查、幫助別墅區(qū)內的人員。以使用電動、機動交通工具達到“快速”,以完備先進的設備裝置達到“準確”,以訓練有素的專業(yè)人員達到“有效”從而防范、控制、處理各類突發(fā)事件。
但是值得注意的是,過多的盤問、繁瑣的登記、嚴格的控制,會喪失住宅的舒適和方便感覺,取而代之的是“壁壘森嚴”的“監(jiān)獄”感。如何恰如其分地做到安全又方便,確實是個難題。我想因為別墅面積大、人員流動小、固定保安崗與流動保安崗利用通信設備,實現(xiàn)“移動通報制”可以緩解此矛盾。(即隨著來人、車輛的移動線路,不斷的通報方位形成隱形安全網)。有的別墅在對外來人員,車輛管理上實行主、付卡驗證方式,效果也還可以。
在物業(yè)管理中,保安工作除了具備準軍事化的素質、職能,還應該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況,從單純的保衛(wèi)職能到兼有幫助、服務職能。這屬于服務軟件上的范疇,不少項目,提出“有困難找保安”的承諾,是一個即好又難的課題。另外別墅區(qū)內車輛交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因為每戶在不少于一輛車的現(xiàn)實狀況,使之必須“人車分流”,那么標識的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。
三、別墅的服務與管理
服務與管理從字面上看,前者是聽從命令的,后者是發(fā)出命令的。但在物業(yè)管理中就要將二者溶匯貫通,有機地結合起來。曾經在與香港戴德梁行物業(yè)管理公司西安分公司總經理交流時,其總經理感嘆:在中國,很多人花幾百上千元吃頓飯沒關系,就是心疼每月幾十元的物業(yè)管理費。這也從一個側面反映了國內許多業(yè)戶對物業(yè)管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理經費完全來源于業(yè)主。在中國如何在人們的經濟和心理承受力不到的前提下完全實現(xiàn)“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”,就要在服務的種類多樣化,管理形式靈活上大做文章。
雖然別墅的封閉性、遠離性帶來生活、日用品服務的必須性和單一性,但因別墅用戶的活動半徑大,居住所等原因,使大件物品及耐用品不會在社區(qū)內消費。所以,安排服務設施,提供商品種類要認真推敲。
由于別墅建筑的特性及消費人群的特性,使得別墅帶有很強的私密性,各種費用的收繳是管理工作之必行,如上門收取,從服務角度上講固然可取,但頻頻打擾用戶又是不可取之。這時利用多費統(tǒng)收、智能傳輸等方式,可以一舉兩得。 住別墅的一族人群對休閑、健身、娛樂都有一定的需求,應運而生的“會所”是一個很好的契機。辦好了,即可以滿足用戶需要,又可以提高收入,達到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的目標。但是現(xiàn)有項目會所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會所的項目、周邊情況、經營的方式、面積的大小、收費的高低等等一系列可行方案,解決經營和安全等問題,方能達到預期的目標。 休閑會所的經營是物業(yè)公司值得審視和思考的問題,如何使項目其巨額的運行維護費用得以維計并較終為開發(fā)該會所贏得利潤是今后將要關注的焦點。
另外別墅房屋的鑰匙管理;代出租委托管理;公司用房、會議活動管理等等都是別墅區(qū)別于其它物業(yè)的服務項目,是值得進一步探索的方面。
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