[] 記者請教了銀行房貸專家，咨詢了梯度改善和一步到位兩種置業(yè)構(gòu)想的成本和收益。
目前，部分計劃梯度改善的購房者改變了計劃，原因是二套房貸政策讓他們覺得梯度購房不合算了。資金足夠的，準備選擇一步到位購購大房，資金不夠的就暫時不購小房過渡，準備等以后存夠了錢再一步到位購大房。那么，他們改變計劃有沒有必呢？記者為此請教了銀行房貸專家。

   梯級購房多支付成本有限

   房貸專家解釋，目前國家的相關(guān)政策對真正的自住購房者影響并不大。比如，自住購房者一般不會在短期內(nèi)頻繁更換住房，目前國家對持有5年以上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒有任何額外的稅收，因此，自住購房者不用考慮稅收政策。從目前銀行的二套房貸操作口徑看，梯度購房者賣掉原有住房，還清貸款再購房，部分銀行也可按頭套房優(yōu)惠利率辦理貸款。所以說，二套房貸政策對手中持有多套房產(chǎn)的購房者影響較大，而對始終持有先進一套房產(chǎn)的梯度購房者影響并不大。

   假定房價保持穩(wěn)定，相比一步到位，梯級購房多支付哪些成本呢？

   比如，一位購房者有兩套購房方案，A方案是先購一套60平方米的小房過渡，預(yù)計至少5年后賣掉此房，再購入一套120平方米的大房；B方案是直接購購120平方米的大房。假定目前小房的總價是70萬元，大房的總價是120萬元。

   購房者采用A方案，先后支付兩筆契稅，按1.5%的稅率計算，相比B方案多支出1.05萬元，如果出售小房通過中介，可能還支付7000元的中介費。但采用A方案，購房者次支付的頭付款為21萬元，比B方案的36萬元少15萬元，將這15萬元存入銀行，5年可獲得至少3萬元的利息，足可以抵消這部分額外的支出。

   另外，由于A方案在前5年少貸款35萬元，5年內(nèi)可少支出近10萬元的利息。這些少支出的費用同樣可以獲取投資或儲蓄收益，用來貼補次購房貸款時公積金貸款額度下降帶來的損失。按目前相關(guān)規(guī)定，購房家庭頭次申請公積金貸款，較高可達50萬元的額度，而次購房則下降為30萬元，按20年還款期計算，20萬元商業(yè)性貸款比公積金貸款多支付利息的總額約為4萬元左右。

   是否合算主看房價趨勢

   通過計算可以看出，只房價保持穩(wěn)定，自住型購房者梯度改善合算與否，受房貸政策、稅收政策的影響并不大，對目前動輒上百萬元的房價來說，梯度購房與一次到位的成本差基本可以忽略不計。房貸專家認為，主的參考因素應(yīng)該是房價的漲跌。購房者都能理解，房價處于上升階段，越早購房越合算，購的房子越大越合算；反之，如果房價處于下跌階段，則越晚購房越合算，先前購的房子越小損失也越小。

   梯度購房類似半倉炒股。目前樓市處于觀望期，普通購房者大多難以把握房價趨勢。正如穩(wěn)健的投資者在股市動蕩時保持半倉操作一樣，購房者梯度消費也是適當規(guī)避房價風(fēng)險的好辦法。房價不論漲跌對購房者來說都可能產(chǎn)生風(fēng)險：房價漲了，沒有一步到位是錯誤的，房價跌了，一步到位又是冤枉的。既然無法把握風(fēng)險，較好的辦法就是梯度購房降低風(fēng)險：購房者存夠了購小房的錢就不宜過多觀望、一味等待，而暫時沒有必購大房的，即便手中有錢也不妨先購小房過渡，把多余的資金投入到其他投資品種中。 

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