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忽視投資風(fēng)險 迷信地段優(yōu)勢——商鋪成傷鋪 鋪主變鋪奴
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 706 次
不要總講地段、地段還是地段,如果能用心經(jīng)營、經(jīng)營還是經(jīng)營,那樣會更切合實(shí)際。即便是臨街鋪面,也要把業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃好,形成集聚效應(yīng),價值才能得到合理提升。莫讓商鋪成“傷鋪”、莫讓鋪主變“鋪奴”……
“鋪奴”遭遇市場尷尬
7月24日,率先開業(yè)的SOHO尚都西塔的租戶宣布集體歇業(yè)。此舉意在抗議目前整座商場商業(yè)氛圍不足、租金過高的現(xiàn)狀,希望能夠給開發(fā)商與商鋪業(yè)主施加減免租金的壓力?!癝OHO尚都西塔店鋪數(shù)大概在180家左右,而目前開業(yè)的只有65家,開業(yè)率不足一半。6月16日試營業(yè)的時候,當(dāng)時整個商場的裝修尚未完成。7月1日正式開業(yè)后,大部分商鋪仍處于空置或裝修狀態(tài),零散開業(yè)的這65家店鋪根本聚集不了人氣,我們只能白搭租金,本來是讓商鋪養(yǎng)我們,現(xiàn)在卻成了我們要養(yǎng)鋪?!庇袠I(yè)戶說。
從記者走訪中得知,大多數(shù)購鋪的人都是奔著SOHO這個知名的房地產(chǎn)品牌來的,在商鋪市場如此高燒不退的現(xiàn)狀下,很少會有人去冷靜地思考一下回報空間真的有多少。當(dāng)SOHO尚都的經(jīng)營危機(jī)出現(xiàn)時,大家才恍然大悟,我的利潤到底在哪里?當(dāng)醒悟時已淪為了別人手下的“鋪奴”,這個自己曾經(jīng)熱搶的商鋪?zhàn)兂闪诵闹械摹皞仭薄?p>房地產(chǎn)市場就是這樣,有人想從深不可測的市場中爬出來,又有人急著往里面跳。王女士和未婚夫商量已久,準(zhǔn)備購一套商鋪?zhàn)鳛橐院笊畹囊粋€基礎(chǔ)?!敖裉煳医涣擞喗?,明天去打全款,這時候突然意識到自己已變成窮光蛋了。我們將成為真正的‘鋪奴’,每月要還按揭款,雖然不多,但是也會影響一部分生活質(zhì)量,大件的物品暫時是購不了,婚期也許因此會推后,但我覺得心里踏實(shí),我們的以后有了一定的保障?!?p>王女士的購鋪意圖可以看得出,就是想從投資商鋪中獲得一定的收益,以此來提供生活的基本保障。想法是很好,但是實(shí)踐起來卻未必容易。
盲目的商業(yè)地產(chǎn)投資過熱,使北京的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供大于求的狀況,特別是一些區(qū)域這一現(xiàn)象更加突出。根據(jù)統(tǒng)計顯示,今年一季度北京市商業(yè)地產(chǎn)的空置率已經(jīng)達(dá)到16.15%,這樣就導(dǎo)致了許多新開業(yè)商業(yè)場所出現(xiàn)大量空置攤位,高空置率為租戶與開發(fā)商在后期運(yùn)營中產(chǎn)生矛盾埋下了隱患。
“鋪奴”回報難收利潤被提前透支
“SOHO尚都相對于其他新興的商業(yè)體,租金價格還是明顯高于同類,因?yàn)檫@并非是一個成熟商業(yè),產(chǎn)權(quán)已歸個人,難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理,租金開發(fā)商說了不算。而投資者所希望的就是盡量早些收回投資,對自己商鋪?zhàn)饨鸬钠谕荡蠖驾^高,而所有商鋪的投資者想法又都趨于一致,這就造成了培養(yǎng)期租金很難降低,實(shí)際上這個項目幾乎沒有培養(yǎng)期了。所以商家經(jīng)營壓力就非常大。”中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利說。
對此,專家們指出,這實(shí)際上是一種將后期風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給諸多小業(yè)主的“甩手掌柜”做法。這種拆零預(yù)售商用房產(chǎn)權(quán)的短期行為,可能導(dǎo)致商用地產(chǎn)先期招商一時火爆,后期經(jīng)營困難重重的虛假繁榮。中小投資者一旦涉足,極易被“套牢”。
明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為,開發(fā)商只注重前期的銷售,甚至有的開發(fā)商把后期業(yè)主的升值空間在銷售過程當(dāng)中一次性拿走,商業(yè)物業(yè)的業(yè)主在未來幾年內(nèi)的率很難實(shí)現(xiàn)。在這種情況下,我們稱之為是殺豬式的商業(yè)銷售模式,而有的商業(yè)物業(yè)的銷售形式是養(yǎng)魚式的銷售模式,就是說不僅把利潤空間讓利給廣大的投資客和廣大的業(yè)主,而且還有非常專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊,為后期業(yè)主的增值保駕護(hù)航,眼光并不是看在短期的效益,而是把整個長期的效益考慮在其中。顯然,在商鋪市場高潮階段,就更加需要商業(yè)物業(yè)給投資者更大的支持,有些商鋪取得了高價,看似獲得了較高的商業(yè)價值,而實(shí)際是提前釋放了這個商鋪未來升值的空間。對商業(yè)經(jīng)營者來說,減小了盈利空間,經(jīng)營壓力隨之加大。雙向互利的模式才更適合當(dāng)下的市場需求。
商鋪投資存在風(fēng)險
