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迷霧重重貓膩多多的容積率
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 699 次
一塊用做開發(fā)的土地,與開發(fā)利益關(guān)系較密切的就數(shù)容積率了。所謂容積率:是由土地與城市規(guī)劃管理部門事先制定的,限定土地開發(fā)容量和強(qiáng)度的法規(guī)性指標(biāo)。具體來講,就是指規(guī)劃總建筑面積與凈用地面積的比率。按照現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,不同的建筑層數(shù)和建筑形態(tài)通常會有各自適宜的容積率區(qū)間。如獨(dú)立住宅0.2~0.5;連排低層住宅0.4~0.7;6層以下多層住宅0.8~1.2;11層小高層住宅1.5~2.0;18層高層住宅1.8~2.5;19層以上住宅2.4~4.5。這樣,開發(fā)商在通過土地招拍掛的方式拿地時,頭先就會根據(jù)供地條件中的容積率這項(xiàng)指標(biāo),來大致上推定規(guī)劃建筑的層數(shù)和分期產(chǎn)品組合。其中,對于項(xiàng)目較大的地塊,開發(fā)商都會計(jì)劃用不同的建筑形態(tài)或分期產(chǎn)品組合而成,這樣在總?cè)莘e率控制的前提下,開發(fā)商可以通過前期相對低容積率的產(chǎn)品組合來營造項(xiàng)目優(yōu)異的環(huán)境品質(zhì),隨著開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn),逐步提高容積率,直至較后一期,以較高容積率配合業(yè)已形成的良好小區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品口碑來兌現(xiàn)地塊價值。
正因?yàn)槿莘e率如此重要,所以有關(guān)容積率的問題也出現(xiàn)的特別多,反映的各個方面的利益沖突也特別尖銳。舉幾個常見的例子:
1、現(xiàn)在市場上普遍采用的空中花園、入戶花園、露臺、超高層高暗藏復(fù)式等營銷賣點(diǎn),這些實(shí)際上就是一種變相提高容積率的做法,只不過由于絕大多數(shù)購房者看似得到了實(shí)惠,都沒有主動提出異議,而現(xiàn)行法律法規(guī)方面也暫時沒有嚴(yán)格控制這方面的漏洞而已。增加部分面積的土地和規(guī)費(fèi)省下來了,開發(fā)商只要在定價時略作技術(shù)處理,就可以獲得額外的利潤。
2、一些通過歷史問題方式拿到的開發(fā)用地,開發(fā)商在申請規(guī)劃部門制定規(guī)劃條件時,通過不正當(dāng)?shù)氖侄魏统绦驅(qū)?guī)劃代征用地面積的項(xiàng)目總用地面積(而非凈用地面積)來作為計(jì)算容積率的基礎(chǔ),這樣得來的總建筑面積就會比用凈用地面積計(jì)算出的大很多。不過隨著管理的逐漸規(guī)范,這種蒙混過關(guān)現(xiàn)象已經(jīng)越來越少了。
3、前幾年為了鼓勵住宅小區(qū)將住宅底層架空作為停車與公共活動空間,政府部門曾出臺了住宅架空層不計(jì)入計(jì)算容積率的總建筑面積的規(guī)定,于是就有開發(fā)商以架空層的名義報(bào)批規(guī)劃,后期再通過一些不正當(dāng)?shù)氖侄螌⒓芸諏优沧魉茫ㄈ缏閷⑹?、物管用房宿舍、小商店等)甚至封閉為住宅后擅自出售所謂“恒久使用權(quán)”。實(shí)際項(xiàng)目中開發(fā)商較后將全部或局部架空層辦證占為己有的十分常見。這其實(shí)也是一種變相增加容積率的行為。
4、按現(xiàn)行法規(guī),地下室尤其是用作公共設(shè)備間、停車庫等的地下室,其面積是不計(jì)入容積率的。這里同樣也有相當(dāng)大的操作空間,比如已經(jīng)有一些大型商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目,將地下室范圍用作商業(yè)面積,但報(bào)批規(guī)劃時卻并沒有計(jì)入容積率。同上條一樣,嚴(yán)格來講,這也屬于違規(guī)突破容積率。
5、前幾年房地產(chǎn)形勢較好時以高地價拿到手的土地,在現(xiàn)今市場相對疲軟的條件下,開發(fā)商如果堅(jiān)持以如此高的樓面地價強(qiáng)行開發(fā),勢必造成開發(fā)成本過高,產(chǎn)品價格無法獲得市場支撐。這時候,一些神通廣大的開發(fā)商就謀求以各種借口,千方百計(jì)采取各種看似合理合法的程序來調(diào)增容積率。應(yīng)該來說,這種現(xiàn)象背后有著極為復(fù)雜的社會成因,甚至不排除政府方面的暗中容忍,但其影響卻是非常負(fù)面的,不僅嚴(yán)重違背了市場經(jīng)濟(jì)的公平公正公開的原則,也使城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性、權(quán)威性遭到直接的破壞。應(yīng)該來說,這種現(xiàn)象在局部地區(qū)還帶有一定的普遍性,也因此近年來有關(guān)部門三令五申,嚴(yán)禁擅自變更土地性質(zhì)及容積率,同時采取堅(jiān)決措施查處過不少大案要案。
6、還有個別膽大妄為的開發(fā)商,在開發(fā)建設(shè)過程中采取陽奉陰違的手段,擅自改變規(guī)劃、改變建筑物形狀尺寸、增加層數(shù)、增建違章建筑、以臨時性建筑報(bào)建做恒久使用等,還有的甚至僥幸期望以罰代建從而變違法為合法,較終目的無非就是要增加容積率(銷售面積),獲得法律法規(guī)之外的不當(dāng)利益。
所以,容積率的控制,是一件絕不可馬而虎之的事情,應(yīng)當(dāng)貫穿開發(fā)建設(shè)全過程。這其中,開發(fā)商的守法自律與管理部門的嚴(yán)格執(zhí)法是較為關(guān)鍵的因素。作為購房者和住戶業(yè)主,對這方面多一個心眼,就意味著對自己的戶外權(quán)益多一份守護(hù)。
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