房地產(chǎn)開發(fā)有那些成本構(gòu)成

一、土地開發(fā)成本構(gòu)成

1、土地征用及拆遷費 新區(qū)開發(fā)含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場的拆遷賠償費等。舊城區(qū)開發(fā)含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。
2、土地購置費 雙方在土地交易中發(fā)生的價款。
3、出讓金 國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。
4、七通一平費 指開發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費，包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費用，這些費用按開發(fā)單位價目成本總額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后，按土地開發(fā)受益面積平攤到土地開發(fā)成本中去。

① 場地平整
② 勘察設(shè)計
③ 臨時設(shè)施
④ 樁基工程
⑤ 土建安裝
⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。
⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。

5、耕地占用稅
6、耕地開墾費
7、征地管理費 指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產(chǎn)使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。
8、占耕地教育附加費
9、新增建設(shè)用地有償使用費
10、南水北調(diào)費
11、新菜田開發(fā)基金
12、出讓金業(yè)務(wù)費
13、契稅
14、利息 目前國內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計算利息的。所以開發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計息計人成本。

二、建筑及安裝工程費

1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購置費用。主要包括：
① 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場為建筑安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資。
② 材料費 工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實體的主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷費。
③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設(shè)備發(fā)生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。
④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務(wù)而支付的各種費用。主要包括：
- 工作人員工資
- 工資附加費
- 辦公費
- 差旅費
- 檢驗試驗費
⑤ 設(shè)備購置及安裝費 包括各種設(shè)備的購置及安裝費。
- 供熱及換熱站
- 供電設(shè)備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）
- 電梯
2、小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)及建設(shè)費 指按規(guī)劃要求興建
① 中小學(xué)校、幼兒園
② 健身設(shè)施或用房
③ 醫(yī)院
④ 派出所
⑤ 環(huán)境衛(wèi)生用房
⑥ 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室）
⑦ 居委會
⑧ 商店
⑨ 停車場（洗車場）
⑩ 其他服務(wù)設(shè)施
3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套工程建設(shè)費 （單指工程施工費用）
① 道路 停車場 地面硬化 圍墻
② 排水、排污管道
③ 供水管道、二次加壓
④ 監(jiān)控系統(tǒng)
⑤ 供電線路、路燈
⑥ 寬帶及機房
⑦ 有線電視
⑧ 通訊線路
⑨ 供熱管道及換熱站
⑩ 園林、綠化

三、基礎(chǔ)工程費
（主體工程基礎(chǔ)費用）

四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費

1、渣土費
2、人防費
3、中學(xué)增建費
4、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費
5、舊城改造費
6、公建地費
7、墻改費
8、便道占用費
9、環(huán)境保護監(jiān)察費
10、城市綠化費

五、前后期費用

1、勘察設(shè)計費
2、監(jiān)理費
3、招標費
4、質(zhì)檢費
5、測量、放線費
6、價格評估費
7、綜合開發(fā)管理費
8、房屋所有權(quán)登記費
9、房屋所有權(quán)登記工本費
10、物業(yè)前期費
11、散裝水泥限袋費
12、工程質(zhì)量監(jiān)督費
13、工程造價管理費
14、安全監(jiān)督費
15、勞動定額測定費
16、外省承包工程管理費
17、施工圖紙審查費
18、預(yù)算費
19、施工噪音管理費
20、專家評審費

六、預(yù)備費

1、熱力補貼費
2、供暖
3、煤氣集資
4、煤氣施工
5、供電
6、供水外接
7、排污費

七、經(jīng)營管理費 企業(yè)運行項目管理過程中所發(fā)生的費用。

1、監(jiān)察審計費
2、資質(zhì)年審費
3、營業(yè)執(zhí)照年審費
4、治安費
5、衛(wèi)生費
6、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費
7、城市交通集資費
8、報刊費
9、街道管理費
10、計劃生育管理費
11、社會統(tǒng)籌
12、教育基金

八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復(fù)利計息的。

九、不可預(yù)見費

十、銷售、廣告費

1、銷售提成費用
2、廣告費
3、銷售營業(yè)稅

十一、各種稅費
國家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

十二、總投資額

十三、利潤額

八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復(fù)利計息的。

九、不可預(yù)見費

十、銷售、廣告費

1、銷售提成費用
2、廣告費
3、銷售營業(yè)稅

十一、各種稅費
國家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

十二、總投資額

十三、利潤額

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