一石驚起千層浪，二套房房貸松動(dòng)的傳聞終于驚動(dòng)了監(jiān)管層——一場(chǎng)來自市場(chǎng)和政策之間的博弈戰(zhàn)重新開啟。

“套房貸政策松動(dòng)的傳聞，已經(jīng)讓監(jiān)管層的神經(jīng)緊張起來了。”近日，據(jù)某國(guó)有商業(yè)銀行房貸部人士向本報(bào)記者透露，他已經(jīng)接到了來自銀監(jiān)會(huì)的關(guān)于“套房貸”政策執(zhí)行情況的調(diào)研。

“不出意外，銀監(jiān)會(huì)很快就會(huì)采取措施再次強(qiáng)化監(jiān)管。”該人士透露。

銀監(jiān)會(huì)就此展開的緊急調(diào)研幾乎涉及到各個(gè)商業(yè)銀行。內(nèi)容都是關(guān)于要求各商業(yè)銀行“如實(shí)上報(bào)”套房貸政策的執(zhí)行情況。

值得注意的是，在此次調(diào)研內(nèi)容中，除了調(diào)研套房貸政策的執(zhí)行情況外，另一重要內(nèi)容即是要各行對(duì)現(xiàn)行的二套房貸政策提出建議。

這無疑給了爭(zhēng)論多時(shí)、存在諸多執(zhí)行盲點(diǎn)的二套房新政以“矯正”的機(jī)會(huì)。

對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所汪利娜在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)行的二套房貸政策在操作中有多數(shù)地方界定不清。按照她的建議，商業(yè)銀行在具體操作中應(yīng)享有更多的自主權(quán)。

同一時(shí)間，已經(jīng)有消息傳出，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在一次會(huì)議中表示，即使之前的按揭貸款已經(jīng)結(jié)清，再貸款購房都不能算作套房，并且，劉明康還在會(huì)上要求各銀行要對(duì)早前的違規(guī)放貸“重補(bǔ)重簽”。

監(jiān)管層調(diào)研

持續(xù)幾天來，套房房貸政策的傳言甚囂塵上：關(guān)于套房結(jié)清再貸套房等諸多界定細(xì)節(jié)上多家商業(yè)銀行都存在暗自松動(dòng)的嫌疑。

雖然，建設(shè)銀行、招商銀行等先后發(fā)表聲明，全面否認(rèn)相關(guān)放貸松動(dòng)的市場(chǎng)傳聞。上海市銀監(jiān)局日前也表示，該局專門進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)后，暫未發(fā)現(xiàn)有放松套房貸款政策現(xiàn)象。  

但在樓市觀望期，這一傳聞不啻為一顆行業(yè)猛彈，舉座皆驚。

據(jù)悉，調(diào)研涉及兩部分內(nèi)容：一是要求各行“如實(shí)上報(bào)”套房貸政策的執(zhí)行情況，是否存在客戶結(jié)清之后按揭再貸款購房即按套房處理的情況；二是對(duì)現(xiàn)行的二套房貸政策提出建議。

調(diào)研的直接后果是，市場(chǎng)立刻重又恢復(fù)沉寂——“較近在監(jiān)管層的督促下，各商業(yè)銀行都開始謹(jǐn)慎操作。由于顧慮監(jiān)管層下一步可能出手整治，各行都強(qiáng)調(diào)不敢‘打擦邊球’了。”上海浦東發(fā)展銀行房貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“套房貸松動(dòng)”傳聞的始作俑者即為上海部分商業(yè)銀行——此前在套房已結(jié)清前提下，再辦理房貸可以按照套房的優(yōu)惠利率執(zhí)行。目前，這一現(xiàn)象得到了一定程度的“震懾”。

而此次調(diào)研或許對(duì)套房貸執(zhí)行中細(xì)節(jié)將有更清晰的界定。

“現(xiàn)行的套房貸新政過于嚴(yán)厲，政策不應(yīng)該將改善型需求也一起打壓下去。”某國(guó)有商業(yè)銀行房貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

