大型城市綜合體PK社區(qū)商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)策劃注意事項(xiàng)：[實(shí)錄](méi)2009年中國(guó)城市綜合體發(fā)展峰會(huì)

　　主持人：我們注意到今天從不同的方面，也是從不同的協(xié)會(huì)甚至是從不同的領(lǐng)域當(dāng)中請(qǐng)來(lái)了各種各樣的專家，但是我們針對(duì)同一個(gè)概念大家表現(xiàn)出來(lái)的興趣和角度全都不一樣，這說(shuō)明我們?cè)谔岢龀鞘芯C合體的時(shí)候，大概在設(shè)計(jì)的時(shí)候就已經(jīng)比較巧妙了，讓大家在各個(gè)層面上都有發(fā)揮的余地。如果是說(shuō)在峰會(huì)上較主要體現(xiàn)的是思想力度的話，我們下面實(shí)際上要延續(xù)的一系列主題演講，我們頭先有請(qǐng)人民大學(xué)的黃國(guó)雄教授為我們做主題演講，題目叫城市綜合體建設(shè)的指導(dǎo)思想，有請(qǐng)。

　　黃國(guó)雄：謝謝主委會(huì)給我一個(gè)機(jī)會(huì)闡述我的觀點(diǎn)，我的觀點(diǎn)可能潑點(diǎn)冷水，這個(gè)大有點(diǎn)害怕，從大馬路，大商場(chǎng)，大的建筑物，大廣場(chǎng)，現(xiàn)在又來(lái)一個(gè)大的城市綜合體。從這個(gè)角度我想提一些問(wèn)題跟大家探討，從這個(gè)角度算不上唱不反調(diào)，我想作為研討會(huì)總有不同意見(jiàn)會(huì)好一點(diǎn)，大家都聽(tīng)贊歌，中國(guó)的城市發(fā)展會(huì)不會(huì)沿著我們的思路來(lái)考慮。

　　個(gè)問(wèn)題，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了歷史的發(fā)展階段，不管從規(guī)模上，從城市上，從我們整個(gè)對(duì)城市作用方面應(yīng)該說(shuō)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，在這樣一個(gè)階段里面提出了這樣的一個(gè)概念，我們共同探討應(yīng)該說(shuō)不僅有理論上意義，還有實(shí)際上的意義。理論上怎么認(rèn)識(shí)這個(gè)概念的提出，從實(shí)踐上怎么研究根據(jù)各自的特點(diǎn)來(lái)發(fā)展自己和將來(lái)開(kāi)拓自己的商業(yè)地產(chǎn)模式。我想個(gè)問(wèn)題，我不贊同提出大型城市綜合體的概念。一個(gè)原因從城市經(jīng)營(yíng)學(xué)來(lái)考慮本身城市就是一個(gè)綜合體，既有工業(yè)、商業(yè)，有個(gè)各種各樣的產(chǎn)業(yè)所構(gòu)成的，所以從這個(gè)角度，從農(nóng)村相對(duì)分散來(lái)看這本身就是一個(gè)綜合體。我們要說(shuō)的只能說(shuō)商業(yè)綜合體如何建設(shè)的問(wèn)題，不要作為城市綜合體建設(shè)，這個(gè)思路上要考慮這個(gè)問(wèn)題。

　　個(gè)問(wèn)題，城市綜合體，特別是大型的綜合體，這是發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)展模式還是作為開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略選擇。開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略選擇是無(wú)可厚非的，應(yīng)該說(shuō)有成功的經(jīng)驗(yàn)。但是作為一個(gè)城市的一種發(fā)展模式，一個(gè)趨勢(shì)值得商榷。去年福布斯公布了世界十大購(gòu)物有八個(gè)在亞洲，有四個(gè)在中國(guó)，歐美只有兩個(gè)。為什么出現(xiàn)這種現(xiàn)象，我認(rèn)為從西方的分析來(lái)看應(yīng)該說(shuō)有它的一定道理，就是購(gòu)物的區(qū)域化、功能化、主題化、小型化這是必然的發(fā)展趨勢(shì)。美國(guó)統(tǒng)計(jì)這幾年發(fā)展的購(gòu)物在19999平米的規(guī)模占83%，日本平均是20005，英國(guó)平均是140000平米，購(gòu)物在小型化，這是一種趨勢(shì)。為什么是個(gè)趨勢(shì)呢？有四個(gè)原因：

