幾乎同一時(shí)間，國(guó)內(nèi)兩大經(jīng)濟(jì)前沿城市上海和深圳宣布全面開(kāi)征土地使用稅。兩大城市按土地所在的不同區(qū)域，將納稅分為6個(gè)等級(jí)，上海的稅額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.5至30元，深圳為每平方米3元至30元，征收對(duì)象為城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。

    城鎮(zhèn)土地使用稅于1998年開(kāi)征，不過(guò)部分地區(qū)一直未征收。今年2月，國(guó)稅總局公布了國(guó)務(wù)院《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》的通知。按照修改后的規(guī)定，自今年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍。由此，各地政府陸續(xù)開(kāi)始提高土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)，并制定地方規(guī)則加緊征收。

    嘉賓：陳煒

    世邦魏理仕上海公司住宅部高端董事

    活動(dòng)策劃：柯鵬李和裕

    主持/整理：李和裕

 
    信號(hào)作用明顯

    主持人：您較關(guān)注此次出臺(tái)的城鎮(zhèn)土地使用稅征收辦法的哪些內(nèi)容？

    陳煒：從明年1月1日起上海就將開(kāi)始按照新的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。上海將土地使用稅劃分為6個(gè)納稅區(qū)域，每平方米每年需納稅從1.5元至30元不等，對(duì)于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等非居住用房都需征稅，而區(qū)域內(nèi)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地、個(gè)人居住用房屋及院落用地等依然免征城鎮(zhèn)土地使用稅。上海稅務(wù)部門(mén)已表示，頭次城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)要求在明年1月20號(hào)之前完成，市民已居住或?qū)①?gòu)建的房子及空置的房屋都不需要繳納土地使用稅，但用于出租的房子要繳納土地使用稅。

    城鎮(zhèn)土地使用稅作為我國(guó)目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的先進(jìn)稅種，很早就開(kāi)征了，只不過(guò)以前部分地區(qū)一直未實(shí)行，同時(shí)偏低的納稅標(biāo)準(zhǔn)也使其失去了調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。因此今年國(guó)稅總局提出將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原基礎(chǔ)上提高2倍，同時(shí)將外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)也納入征稅范圍等要求。此次上海和深圳只是落實(shí)國(guó)家政策，但也需要看到其中的信號(hào)意義——今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)稅費(fèi)調(diào)控的新階段，如二手房交易土地增值稅、個(gè)人所得稅等，下半年來(lái)則對(duì)保有環(huán)節(jié)稅的呼聲很高，如要求盡快開(kāi)征物業(yè)稅、大戶型保有稅等，以期通過(guò)持續(xù)性的成本提高來(lái)抑制投資。我還認(rèn)為，明年的房地產(chǎn)調(diào)控仍會(huì)是指向調(diào)控投資，而開(kāi)征土地使用稅也是為了給物業(yè)稅做準(zhǔn)備。

    “獲益者”將受考驗(yàn)

    主持人：您認(rèn)為開(kāi)征城鎮(zhèn)土地使用稅會(huì)對(duì)樓市購(gòu)賣(mài)雙方產(chǎn)生什么影響？

    陳煒：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，成本壓力還是有所增加的。如上海新的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為每平方米年1.5—30元，以每平方米15元來(lái)計(jì)算，10萬(wàn)平方米的土地1年需要繳納的土地使用稅就是150萬(wàn)元，對(duì)于一些擁有上千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備的"地主"來(lái)說(shuō)，土地使用稅將更驚人。因此業(yè)內(nèi)人士普遍判斷持有成本提高將迫使開(kāi)發(fā)商加緊項(xiàng)目建設(shè)、減少土地空置的時(shí)間，捂盤(pán)的情況也有望得到緩解，但考慮到稅收對(duì)投資者也會(huì)造成心理影響，開(kāi)發(fā)商手中一些投資性物業(yè)的銷(xiāo)售或受挫。同時(shí)對(duì)手中握有較多資源的房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，財(cái)報(bào)多少會(huì)因這筆稅務(wù)支出而受到影響。不過(guò)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)還在，征稅應(yīng)該不會(huì)影響它們的土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

    對(duì)普通居民來(lái)說(shuō)，開(kāi)征土地使用稅的影響則不大，因?yàn)樵撜哚槍?duì)的是能獲得投資性收益的單位及個(gè)人，所以有房屋在出租的投資者才會(huì)比較緊張。而按地段的好壞，所要付出的稅費(fèi)成本會(huì)有高低，究竟合不合算、肉不肉疼，還要和租金相比較。

    加快土地開(kāi)發(fā)

    主持人：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦新稅開(kāi)征，其土地運(yùn)作成本將增加，您認(rèn)為這樣會(huì)對(duì)閑置土地消化起到促進(jìn)作用嗎？開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)把新成本轉(zhuǎn)加到房?jī)r(jià)上？

    陳煒：今年以來(lái)，國(guó)家對(duì)于土地的調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決。而土地使用稅政策的出發(fā)點(diǎn)，也正是為了抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地。對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商批建用地越大越好的現(xiàn)象，征收土地使用稅將提高其使用成本，督促其盡快開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地的行為，還需要相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格執(zhí)法，稅收還只是起到一種調(diào)節(jié)、輔助的作用。此外，市場(chǎng)人士判斷，土地使用稅提高是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的延續(xù)，除了有利于抑制土地空置現(xiàn)象，因提高的稅額在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占比例很小，所以不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。
 

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