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如何有效解決招商運(yùn)作存在的問題

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 899 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

如何有效解決招商運(yùn)作存在的問題

　　一個(gè)項(xiàng)目能否成功運(yùn)作,項(xiàng)目招商能否成功占據(jù)主導(dǎo)因素,當(dāng)然期間勢(shì)必會(huì)存在著多方面的問題,那么如何才能有效的解決招商運(yùn)作存在的問題,本文將分析解決辦法．

一、招商運(yùn)作難究竟難在哪里

　　相信很多同行都有同樣的想法，招商運(yùn)作難，已是業(yè)內(nèi)不爭(zhēng)的事實(shí)。購(gòu)物和商家本是天然的利益共同體，在相互合作、相互依存中才能得到發(fā)展。倘若商家不愿進(jìn)駐，其結(jié)論起碼是商家對(duì)購(gòu)物的依存度不夠高，甚至可有可無。于是，招商便成了投資商、開發(fā)商較難跨越的一道坎。

　　招商難的根本原因并不在于承租商資源越來越少了，而在于招商營(yíng)銷工作缺乏針對(duì)性和說服力，缺乏對(duì)商戶不同心態(tài)的具體了解和把握，缺乏對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)劣長(zhǎng)短的客觀看待以及與之相應(yīng)的營(yíng)銷舉措。而且，招商對(duì)購(gòu)物成敗的關(guān)鍵性作用，并不局限于招商這一個(gè)時(shí)段、一個(gè)環(huán)節(jié)，而是貫穿購(gòu)物開發(fā)的整個(gè)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)方面。更重要的是在每個(gè)環(huán)節(jié)方面，都要從承租商的角度看待問題，從承租商的角度發(fā)現(xiàn)、分析和解決問題。這樣創(chuàng)造出來的“作品”，才能限度地獲得承租商的認(rèn)同和攀附，從而在根本上解決招商難的問題。

　　承租商的成功，就是購(gòu)物的成功，更是開發(fā)商的成功。為承租商負(fù)責(zé)，就是為開發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資與回報(bào)負(fù)責(zé)。

　　二、招攬什么樣的商家進(jìn)店

　　臨近招商，如果才把這個(gè)問題提上桌面，確實(shí)有太遲之嫌。

　　目前招商中“不問張三李四，給錢就讓進(jìn)”的做法，看似為開發(fā)商投資收益著想，多拉進(jìn)租戶，一時(shí)也可能門庭若市，但從更遠(yuǎn)看，很可能離衰敗不遠(yuǎn)，實(shí)際上是對(duì)開發(fā)商、承租商根本利益的致命傷害。

　　“招攬什么樣的商家進(jìn)店”，看似屬于招商工作范疇，它實(shí)際上涉及購(gòu)物開發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心問題：整體定位、設(shè)計(jì)思想、經(jīng)營(yíng)理念等。

　　具體地講，要回答好這個(gè)問題，應(yīng)當(dāng)回問項(xiàng)目本身的5個(gè)基本定位：

　　其一，購(gòu)物的商品和服務(wù)到底“賣給誰”（目標(biāo)消費(fèi)群體以及商圈范圍）？居民社區(qū)型的購(gòu)物，招商藍(lán)圖應(yīng)圍繞本社區(qū)千家萬戶婦孺老少的日常消費(fèi)服務(wù)來設(shè)計(jì)；繁華鬧市型的購(gòu)物，則要考慮更大區(qū)域的中青年上班族的個(gè)人和公務(wù)購(gòu)物、休閑、聚餐、娛樂等需求。這是購(gòu)物招商運(yùn)作的基本要求。

　　其二，本項(xiàng)目區(qū)別于其他同行的經(jīng)營(yíng)特色是什么？不同的經(jīng)營(yíng)特色，有不同的商戶陣列，就有不同的招商藍(lán)圖。打算強(qiáng)化購(gòu)物中高端商品，應(yīng)以知名品牌為招商；以休閑娛樂為特色的購(gòu)物，則應(yīng)在餐飲、酒吧、娛樂場(chǎng)、影院等行業(yè)的招商方向下功夫。不能見別人上什么，你就上什么。“跟風(fēng)”往往造成與他人的雷同，抹煞自身特色。

　　其三，項(xiàng)目自身的建筑特點(diǎn)有哪些？建筑條件也是限制某些商戶進(jìn)駐的重要因素。有些較理想的承租商正因此而不得不“望樓興嘆”。

　　其四，購(gòu)物目前都面臨著地方化、民族化、國(guó)際化相融合的課題。對(duì)這種消費(fèi)文化問題，招商工作是無法回避的。比如，國(guó)際品牌、全國(guó)品牌可為購(gòu)物帶來較高聲譽(yù)，但在許多地區(qū)，國(guó)際品牌不一定更比國(guó)內(nèi)二三流品牌更吃香；地方品牌雖不大，可具有獨(dú)特性和顧客忠誠(chéng)度。較有名的，不一定適合列入招商藍(lán)圖。