　　第1，土地、地價(jià)昂貴，土地需求，特別是大連購(gòu)物，一般的停車(chē)場(chǎng)比例與營(yíng)業(yè)面積的比例是一比一，甚至出現(xiàn)了二比一的情況。購(gòu)物的顧客98%是開(kāi)車(chē)來(lái)的，我們說(shuō)購(gòu)物是建筑在汽車(chē)龍頭上的商店。如果是這樣的概念，一平米的營(yíng)業(yè)面積要承擔(dān)兩平米甚至三平米的地價(jià)，誰(shuí)也承擔(dān)不了，無(wú)法進(jìn)入盈利的階段，從這個(gè)角度必須小。

　　第2，汽油楊貴，開(kāi)車(chē)的成本增加了。

　　第3，交通擁擠，花費(fèi)在路途的時(shí)間有半個(gè)公里，一個(gè)公里甚至兩個(gè)公里，這種城市大型綜合體在一個(gè)地方需要有一定的人流支撐，從這個(gè)角度來(lái)看能不能集聚這么多城市人口，能不能解決城市交通規(guī)模。

以下是引用片段：
　　第4，社區(qū)商業(yè)功能逐步完備，就近消費(fèi)就能解決上生活問(wèn)題，不需要開(kāi)車(chē)去大老遠(yuǎn)購(gòu)物，從這些趨勢(shì)來(lái)看我認(rèn)為是不是把城市綜合體作為一個(gè)趨勢(shì)，而且作為大型綜合體趨勢(shì)來(lái)宣揚(yáng)，來(lái)發(fā)展，是值得很好研究的。

　　第三，做一個(gè)企業(yè)選擇開(kāi)發(fā)的模式，這是無(wú)可厚非的。在進(jìn)一步開(kāi)拓的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我總結(jié)了四句話，我認(rèn)為他是成功的，成功在什么地方？從人氣富足、資本互容，整體開(kāi)發(fā)，協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是把我們?nèi)舜笮W(xué)引進(jìn)來(lái)以后，建設(shè)以后地價(jià)翻番，當(dāng)時(shí)賣(mài)的正常6000塊錢(qián)一平米，給我們學(xué)校造了兩個(gè)樓，4000平米給老師，為了解決年輕老師入學(xué)難的問(wèn)題，他提出把小學(xué)蓋大，附小牽過(guò)去。從這個(gè)角度來(lái)看作為戰(zhàn)略選擇是成功的，但是回過(guò)頭來(lái)同樣的方法論在重慶的開(kāi)發(fā)和昆明的開(kāi)發(fā)就沒(méi)有金源MALL的成功，沒(méi)有金源MALL的效益，這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，商業(yè)開(kāi)發(fā)必須根據(jù)不同的地段的特點(diǎn)，區(qū)域的特點(diǎn)來(lái)研究如何形成自己的特色，不能搞一個(gè)模式照搬，不能用克隆來(lái)進(jìn)行畫(huà)板。我的一個(gè)基本思想是什么呢？市場(chǎng)無(wú)定式，經(jīng)營(yíng)無(wú)模式。市場(chǎng)是在變化和運(yùn)動(dòng)，不同的地區(qū)形成不同的市場(chǎng)。從這個(gè)角度沒(méi)有一定的定式，經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有一個(gè)模式，沃爾瑪很成功，但是你無(wú)法沃爾瑪克隆，如果你克隆了也不成為沃爾瑪?shù)哪Ｊ?。我們很多模式也是這個(gè)原因，因?yàn)槿魏我环N模式都是在特定區(qū)域，特定概念下形成的自己的經(jīng)營(yíng)方法。溫州的模式?jīng)]有推廣，珠三角的模式?jīng)]有推廣，從這個(gè)角度不可能每一個(gè)城市有每一個(gè)城市的特點(diǎn)，不是要采取一種模式照搬、克隆方法的形成來(lái)塑造千城一面的城市結(jié)構(gòu)。作為一個(gè)城市商業(yè)的綜合體，作為一個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略選擇，這是無(wú)可厚非的，應(yīng)該提倡。但是這種模式多大，什么形勢(shì)，以什么結(jié)構(gòu)組成要根據(jù)不同的地段來(lái)研究。

