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商業(yè)地產(chǎn)策劃之路應(yīng)該怎么走？

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 1021 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

商業(yè)地產(chǎn)策劃之路應(yīng)該怎么走？

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是專業(yè)性非常強的一項工作，與其說是工作不如說是一項系統(tǒng)的工程更為確切。目前從事這項工作的公司越來越多，在跟開發(fā)商接觸的時候總是提到市場調(diào)查、定位、賣點（這沒有什么不對的，要準(zhǔn)確定位就要頭先作市場調(diào)查，然后依此挖掘賣點），隨后便示一份份提交給開發(fā)商一本厚厚的策劃案。這些案子無論從格式、構(gòu)成、筆法、裝禎等各方面都無懈可擊，且文字內(nèi)容都是有理有據(jù)，引經(jīng)論典，洋洋灑灑。但是項目的運作真的就像他們的策劃案文本一樣嗎？其實不然，在各地我們都可以看到失敗的案例。

我們不去探討商業(yè)地產(chǎn)策劃案的大綱格式和寫作風(fēng)格，而是分析商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心應(yīng)該是怎樣的呢？

頭先，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

市場調(diào)查是基礎(chǔ)、是前提，一切的判斷、推論都應(yīng)以此作為依據(jù)。以實際調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，不可閉門造車。為什么強調(diào)一定要進(jìn)行實際調(diào)查呢？因為由于實地進(jìn)行市場調(diào)研將花費巨大的人力、財力、物力，所以好多策劃公司的方案中的數(shù)據(jù)大都是臆造出來或者蜻蜓點水般的調(diào)查結(jié)果而已。這些不全面的數(shù)據(jù)會使自己的策劃案的出錯誤的結(jié)論。

即是正確的數(shù)據(jù)還要建立在這樣幾個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之上，如：市調(diào)的方法、市調(diào)目標(biāo)的界定、假設(shè)前提的確定和統(tǒng)計分析方法等。統(tǒng)計技術(shù)，并不簡單的只有算術(shù)平均數(shù)和百分比（有時還要加權(quán)），還要根據(jù)需要采用回歸、相關(guān)、差異性及誤差等的方面的分析。

其次，產(chǎn)品的差異性

開發(fā)商花錢請策劃公司，是希望能夠獲得解決實際問題的指導(dǎo)性方法和步驟。開發(fā)商需要的是有較強的操作性、解決問題的辦法或者指明發(fā)展方向的內(nèi)容，要看到通過怎樣的操作流程讓他們可以較終贏利。

差異性產(chǎn)品同樣也是開發(fā)商、策劃公司常掛在嘴邊的專業(yè)用語。差異性產(chǎn)品的誕生面臨著兩大難題，一是開發(fā)商方面的因素，有些時候不舍得舍棄面積、增加成本；二是策劃公司市調(diào)偏差，得不出正確的結(jié)論，拿不出較適應(yīng)市場的產(chǎn)品；三是策劃公司沒有管理能力，不能全面的分析問題。

所以從事商業(yè)地產(chǎn)的策劃公司頭先要有本方面的專業(yè)人才，才不至于無單，不至于增加地產(chǎn)運作的敗筆。相對來說國內(nèi)各大知名公司集中了大量的專業(yè)人才，懂得商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)劃、怎樣運營、以及解決企業(yè)發(fā)展過程中的危機應(yīng)對策略等問題。沒有只是提交格式化的框架內(nèi)容和無關(guān)痛癢的分析報告，而是把它做透、做深，可執(zhí)行性強，便于開發(fā)商在實際運用中的操作。

較后，推廣的實效性

通常是按照項目的銷售總額取一定的比例來界定廣告推廣的總費用，然后根據(jù)總費用制定營銷推廣計劃，也許這樣的歷史會延續(xù)，為什么不可以把這個順序倒置過來呢？也許這樣才是根據(jù)市場制定的正確的營銷計劃，使開發(fā)商的成本較小化。這一點有必要單獨列出來說一下。因為，現(xiàn)在有好大一部分策劃公司是姐妹幫、兄弟幫，看重的是銷售帶來的豐厚利潤，針對項目的規(guī)劃、定位、推廣等專業(yè)方面的工作僅是借鑒個盤的成功經(jīng)驗以葫蘆畫瓢，說是一個銷售團隊更確切。

沒有對本地市場、人文氣息有詳盡的了解制定的推廣方案不是做了無用功就是浪費了有效資源，加大了資金投入，這對于策劃公司來說僅是一份報告的問題，而對于開發(fā)商則是要付出純利潤作代價的亞，更嚴(yán)重的可能導(dǎo)致項目災(zāi)難性的后果。

策劃公司出現(xiàn)水土不服的現(xiàn)象時有發(fā)生，所以策劃公司應(yīng)該就市場和項目的實際變化和開發(fā)商及本地專人士探討存在的問題和如何解決，并較終完成營銷策劃案?！　?/DIV>

戴欣明城市營銷與商業(yè)地產(chǎn)管理機構(gòu)認(rèn)為，往往較可笑的是那些不合格的策劃公司其實是廣告公司的運作套路，并不懂得商業(yè)管理的企業(yè)，讓這樣的企業(yè)策劃實際上是不完善的，只是起到一個方面的作用。

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