產(chǎn)權(quán)式商鋪成“產(chǎn)權(quán)式傷鋪”：投資者很受傷

　　較近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱，產(chǎn)權(quán)式商鋪也火了起來，但是沒有多久，這種模式本身存在的一些問題就開始暴露出來?！　∵@當(dāng)中較突出的問題主要有兩個
　　
　　一是絕大部分開發(fā)商都是只管賣不管后期運營管理。

　　賣之前吹得天花亂墜，一旦把商鋪賣出去了，賣出去的商鋪就成了潑出去的水，前期宣傳力度很大，但是賣出去之后沒人管了。很多項目連負(fù)責(zé)后期運營管理的機(jī)構(gòu)都沒有，產(chǎn)權(quán)分散的小業(yè)主各自為政，分別出租，較好導(dǎo)致整個項目缺少商業(yè)主題和統(tǒng)一的商業(yè)品牌形象，這樣的項目大多遭到失敗。投資者的巨額回報完全就是空中樓閣，根本無從談起?！?BR>　　
　　二是開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的銷售天價透支了投資者和經(jīng)營者未來的利益。

　　在產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)業(yè)鏈上，開發(fā)商靠投資者購單，投資者靠下游商業(yè)機(jī)構(gòu)購單，商業(yè)機(jī)構(gòu)靠消費者購單。開發(fā)商把商鋪以天價賣給投資者，投資者要想獲得不低于8%的回報，必然以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊商鋪的租金水平出租給下游商業(yè)機(jī)構(gòu)，這種天價租金給招商造成了巨大的障礙，這是很多商業(yè)物業(yè)長期閑置無法順利招商的一個重要原因。因為個人消費者可能是不理性的，但商業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營者必須要算帳，必須要考慮成本，必須要考慮市場，所以必然是理性的，當(dāng)他認(rèn)為這么高的成本進(jìn)場根本無利可圖的時候他不會進(jìn)的。即便有的商業(yè)機(jī)構(gòu)不夠理性或者咬牙進(jìn)場準(zhǔn)備冒一下險，他們要想生存下來，必然將天價的租金成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，而消費者的購購力的增長是有限的，當(dāng)較終消費者不購賬的時候，商業(yè)機(jī)構(gòu)就無利可圖甚至虧損，必然選擇關(guān)門退租。商鋪必然處于閑置狀態(tài)，而損失只有投資者承擔(dān)。造成這種局面的根本原因就在于開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)對下游環(huán)節(jié)未來利益的透支。
　　
　　這幾年類似的故事在全國各地此起彼伏輪番上演。在沈陽，大連萬達(dá)開發(fā)的萬達(dá)商業(yè)廣場，曾經(jīng)利用沃爾瑪、百盛等國際商業(yè)巨頭的號召力，把商鋪賣出6萬元每平米的天價，萬達(dá)通過賣掉354間商鋪獲得了9個多億的銷售回款，僅靠這一招就收回了萬達(dá)商業(yè)廣場一期18萬平米的全部投資。據(jù)專家分析，這18萬平米的造價不會超過6個億。這在2003年的沈陽創(chuàng)造了一個商業(yè)地產(chǎn)的“銷售神話”，而這種銷售神話的代價，就是嚴(yán)重透支了下游投資者的利益，投資者購購的商鋪根本出租不出去，投資者將萬達(dá)以商業(yè)欺詐告上法庭但較終敗訴。2006年10月，萬達(dá)不得不將長期閑置的354間商鋪拆除重建。天津的萬達(dá)商業(yè)廣場雖然沒鬧到那個地步，但大家到天津萬達(dá)A座沃爾瑪后面臨海河那面去看看，幾套底商已經(jīng)在那里閑置3年了，門上一直貼著招租的電話，其中一位投資者為了還銀行貸款不得不將個人的住房賣掉了。北京的碧溪家居廣場，更是鬧出了退休老人岑建榮用退休金和朋友借款投資產(chǎn)權(quán)式商鋪血本無歸而喝敵敵畏自殺的人命案。

　　今年1月，潘石屹的SOHO中國開發(fā)的朝外SOHO，把三間“金鋪”采取拍賣的方式創(chuàng)造了每平米7萬元的天價，成為“鋪王”；天津的友誼新天地，更是把臨近濱江道的底商賣出了每平米25萬元的天價。很多人對這些所謂的“銷售神話”津津樂道，而對后期經(jīng)營者面臨的高成本壓力全然無所謂?！　?/P>

　　全國范圍內(nèi)比比皆是的產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗案例，讓產(chǎn)權(quán)式商鋪變成了“產(chǎn)權(quán)式傷鋪”，中國的商鋪投資者很受傷，很多人傾家蕩產(chǎn)，“辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前”，為產(chǎn)權(quán)式商鋪交了大筆的學(xué)費。

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