　　個(gè)問(wèn)題城市的商業(yè)構(gòu)成要素是什么。我認(rèn)為城市商業(yè)構(gòu)成要素要從四個(gè)方面來(lái)考慮。

　　第1，業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)，商業(yè)較原始的，城市較原始的三元素，有百貨，有專門(mén)店，有專業(yè)店，有超市等等，這都是基本元素形成一種商業(yè)結(jié)構(gòu)。從商業(yè)來(lái)看考慮不同業(yè)態(tài)對(duì)他的用地有不同的要求，這是一個(gè)構(gòu)建。

　　第2，按照業(yè)主來(lái)形成的，也就是功能結(jié)構(gòu)。作為城市綜合體需求是多方面的，因此商業(yè)所提供的職能也是多方面的，從這個(gè)角度有批發(fā)，有零售，有餐飲、有住宅、有商務(wù)、公寓，有俱樂(lè)部等等，這些功能結(jié)構(gòu)構(gòu)建了一個(gè)城市的商業(yè)的基礎(chǔ)。

　　第3，商業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。這些要素也好，這些業(yè)態(tài)也好都是比較通常的城市格局，但是商業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)要求集聚。我們提出一個(gè)商業(yè)形態(tài)的概念，什么叫商業(yè)形態(tài)呢？就是商業(yè)和商場(chǎng)為了產(chǎn)生群體效應(yīng)，在城市某一個(gè)空間集聚的形式和方式，也就是說(shuō)需要這些商人聚在一起產(chǎn)生一個(gè)群眾效應(yīng)，全面的更好的來(lái)服務(wù)城市的消費(fèi)，這種形式我分成三種：種形式是原始形式，就是商人和商場(chǎng)自發(fā)形成一種集聚模式，像農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、集市貿(mào)易，傳統(tǒng)的街道。種形式是發(fā)展的形式。發(fā)展形式跟城市的建設(shè)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，形成了商業(yè)，形成了社區(qū)商業(yè)，形成了商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)環(huán)島，各種形式的集聚，商業(yè)企業(yè)喜歡扎堆，因?yàn)樵巡拍軌蛐纬扇后w效應(yīng)。作為消費(fèi)者來(lái)看需要成堆，哪一堆對(duì)我生活較方便，哪一堆服務(wù)較好，所以群眾喜歡扎堆。在這樣的情況下政府進(jìn)行搭堆，到底城市是什么樣的結(jié)構(gòu)和布局。第三個(gè)商業(yè)形態(tài)就是較高的發(fā)展形式，這就是現(xiàn)在宣傳的總部基地，CBD，金融等等，已經(jīng)形成了比較高端的有規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。從這個(gè)角度我們說(shuō)應(yīng)該說(shuō)做一個(gè)商業(yè)形態(tài)，可以叫做商業(yè)綜合體，就是城市商業(yè)綜合體在某一個(gè)區(qū)段開(kāi)發(fā)應(yīng)該作為我們企業(yè)或者開(kāi)發(fā)商的靈魂。

　　第4，作為城市結(jié)構(gòu)。一般的規(guī)律是城市都有一個(gè)市，以市為主導(dǎo)，以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以不同的商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)為特色，允許廣大個(gè)體存在形成一個(gè)城市的多層次的商業(yè)結(jié)構(gòu)。

以下是引用片段：
　　作為市代表著名片，代表著窗口，集中反映了城市形象，這個(gè)可能是歷史形成的，可能是新建的，從這個(gè)角度來(lái)看一個(gè)城市必須有一個(gè)。但是一個(gè)基礎(chǔ)是社區(qū)商業(yè)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)直接接觸群眾，直接跟群眾打交道，與群眾建立較直接，較廣泛，較密切的關(guān)系，從這個(gè)角度社區(qū)商業(yè)構(gòu)成了城市基礎(chǔ)，但是這個(gè)社區(qū)商業(yè)也不僅僅是新住宅開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該要有不同的考慮。

　　第三，規(guī)模與效益的關(guān)系問(wèn)題。按照我們的計(jì)算一切的城市里商業(yè)住房銷(xiāo)售額賣(mài)五千到八千，才能保證正常不虧損，從這個(gè)角度來(lái)看大型的北京市沒(méi)有一萬(wàn)到一萬(wàn)五是不行的，這個(gè)如果是自己開(kāi)發(fā)要考慮低限，如果租來(lái)要考慮高限，這反映我們綜合體多大城市，有沒(méi)有這么多的購(gòu)購(gòu)力，沒(méi)有這么多購(gòu)購(gòu)力開(kāi)發(fā)以后就賣(mài)不出去。由于時(shí)間關(guān)系，就說(shuō)到這些，謝謝大家。

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