應(yīng)注意以下問題：五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 

     那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證較主的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別提醒的是，購房者在查看五證的時候一定看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 

     購房過程中涉及的法律問題 

     作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講購一套稱心如意的住房是老百姓一個很重的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。 

     個人在購房中，大體上分三個階段。 

     ，購房前的準備，購房者頭先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購購什么樣的房子，頭先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些較基本的了解。這些基本的了解中很重的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。 

     ，簽訂認購書和商品購賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品購賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房購賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的個階段。 

     第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 

     具體講，涉及到一些法律問題。 
     
     ，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，頭先注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重標準。為了確認預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購購。閱讀中明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少時辰的車程，10時辰的車程、5時辰的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5時辰車程和10時辰車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾時辰的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個，我們應(yīng)該特別注意。 

     怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕較后購了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就承擔(dān)責(zé)任。 

     在售樓書驗完以后簽訂認購書，交定金，提醒購房人注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，購房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起購房，否則的話不給退還。 

     建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為購房應(yīng)當(dāng)在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 

     認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購賣合同，簽訂購賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為購房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在購賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的較主的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所購的房子。 

     五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 

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