對于SOHO系列商業(yè)項目,爭論的就是其商業(yè)的散賣。業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)是,開發(fā)商招租完了再賣給業(yè)主,才易形成商業(yè)氣氛和人流,進(jìn)而將保證每個商業(yè)的品質(zhì)。商鋪散賣無法進(jìn)行統(tǒng)一管理,無法形成統(tǒng)一的賣場品牌,大大降低了商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)和價值。同時,高價位的商鋪價格也在透支商業(yè)地產(chǎn)價值鏈下游環(huán)節(jié)的未來收益,將投資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了下游投資客。
從資產(chǎn)的角度看,商鋪具備保值增值獲得收益的投資品的性質(zhì),這樣,商鋪就有點(diǎn)類似股票,投資客購購商鋪,在他們眼里商鋪就是一個績優(yōu)股,一方面是因?yàn)樯啼伩梢垣@得租金收益,這類似股票的年終分紅,一方面商鋪會不斷升值,這類似股票的上漲。股票的投資風(fēng)險是眾人皆知的,投資類似于股票的商鋪也會存在很大的投資風(fēng)險?!吧啼伒耐顿Y風(fēng)險預(yù)期是投資環(huán)節(jié)的關(guān)鍵一環(huán),這也是投資客必須要考慮的。在一個新型商業(yè)物業(yè)的前期,養(yǎng)鋪階段的冷淡經(jīng)營也是必然過程,對于風(fēng)險投資預(yù)期有了提前的預(yù)警,就會大大降低風(fēng)險來臨時的恐獲得生
●提醒●
規(guī)避風(fēng)險四準(zhǔn)則
“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題,必須從前期規(guī)劃入手?!眰I(yè)商業(yè)市場策劃部副總經(jīng)理牛力強(qiáng)調(diào),那些高價位商鋪,經(jīng)營價值都遠(yuǎn)大于房產(chǎn)價值。業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理都不能偏廢,才能保證良好的運(yùn)營。準(zhǔn)則一:選擇人氣聚集的商鋪
開業(yè)前聚攏人氣,其實(shí)是很多搞商業(yè)物業(yè)管理和經(jīng)營人士都很頭疼的問題。商鋪的位置、經(jīng)營環(huán)境、交通狀況一般都是商鋪選擇的重要指標(biāo)。商業(yè)物業(yè)的前期規(guī)劃也是考量的,自主招商或安排相關(guān)商品進(jìn)駐很重要,如果有次主力店或者旗艦店的入駐,帶動客源的能力也會隨之增強(qiáng),這樣對承租戶的風(fēng)險會降低,室內(nèi)商業(yè)一定要形成商業(yè)島的輻射能力,這樣才會形成所謂集客商業(yè)。如果是承租客戶,還要考慮免租期是否合適,給自己調(diào)整經(jīng)營留下充足時間。
準(zhǔn)則二:要測算
商鋪的投資是一筆巨大的資金投入,投資商鋪很少是為了短期的差價,商鋪的利潤回報點(diǎn)就是租金,試圖投資商鋪的人都是看準(zhǔn)了商鋪穩(wěn)定的利潤回報,但是投資額與租金的比例是多少才能達(dá)到合理的收益呢?這是一個很關(guān)鍵的問題。在購商鋪盲目跟風(fēng)的現(xiàn)狀下,很少有人冷靜地去考慮利潤回報的問題。所以,有意向投資商鋪的人士一定要測算回報比例,這里還是提醒投資客,如果自己的實(shí)力無法準(zhǔn)確地估算回報,還是去找專業(yè)的調(diào)研機(jī)構(gòu),這樣會對風(fēng)險有一定的預(yù)期,避免了風(fēng)險出現(xiàn)的概率。
準(zhǔn)則三:緊盯商業(yè)業(yè)態(tài)布局
SOHO尚都西塔是完全出售的方式,導(dǎo)致了開業(yè)之后整個商場的業(yè)態(tài)非?;靵y,商戶各自經(jīng)營,并沒有整體的統(tǒng)一規(guī)劃。工藝品店、服裝店、美容美發(fā)、冷飲店等不同業(yè)態(tài)的店鋪都聚集在一起。商業(yè)地產(chǎn)如果不能按照自己的前期策劃進(jìn)行業(yè)態(tài)布局和服務(wù)對象的統(tǒng)籌,作好商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的合理規(guī)劃,研究好商業(yè)模式和盈利模式,還是要遭到市場的冷遇的,不管是明星樓盤還是大肆的廣告宣傳,如果沒有利潤可言或者說損害了業(yè)戶、業(yè)主的利益,那么這樣的商鋪還是要慎選的。
準(zhǔn)則四:選擇有誠信、有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)投資
萬達(dá)地產(chǎn)王健林有個形象的比喻:搞住宅開發(fā)是高中生,做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生,而搞國際酒店開發(fā)是研究生??梢?,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個很高水平的投資項目。選擇商鋪投資也要選擇具有投資商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商的項目。經(jīng)驗(yàn)是其中必備的,但誠信作為交易的基本點(diǎn),顯得更為重要。SOHO尚都一位投資戶說:“開發(fā)商原定是5月份開業(yè),可是一拖再拖,一直到了7月才開始營業(yè),這幾個月的房租我們只能硬撐?!?p> (作者:于巍)
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