鹿心社副部長稱，國土資源部調(diào)查了620個房地產(chǎn)開發(fā)項目的結(jié)果顯示，目前中國地價占房價15%~30%，平均為23.2%，中國的地價房價比低于歐美及亞洲近鄰。鹿心社還指出，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的根本因素是供求關系。結(jié)果，鹿心社副部長的講話，立即招致了大量的反對聲。

事實上，在現(xiàn)實生活中，關于地價與房價比，難以找到一個普遍適用的關系數(shù)據(jù)。即便通過一些案例調(diào)查所得出的一般化數(shù)據(jù)，也未必能真實地說明問題。

而當我們擱置一些不必要的糾纏，從事實出發(fā)，就會發(fā)現(xiàn)，由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)所必須的資源，是房地產(chǎn)開發(fā)較重要的原材料之一，地價對房價的基本構成、價位高低，確實具有重要的影響作用。只是，基于目前的房地產(chǎn)實際來看，客觀而言，雖然地價是影響房價水平的重要因素，但地價只能決定房價的較低水平。

從理論上來說，這個房價的較低水平，一般而言，主要是指地價與正常開發(fā)經(jīng)營所需的前期費用、土建費用、營銷費用、財務費用、管理費用等所共同構成的基本成本，加上一般化的贏利需要所要求的較低房價水平。換句話說，開發(fā)商銷售商品房的較低定價，不能低于前述較低房價水平，否則就會虧本。

不過，要看到的是，在目前房地產(chǎn)市場，開發(fā)商給樓盤定價時，幾乎沒有直接采用成本定價法來定價的。實際上，開發(fā)商所采取的定價法，往往是在計算基本的開發(fā)經(jīng)營成本后，基于一般化的市場房價水平，再結(jié)合對市場冷熱判斷、對樓盤贏利預期和周邊房價水平、市場房價預期和競爭需要等因素來定價。由此來看，地價是決定房價的基礎因素，也只是基礎因素。關于這個問題，從較近上海市閔行區(qū)倒塌的"蓮花河畔景苑"樓盤的情況可窺一斑。

上海市房管局網(wǎng)站及網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，"蓮花河畔景苑"項目土地梅隴鎮(zhèn)26號地塊的土地出讓日期為2003年10月10日，項目容積率1.8，中標價格4600萬元。由此可計算出其土地的樓面價格不到604元/平方米。而該樓盤的成交價，在629套住宅建筑中，已出售的489套的累計合同均價為1.4297萬元/平方米。目前，樓盤的成交均價在1.6萬元/平方米，不但樓面地價僅占到目前房價的4.2%，而且每平方米的總成本也只有約4000余元。這就是說，哪怕樓盤的地價或總成本再低，其房價也很可能隨行就市地定高。

事實上，目前市場上不少樓盤所用的土地，是土地價格高漲之前購的，有的甚至是囤積了很多年的土地。而那時的土地價格普遍不高，可所有的樓盤都是按照目前房價水平進行就高定價。進一步講，我國實行的是預售制度，樓盤銷售價格正是基于市場價格因素為主來定價的。

總的來說，一方面，由于地價是影響房價的重要基礎因素，地價將決定房價的較低水平；另一方面，在現(xiàn)實市場上，房價定價依據(jù)的是市場定價法，并非是成本定價法。事實上，對于那些高定價的樓盤來說，地價的影響則很小。

客觀而言，對于一些早在多年之前低價拿地的樓盤來說，地價占房價的比例當不高，開發(fā)商的利潤當十分可觀。但對于不同情況，則需要區(qū)別來看。對于在2007年土地市場高熱、地價快速攀升后拿地的樓盤來說，地價則存在進一步推高房價的可能，而且可能比較大地擠壓了開發(fā)利潤的空間。尤其對一些高價"地王"來說，開發(fā)商的地價成本壓力確實不小，客觀存在不小的風險：市場可接受的房價，到底能否承載過高地價的成本？

正因為這樣，在實體經(jīng)濟沒有完全好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)并沒有真正徹底走出調(diào)整，可新"地王"已經(jīng)再次頻現(xiàn)的今天，對于一般的開發(fā)商來說，應當理性起來，沒必要、也難以與國資企業(yè)比拼。因為當國資企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營虧損后，其結(jié)局與非國資企業(yè)將不一樣。國資企業(yè)慷慨的是國家資本，即便出現(xiàn)決策失誤，背后有國家擔保，個人因決策失誤而承擔的成本不高……而對于非國資企業(yè)來說則不一樣，如果盲目跟進、攀比國資企業(yè)，即便是大型開發(fā)商，一旦因某個項目出現(xiàn)決策失誤，也很可能因國資企業(yè)的瘋狂而招致自身滅亡。而對于中小開發(fā)商來說，盲目跟進、攀比國資企業(yè)的風險更大，應該理性地看待市場，理性地選擇項目。

(作者：陳真誠)