　　其五，市場(chǎng)消費(fèi)的未來發(fā)展趨勢(shì)是什么？比如近幾年，歐美國(guó)家新建購(gòu)物反映出強(qiáng)化娛樂設(shè)施的趨勢(shì)。據(jù)資料稱，2001年英國(guó)新建的購(gòu)物，有38%把主要的娛樂設(shè)施（電影院、保齡球場(chǎng)、夜總會(huì)、少兒游樂場(chǎng)等）集于一身。而在前五年，這個(gè)比例僅是25%。

　　目前，某些新潮且極富特色的“形象店”（比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運(yùn)動(dòng)品店等）將成為業(yè)界新寵。“形象店”對(duì)吸引青少年、突出購(gòu)物商品花色的立體感和前衛(wèi)化很有效果。招商計(jì)劃只有顧及消費(fèi)流行趨勢(shì)，才能更加強(qiáng)化購(gòu)物的品牌形象。

　　綜上所述，“招攬什么樣的商家進(jìn)店”，實(shí)際在很大程度上決定購(gòu)物 “賣什么”、“賣給誰”、“怎么賣”等重要問題。它關(guān)聯(lián)著購(gòu)物這個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的各方面、全過程。所以，招商工作應(yīng)從建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始介入，根據(jù)總體定位，進(jìn)行全方位的業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，并把藍(lán)圖交給建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行平面、立面布局，賦予有生命和個(gè)性的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，才能形成更成熟、的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案。

　　三、如何定租金才恰當(dāng)

　　如何定租金，事關(guān)項(xiàng)目招商的成敗，總讓開發(fā)商們撓頭，也是招商爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

　　其實(shí)，定租金的難處主要來自于3方面的矛盾。一是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚長(zhǎng)期獲利之間的矛盾；二是價(jià)格政策與承租商要求之間的矛盾；三是把擬訂價(jià)位與周圍同類項(xiàng)目進(jìn)行比較而產(chǎn)生的矛盾。

　　我們認(rèn)為，方面（價(jià)格政策與承租商要求之間的矛盾）是較主要的矛盾。因?yàn)椋瑑r(jià)值（價(jià)格）在根本上是由市場(chǎng)決定的，較終由承租商說了算。營(yíng)銷魔方一時(shí)能掀動(dòng)價(jià)格，但改變不了市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律。商家們不購(gòu)賬，開發(fā)商再急也沒用。周圍同類項(xiàng)目之所以能夠保持租金的高價(jià)位，大多是同行各方面努力工作的結(jié)果，是“熬煉”出來的旺鋪。倘若盲目攀比照搬，企圖一蹴而就，較終往往碰壁而歸。

　　如何制定能讓市場(chǎng)接受的租金政策？在技術(shù)操作上可分3個(gè)方面：整體價(jià)位；租金形式；付租時(shí)間。

　　目前，業(yè)內(nèi)招商操作大多偏重于方面（價(jià)位）。其實(shí)，后兩者（尤其是不同形式租金的各種組合）同樣是招商成功的有效杠桿。比如，為加強(qiáng)對(duì)“形象店”的招商拉力，可采用“定額租金（低）十百分比租金（中）十補(bǔ)貼返還（中）”的組合設(shè)計(jì)。為拉動(dòng)本地區(qū)的薄利型品牌店入駐，可采用租金的“定額累退”方式：“第三年開始，若達(dá)到100萬元/年?duì)I業(yè)額，定額租金則減少30元/ 平方米”等。

　　不同形式租金的不同組合，有著不同的作用，可以延用到購(gòu)物的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)（完善業(yè)態(tài)業(yè)種，降低鋪位空置率等）中去。

　　“租金越高越好”，是目前內(nèi)地開發(fā)商為盡快收回投資而普遍采用的價(jià)格政策。然而，現(xiàn)代購(gòu)物目前在內(nèi)地尚在成長(zhǎng)階段，要使跑慣了百貨商店、超市的廣大消費(fèi)者接受這種嶄新的購(gòu)物場(chǎng)所和消費(fèi)習(xí)慣，還需一定時(shí)日。

