樓市政策：二套房貸以戶算 城鎮(zhèn)居民禁購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房

    備受爭(zhēng)議的“套房貸”終于有了統(tǒng)一的說(shuō)法。 12月 11日晚，人民銀行、銀監(jiān)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(銀發(fā)[2007]452號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》。此次下發(fā)的“ 12·11”通知與“ 9·27”政策相比，央行更為明確地統(tǒng)一了“套房貸”的“屆定標(biāo)準(zhǔn)”——“以家庭為單位”計(jì)算。此次政策有四大明顯變化。

    變化一：界定“套房貸”意在避免出現(xiàn)多重標(biāo)準(zhǔn)

    繼“ 9·27”政策后，除銀監(jiān)會(huì)確立的3大基本原則外，各大商業(yè)銀行對(duì)“套房貸”政策細(xì)節(jié)始終未出臺(tái)統(tǒng)一的口徑，“以個(gè)人為單位認(rèn)定”還是“以家庭為單位認(rèn)定”成為 2007年?duì)幷摬恍莸摹霸掝}”?！?12·11”新政的下發(fā)，央行明確對(duì)“套房貸”給予了“以家庭為單位”的說(shuō)法，一方面，使得想以“以家庭為單位”界定套住房貸款、從而化解“9·27”政策的企圖落空；另一方面，使得在執(zhí)行層面“9·27”政策的“透明度”更高，“精準(zhǔn)度”更強(qiáng)，“殺傷力”更大，可以充分看出政府在新一輪宏觀調(diào)控中貫徹“9·27”政策，合理引導(dǎo)住房投資和消費(fèi)的決心和信心。此外，央行此次明確“以家庭為單位認(rèn)定”套住房，很可能是準(zhǔn)備跟未來(lái)幾年內(nèi)有可能開(kāi)征的“物業(yè)稅”統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，使得貨幣手段和財(cái)稅手段在“保障自住、抑制投資、打擊投機(jī)”方面并軌，避免出現(xiàn)多重標(biāo)準(zhǔn)。

    變化二：公積金貸款不再成逃避政策擋箭牌

    “9·27”政策中將公積金貸款排除套住房貸款認(rèn)定之外，而“12·11”新政重新規(guī)定：“已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！薄?2·11”新政對(duì)公積金貸款的申請(qǐng)說(shuō)明更加詳實(shí)，政策分為兩層含義：層，已經(jīng)利用住房公積金貸款之后，如果借款人家庭人均住房面積確實(shí)低于當(dāng)?shù)仄骄剑枰偻ㄟ^(guò)商業(yè)貸款另行解決住房需求的，在申請(qǐng)?zhí)鬃》抠J款時(shí)仍可按照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。層，對(duì)于已經(jīng)利用住房公積金貸款的借款人，如經(jīng)有關(guān)部門(mén)查證后發(fā)現(xiàn)借款人家庭人均住房面積超過(guò)當(dāng)?shù)仄骄剑敲唇杩钊嗽俅紊暾?qǐng)住房商業(yè)貸款時(shí)，將會(huì)按照套房貸政策來(lái)處理。

 
    “12·11”政策對(duì)公積金貸款的明確細(xì)分，使得政策調(diào)控力度與掌控范圍更加嚴(yán)密，那些想要通過(guò)公積金貸款充當(dāng)擋箭牌，逃避政策以便達(dá)到投機(jī)目地的房貸者們將會(huì)落空。

    變化三：充分保障民生，向中低收入自住型購(gòu)房群體傾斜

    “12·11”新政條款中規(guī)定：“已利用銀行貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果?！边@就意味著對(duì)于房貸借款人來(lái)說(shuō)，一方面，借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，那么無(wú)論是頭次購(gòu)房貸款還是購(gòu)購(gòu)套房產(chǎn)貸款，都可以享受“低頭付”、“低利率”的商業(yè)貸款優(yōu)惠政策。另一方面，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果，如果查出借款人家庭人均住房面積并未低于當(dāng)?shù)貙?shí)際平均水平，那么在頭次貸款購(gòu)房后如有需求進(jìn)行套房的貸款，必須要按照套房房貸的政策來(lái)執(zhí)行。

    由此可以看出，“12·11”政策的出臺(tái)更加強(qiáng)調(diào)照顧自住型購(gòu)房群體，保障中低收入家庭有房住，確實(shí)以改善住房困難群眾的居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頭要目的來(lái)抓。

    變化四：央行嚴(yán)防購(gòu)房信貸風(fēng)險(xiǎn)，政策出現(xiàn)“罰則”制度

    “12·11”新政中頭次強(qiáng)調(diào)：“凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)?！痹谡叩木V領(lǐng)中頭次出現(xiàn)“罰則”制度，這是在以往的政策信息發(fā)布中所不曾遇見(jiàn)的。央行嚴(yán)防“信貸”風(fēng)險(xiǎn)，一方面，此次政策中所提到的嚴(yán)厲查處假按揭等違規(guī)行為和變通做法，將會(huì)使得從“股市”轉(zhuǎn)戰(zhàn)“樓市”的投資者染指更加困難，對(duì)于自住需求強(qiáng)烈的房貸者將會(huì)予以有利的政策性保障。另一方面， 2007年上半年美國(guó)次債市場(chǎng)危機(jī)的爆發(fā)，也使得國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)始重新審視自身房貸業(yè)務(wù)的管理。銀行在面對(duì)房貸市場(chǎng)這塊大蛋糕時(shí)，除了考慮本身的市場(chǎng)占有率和利潤(rùn)之外，對(duì)于不良率、逾期率等風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)衡也有所加深，以此可以看出明年的房產(chǎn)個(gè)人金融市場(chǎng)信貸管理會(huì)進(jìn)一步趨向嚴(yán)格。

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“12·11”政策除了在“9·27”原有政策上更加細(xì)化外，也使得 2007年繼央行 5次加息， 10次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率后，宏觀調(diào)控力度的實(shí)效性更強(qiáng)，充分體現(xiàn)出政府“保障自住、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的決心，以及“遏制金融增長(zhǎng)高位加快勢(shì)頭、切實(shí)防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”的宏觀調(diào)控的意愿。（李忠峰 ）

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