他所說的“改善性需求”即是指，以改善自住條件為頭要目的進(jìn)行二次置業(yè)的“換房客”。

汪利娜也認(rèn)為，目前打擊投資炒房的二套房房貸新政過于嚴(yán)厲，無視市場(chǎng)的真實(shí)需求。

“只有商業(yè)銀行才真正了解市場(chǎng)。在制定政策時(shí)，連界定條件都不清晰，怎么談執(zhí)行效力？”汪利娜表示。

因此，該人士樂觀預(yù)測(cè)，此次銀監(jiān)會(huì)的緊急調(diào)研或許會(huì)對(duì)套房貸新政做出調(diào)整，即根據(jù)商業(yè)銀行的建議，可能采取補(bǔ)充通知的方式明確“結(jié)清按揭并證明出售了惟一自住房的，再貸款購房可算作套房”。

另有知情人士透露，央行、銀監(jiān)會(huì)其實(shí)早已知曉各行在實(shí)操過程中的這一輕度違規(guī)操作，不過因銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)有限，監(jiān)管層對(duì)此事本是“睜一只眼閉一只眼”。然而，近兩周媒體對(duì)此事的密集關(guān)注，迫使監(jiān)管層不得不出手再調(diào)控。

    謹(jǐn)防炒房重抬頭

另有消息透露，劉明康在銀行內(nèi)部會(huì)上要求，各銀行要對(duì)早前的違規(guī)放貸“重補(bǔ)重簽”。

不過據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，重新簽訂按揭合同就意味著銀行違約，“不具操作性”。

事實(shí)上，早在去年9月底出臺(tái)的套房貸新政在界定套房貸時(shí)，已經(jīng)明確是以征信系統(tǒng)中按揭次數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，不管早前的按揭是否已經(jīng)結(jié)清。

但此后執(zhí)行中的一些細(xì)節(jié)難點(diǎn)久久沒有進(jìn)行清晰界定而被詬病多時(shí)。

央行關(guān)于套房貸的政策，其中一些原則性的規(guī)定很容易被銀行“靈活”運(yùn)用。例如，二套房以何為單位認(rèn)定以及“人均住房面積”標(biāo)準(zhǔn)之爭(zhēng)。

而無休止的爭(zhēng)論背后其實(shí)是利益的爭(zhēng)奪。“二套房貸的爭(zhēng)議，其實(shí)與銀行的利益有關(guān)。各行做法并不統(tǒng)一，有的銀行下屬支行間的做法也有差異。“按照‘靈活’的面積標(biāo)準(zhǔn)，有很多機(jī)會(huì)可以得到。”某中介人士透露。

事實(shí)上，自央行調(diào)整關(guān)于套住房的信貸政策以來，我國(guó)局部地區(qū)房市過熱的勢(shì)頭得到遏制，如廣州、深圳等城市的房?jī)r(jià)曾一度下降，其他熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也有所減弱。

據(jù)央行上海總部2月信貸報(bào)告稱，受房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮、個(gè)人房貸提前還款增加和新建商品房供應(yīng)減少等因素的影響，2月，上海中資銀行個(gè)人房貸微增0.06億元，同比少增2億元。

“樓市觀望情緒依舊明顯，大城市房市近期走向依然不明朗，房?jī)r(jià)上漲的壓力和沖動(dòng)仍在，這會(huì)使炒房情緒再度抬頭。”汪利娜表示。

另外，前段時(shí)間房市交易的慘淡也使得銀行的房貸業(yè)務(wù)縮水嚴(yán)重，銀行存在對(duì)二套房貸“暗降”門檻的動(dòng)機(jī)。

財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究主任史建平教授認(rèn)為，當(dāng)前房市供需的基本格局并未改變，尤其是在北京、上海這些大城市，剛性需求仍然很大，所以房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)存在。

“信貸與房?jī)r(jià)已經(jīng)形成緊密的互動(dòng)關(guān)系，一旦信貸開閘，房?jī)r(jià)將很可能快速攀升。”另有業(yè)內(nèi)人士表示。

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