　　我們認(rèn)為，在這種情況下，購(gòu)物在招商中相應(yīng)地采取租金“低門檻”策略，是比較恰當(dāng)?shù)摹?/DIV>

　　當(dāng)然，門檻“低”并不是完全的，在一定條件下可以向“高”轉(zhuǎn)化。這種轉(zhuǎn)化的“條件”有二：一是在“低門檻”之后再設(shè)“保護(hù)性門檻”，如正當(dāng)費(fèi)用攤銷，合法費(fèi)用收取，年?duì)I業(yè)額的要求，服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)態(tài)業(yè)種的保護(hù)等等。二是眼下放水養(yǎng)魚引導(dǎo)市場(chǎng)，努力搞好經(jīng)營(yíng)管理，待把生地“煨”成熟地，將給開發(fā)商帶來更大更長(zhǎng)久的投資收益。

　　四、招商租約中的三大痼疾

　　有些好項(xiàng)目，承租戶看中了，卻老是猶豫磨蹭著不敢簽約，甚至今天簽了，明天就毀約推翻。這到底是為什么？

　　對(duì)開發(fā)商的不信任，是其主要心態(tài)之一。如前文典型表述：“誰知道美好藍(lán)圖將來能不能兌現(xiàn)”。

　　商業(yè)信譽(yù)不好，是另一種社會(huì)“環(huán)境污染”。究其淵源，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)“責(zé)無旁貸”。其中，商業(yè)租約就是一種集中體現(xiàn)。正如商戶所說：現(xiàn)在的合同，還不如購(gòu)個(gè)家電的說明書寫得清楚和明白。

　　目前購(gòu)物的招商租約，在開發(fā)商方面主要存在著3方面的問題：

　　1、主觀上有意地利用信息不對(duì)稱，在租約某些條文中做文章?；蚧\統(tǒng)，或簡(jiǎn)約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下圈套，攫取不義之利。無論哪一種，都是對(duì)承租商權(quán)益的不正當(dāng)侵害。

　　我們認(rèn)為，把租約制定得詳詳細(xì)細(xì)、清清楚楚、明明白白，不僅利于改變地產(chǎn)商業(yè)界的信譽(yù)形象，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展，而且，對(duì)開發(fā)商自身的近期利益和遠(yuǎn)期利益，都有莫大的好處：一會(huì)獲得廣大商家的信任，有力地推動(dòng)項(xiàng)目招商，盡快回籠資金；二會(huì)大大降低商戶不信任給招商帶來的高額成本費(fèi)用，大大提高工作效率，減少招商工作量；三是為開發(fā)商與承租商的戰(zhàn)略合作結(jié)盟，奠定了一個(gè)良好的信任基礎(chǔ)，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展效益。

　　2、陳舊的思維定勢(shì)，導(dǎo)致租約的內(nèi)容簡(jiǎn)單籠統(tǒng)、殘缺不全。出了問題往往無案可稽，后遺癥較多。常遺漏（或籠統(tǒng)模糊）的合同要點(diǎn)試舉幾例：

　　承租商想更改店牌及商品主打品牌，有沒有自主權(quán)？有多少？

　　承租商想轉(zhuǎn)租或分租，租約的責(zé)任義務(wù)（包括權(quán)力）由誰承擔(dān)？

　　承租商每日必須在何時(shí)開業(yè)、關(guān)門？違約該如何處理？

　　承租商可以在周圍開設(shè)同類分店嗎？可在多遠(yuǎn)以外開店？

　　空?qǐng)龊笕绻碳业陜?nèi)起火，管理員可以強(qiáng)行破鎖進(jìn)店嗎？有哪些緊急情況可以這樣做？其損失由誰來承擔(dān)？等等。

　　3、開發(fā)商對(duì)承租商，普遍重視合同的制約功能，忽視合同的激勵(lì)、引導(dǎo)功能，只強(qiáng)調(diào)“必須做什么，不能做什么”，缺乏“鼓勵(lì)做什么，獎(jiǎng)勵(lì)做什么”。這是強(qiáng)制性管理習(xí)慣在招商租約方面的反映。租約激勵(lì)性的弱化，不利于購(gòu)物的核心競(jìng)爭(zhēng)力——“1+1＞2”的系統(tǒng)整合效能的成長(zhǎng)和發(fā)揮。

如何立約，才能發(fā)揮出合同的激勵(lì)功能呢？

　　以租金為例，比起定額租金，百分比租金更能強(qiáng)化雙方“利益同享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的共同體意識(shí)?！岸~累退”（商戶達(dá)到一定營(yíng)業(yè)額后，開發(fā)商降低抽成百分比），則比固定比率更能激勵(lì)商戶進(jìn)一步搞好經(jīng)營(yíng)。再如，給帶動(dòng)力強(qiáng)的承租大戶以財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、減免雜費(fèi)等與，變相降租，這都是有效的招商舉措。

　　以商品服務(wù)結(jié)構(gòu)為例，可以用優(yōu)先、優(yōu)惠等條件引導(dǎo)商家，來幫助購(gòu)物完善業(yè)態(tài)業(yè)種。如購(gòu)物招

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