樓市調(diào)控主攻住宅市場

　　春節(jié)前，“國八條”驟然出臺，拉開新一輪樓市調(diào)控大幕。由于調(diào)控手段主要劍指住宅市場，因此業(yè)內(nèi)人士認為，隨著節(jié)后“國八條”影響逐漸顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)有望吸納更多的投資者，市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求將進一步增旺。據(jù)了解，春節(jié)期間大部分商業(yè)項目正常“休市”，而一些初三就啟市的商業(yè)項目開市就迎來了“開門紅”。

　　商業(yè)項目陸續(xù)啟市

　　據(jù)了解，廣州大部分商業(yè)項目在春節(jié)期間均放假。不過“國八條”的出臺，使市場對商業(yè)地產(chǎn)增加了不少期望，有些商業(yè)項目跨過新年門檻就迫不及待開業(yè)了。位于康王北路的星域和體育西的天河美妝，均在大年初三正式開市。“開市當天人氣不錯，成交方面與春節(jié)前不相上下。”星域相關(guān)負責(zé)人表示。據(jù)了解，星域開市頭日成交了五單，天河美妝成交了四單，可謂迎來“開門紅”。

　　昨天，珠江新城的頭個“空中步行街”項目天街和西槎路的星辰國際鞋業(yè)廣場也開始開賣。不過據(jù)天街相關(guān)負責(zé)人介紹，由于還處在春節(jié)假期，發(fā)展商方面對市場的期望并不高，項目開市后也處在部分工作人員輪流值班的狀態(tài)。

　　寫字樓方面，有少數(shù)寫字樓項目在春節(jié)期間有安排值班，但人流與成交都很淡。“春節(jié)期間，很多寫字樓的投資者都不看樓。”保利中匯的相關(guān)人士表示，該寫字樓目前僅剩下頂層的單位，一些大手筆的投資者都不會選擇在春節(jié)看樓。東風(fēng)中路先進的擁有獨立產(chǎn)權(quán)可對外開售的寫字樓匯德國際也在春節(jié)期間放假。美聯(lián)物業(yè)商鋪部區(qū)域經(jīng)理法永能表示，一般商業(yè)地產(chǎn)市場在春節(jié)期間都會休市，在初七正式開市。正式上班后，一些中介行負責(zé)商鋪與寫字樓的部門，都將重新部署擬訂發(fā)展戰(zhàn)略。

　　商業(yè)地產(chǎn)或繼續(xù)升溫

　　春節(jié)假期還沒休完，陳先生就花了近百萬元在廣州某專業(yè)市場購下一個商鋪。“我在外地上班，本來想購套小兩房，好讓父母收租。但現(xiàn)在購二套住宅頭付要六成，比商鋪還高一成。老人家念叨著‘一鋪養(yǎng)三代’，干脆購了個商鋪，交給運營公司統(tǒng)一打理，我們只管收租就行了。”

　　記者調(diào)查得知，市場上類似陳先生心態(tài)的投資者并不在少數(shù)。分析原因：一方面，為抵御通脹，市場投資不動產(chǎn)的需求進一步增大;另一方面，去年以來，商業(yè)地產(chǎn)的宣傳推廣不斷增多，普通大眾對商業(yè)地產(chǎn)的認識逐漸增加，2011年的商業(yè)地產(chǎn)很有可能持續(xù)升溫。

　　中原地產(chǎn)三級市場發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示，“國八條”出臺，2011年投資住宅的機會更少了，勢必使商業(yè)地產(chǎn)市場增加很多投資生力軍。

　　法永能也指出，“國八條”在春節(jié)前出臺，對商業(yè)市場的影響還不明顯。但新政對于商業(yè)地產(chǎn)市場來說，總體是利好。“不過由于商鋪市場體量并不大，廣州商鋪市場以街鋪為主，很多業(yè)主賣鋪的意愿低，市場成交并不活躍。需求增加后，為刺激成交，商鋪的評估價格很可能會出現(xiàn)激增。”而寫字樓方面，許多新的高端寫字樓項目只租不售，現(xiàn)在廣州市場上在售的寫字樓并不多，供需不平衡。專業(yè)人士表示，廣州可售寫字樓市場，很容易出現(xiàn)租售兩旺的局面。{$page$}

　　投資趨勢

　　今年可關(guān)注裙樓產(chǎn)權(quán)式商鋪

　　去年，商業(yè)裙樓的產(chǎn)權(quán)式商鋪是商鋪市場的一個亮點。這類商鋪一般以專業(yè)市場、百貨商場為主，面積多在十幾平方米，總價在百萬元左右，成為中小投資者、住轉(zhuǎn)商投資者們的頭選。據(jù)粗略統(tǒng)計，去年出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)鋪項目達到二十多個，包括星辰匯、寶貝城、萬福（亞太）精品交易、星辰名酒交易、反斗城、天河國際美妝、星域、萬城小商品交易等。今年還有多個類似的產(chǎn)權(quán)項目推出市場，包括琶洲3號館等。

　　劉廣浩指出，這一類型的產(chǎn)權(quán)式商鋪，面積小，總價不高，符合市場總體需要，2011年的活躍度將繼續(xù)增大。不過，他也指出，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪也應(yīng)注意風(fēng)險，在確保有產(chǎn)權(quán)后，還要分析項目主題，決定以后能否做旺。再者，運營公司能否長期負責(zé)到底也很重要。“如果市場做旺后，沒有長期的運營管理投入，商場日后的走向也難以把握。”

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶則指出，投資者應(yīng)該擴大視野，不要局限在街鋪、社區(qū)鋪和產(chǎn)權(quán)式商鋪上，像文化、教育等創(chuàng)意地產(chǎn)同樣值得關(guān)注。

　　提醒

　　政策風(fēng)險小但投資風(fēng)險大

　　以前，五成的高額頭付，一直是中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)時的重要考量。但隨著”國八條”出臺，二套房頭付六成等規(guī)定，使得商用物業(yè)所謂的高門檻成為歷史。一些業(yè)內(nèi)人士、專家學(xué)者在接受采訪時無一不表示，商業(yè)地產(chǎn)將對住宅市場的投資份額進一步分流。不過，劉廣浩認為，目前各地的調(diào)控細則還未出臺，因此此輪調(diào)控的影響究竟有多大，還有待進一步觀察。并且，商用物業(yè)本身的投資與回報，與住宅大相徑庭，衡量商用物業(yè)的價值取決于多個方面，不像住宅相對單一，投資者應(yīng)該建立起這一認識。

　　 房地產(chǎn)專家韓世同表示，雖然商業(yè)地產(chǎn)政策風(fēng)險比住宅要小，但目前市場上的商業(yè)項目并不多，有些項目的投資風(fēng)險超過住宅。因此，投資者應(yīng)多增加對商業(yè)市場的了解。

　　100萬投資成本比較

　　類型 總價 二套頭付 貸款利率 貨款年數(shù) 月供款 主要稅費

　　商鋪 100萬 50萬 5.8667 10年（120 個月） 5815.735 個稅：評估價×1.5%

　　營業(yè)稅：評估價×5.5%

　　契稅：評估價×3%

　　土地增值稅：提供購入發(fā)票：評估價×3% ，不提供發(fā)票交 20萬左右。

　　住宅 100萬 60萬 5.8667 20年（240 個月） 3110.808 個稅：小于 144平方米，總價×1% ；大于 144 平方米，總價×1.5%

　　營業(yè)稅：不足五年 5.5% ，超出五年免征

　　契稅 3%

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