問：目前，很多企業(yè)在實務操作中，對土地使用權如何進行財務處理看法不統(tǒng)一，有的認為應將原在無形資產中核算的土地使用權的價值，全部轉入“固定資產”的房屋、建筑物中核算；有的則認為仍在無形資產中進行核算和攤銷。不同的處理方法，將直接導致在繳納房產稅時的差異。那么，以不同方式獲得的土地使用權，應該如何繳納房產稅呢？
　　答：《企業(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產核算；待該項土地開發(fā)時，再將其賬面價值轉入相關在建工程。但其中并沒有明確是將全部的土地使用權價款，還是房屋、建筑物對應的土地使用權價款轉入在建工程核算。
　　房產稅的計稅方法和計稅原值，根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國稅發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％的余值計算繳納?！敦斦繃叶悇湛偩株P于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第008號）明確，房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋原價。
　　另外，關于土地使用權核算的規(guī)定，《實施企業(yè)會計制度及其相關準則問題解答》（財會[2001]43號）明確，公司以購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權的賬面價值，轉入開發(fā)商品房成本，或轉入在建工程成本后，其賬面價值構成房屋、建筑物實際成本。如果土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限的，在預計該項房屋、建筑物的凈殘值時，應考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物預計使用年限的因素，并作為凈殘值預留，待該項房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價值轉入無形資產進行攤銷。如果公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售，則按其賬面價值結轉固定資產清理。
　　執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權價值作為無形資產核算，而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調整，按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷即可。
　　綜上所述，針對以不同方式取得的土地使用權，應分別根據(jù)不同情況進行繳納房產稅：2001年1月1日前取得的土地使用權，在無形資產中核算，不需要繳納房產稅。2001年1月1日后取得的土地使用權，用于自行開發(fā)建造房屋、建筑物的，應將形成房屋、建筑物所對應的土地使用權價款，轉入“固定資產”科目的房屋、建筑物中，構成房屋、建筑物的原值，繳納房產稅；將道路、圍墻、綠化等對應的土地使用權價款仍保留在無形資產中進行核算和攤銷，不需要繳納房產稅。投資者投入的房產，或者連同土地一同購入的房屋、建筑物，由于取得時房價和土地使用權的價格是合并在一起的，財務核算已記入房屋、建筑物的原值，應繳納房產稅。

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