“我手上有市值3.5億元的房產(chǎn)，現(xiàn)在除了降價，其他什么營銷辦法都沒用。您覺得我是現(xiàn)在降價銷售好，還是熬半年再觀望下形勢好？”日前，在浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院MBA高端研修班上，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究主任馮科一上臺，一個學(xué)員就拋過這樣一個敏感的問題。

　　“我個人的觀點(diǎn)是，降價、快速銷售。現(xiàn)在你降1000元，無非是利潤少點(diǎn)?，F(xiàn)在不降，過些時候，利息、人工成本逐日增加，降1000元都保不住成本。”馮科說。

　　出來混，遲早要還

　　北京城區(qū)一套普通的房子要200萬元。一個普通的北大畢業(yè)生畢業(yè)后一個月賺5000元，一年賺6萬元。馮科說：“就算他節(jié)衣縮食，每年能省下四五萬元，起碼要五十年才能購一套房子?！边@樣的后果是什么？“人才對大城市失望、灰心，會流走。長此以往，大城市會逐漸失去創(chuàng)新競爭力，比少掙點(diǎn)房產(chǎn)利潤損失更大。開發(fā)商心態(tài)要好，不要想著賺暴利?！?006年、2007年，很多地方的房價漲了百分之五六十，“現(xiàn)在，大家都沒事干了，大眼瞪小眼。香港影片里經(jīng)常說一句話，出來混，遲早要還的。用在這里較合適?！瘪T科認(rèn)為房價不合理的暴漲無疑消耗掉了房地產(chǎn)行業(yè)未來的成長空間。

　　對此，他做了一個形象的比喻，經(jīng)濟(jì)增長的速度和房價的關(guān)系應(yīng)該像主人帶小狗，“你帶著小狗出去散步，會允許小狗一會跑在你前面，一會跑在你后面，一會又乖乖呆著身邊。要是它老是像脫韁的野馬一樣，跑得看不見影，你肯定不會再要這條瘋狗了?！?

　　跳出小賣部經(jīng)營思維

　　一瓶礦泉水成本只要幾毛錢，在小賣部可以賣到一元錢。利潤率這么高，是不是說明贏利模式很好？“小賣部一年的銷售額也許只有四萬元，100%的利潤率也只能賺二萬元?！?

　　馮科認(rèn)為，目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)商應(yīng)該跳出這種“小賣部”的經(jīng)營思維，不再一味追求單利，而應(yīng)該運(yùn)用專業(yè)的管理、市場化的操作，在擴(kuò)大銷售規(guī)模中賺取利潤。四川一個開發(fā)商開發(fā)了幾個樓盤，開始每平方米賣六千多，后來市場形勢不好，他果斷地以每平方米2999元的價格把剩下的房子迅速出手?！捌骄聛?，每平方米還有1000元的利潤?，F(xiàn)在他就很輕松了，到處旅游、考察，等待下一輪房地產(chǎn)上升期的到來?！?

　　“這方面，萬科是個成熟的企業(yè)。”馮科認(rèn)為它是中國少有的經(jīng)歷過幾次房地產(chǎn)低潮期的企業(yè)，知道應(yīng)該快速地把現(xiàn)金抓在手上。

　　讓市場的歸市場，政府的歸政府

　　中國的住房改革總體上是好的，但是從100%由政府供給一下子轉(zhuǎn)到100%由市場供給，這個轉(zhuǎn)變太快?，F(xiàn)在政府要承擔(dān)起它的責(zé)任，要供給社會較底層的人房子住，這就是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。究竟這個比例有多高？馮科說，市場經(jīng)濟(jì)的國家是2∶8，也就是說20%是國家，80%是市場。“市場的歸市場，每平方米漲到十幾萬元政府也不能管；政府的歸政府，市場失靈的地方要行政出面解決。”

　　市場領(lǐng)域中，不同規(guī)模的開發(fā)商做法也不同。如碧桂園（查看地圖）的成功秘訣在于——規(guī)模?！爱?dāng)大房產(chǎn)公司在廣州城里為每平方米上萬元的土地競爭得你死我活時，碧桂園在城郊悄然起步，迅速崛起?！瘪T科說，碧桂園在郊區(qū)輕松拿了一千多畝地，開發(fā)每平方米五六千元的微型別墅，賣得很火。反而，在城區(qū)的那些開發(fā)商為征地、拆遷等各種各樣的不確定因素耗費(fèi)人力、物力，拖長開發(fā)周期。

　　當(dāng)然，大房地產(chǎn)公司的有些大手筆做法，中小開發(fā)商是學(xué)不來的。目前，國家要求開發(fā)商的自有資金比例達(dá)到35%，很多開發(fā)商都做不到這一點(diǎn)，“以前有的開發(fā)商拿地之前就開始貸款，現(xiàn)在這些路都被堵死了，怎么辦？”馮科提供了一個思路：尋找私募基金的支持，由專業(yè)的基金募集資金，交給信譽(yù)、品牌較好而缺乏資金的中小開發(fā)商開發(fā)樓盤，然后由銀行來監(jiān)督資金的使用。聲明：本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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