房貸“緊縮”的靴子無懸念地掉了下來：央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購套（含）以上住房頭付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的１．１倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)下樓市供求關(guān)系緊張、房價(jià)進(jìn)入上升通道的情勢下，“緊縮”房貸身兼二任：長期可控制銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，短期可擠壓部分樓市泡沫。但樓市既有格局難以因此徹底改變。

　　收緊房貸頭在控制銀行風(fēng)險(xiǎn)

    如何解讀央行和銀監(jiān)會(huì)在此時(shí)推出房貸新政策？“長控風(fēng)險(xiǎn)，短抑需求?！便y行業(yè)人士如此回答。

    “有些地方的房價(jià)實(shí)在高得離譜，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺房貸指導(dǎo)意見對于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有好處。”深發(fā)展上海分行黃浦支行的龔行長說。

    多位銀行業(yè)人士認(rèn)為，提高套按揭住房頭付較直接的動(dòng)因有二：一是今年以來，房價(jià)漲幅過大、漲速過快，房貸風(fēng)險(xiǎn)不斷積累、逐漸加大。早在去年１０月，上海銀監(jiān)局就披露，個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢較明顯，連續(xù)３個(gè)月以上違約的房貸客戶超過萬人。但當(dāng)時(shí)各家商業(yè)銀行并未引以為戒，理念上還是認(rèn)為房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，行動(dòng)上依舊瘋搶房貸客戶。美國次貸危機(jī)的爆發(fā)給國內(nèi)的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘，盡管國內(nèi)的房貸與美國次貸差別很大，建設(shè)銀行在９月下旬披露的一則報(bào)告還是令人警醒，報(bào)告認(rèn)為我國將進(jìn)入房貸違約的高風(fēng)險(xiǎn)期。

    “提高對購購套及以上住房貸款的頭付比例”連同加大對住房貸款的審查力度等一起，成為建行報(bào)告完善風(fēng)險(xiǎn)管理的政策建議。在此背景下，銀行普遍加強(qiáng)了對房貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。

    二是，由于今年樓市持續(xù)火熱，大多數(shù)商業(yè)銀行在七八月份就完成了全年的房貸指標(biāo)，現(xiàn)在“回籠多少貸款才能放出多少新貸款”，因而房貸從緊也就是自然而然的事。

　   部分樓市泡沫將被擠壓

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管銀行的出發(fā)點(diǎn)在于防范風(fēng)險(xiǎn)，提高房貸頭付比例在客觀上還能起到通過金融杠桿直接干預(yù)需求的效果。

    “原來頭付比例較低，借助房貸杠桿，不多的自有資金就可以炒多套房，頭付提高后，相同資金可按揭的住房套數(shù)會(huì)減少。樓市泡沫可能因此得到部分?jǐn)D壓?！敝性禺a(chǎn)的葉有榮說，對于抑制這部分炒房者的虛假需求，提高頭付比例比加息將更為有效。

    比較樂觀的預(yù)計(jì)是，提高套按揭住房頭付及利率對房地產(chǎn)市場購方心理將產(chǎn)生直接影響，因?yàn)樗蚴袌雒鞔_傳遞了政策面對投資住房的否定性傾向。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，這是現(xiàn)時(shí)對樓市較直接的調(diào)控，如若各商業(yè)銀行不折不扣地將央行的通知執(zhí)行到位，房地產(chǎn)市場將會(huì)有約三成的購房人會(huì)受到影響，部分需求會(huì)被遏制。

    建設(shè)銀行在央行公布提高套房頭付比例的同，率先推出放貸新政策，明確個(gè)人房貸支持套自用住房，對套（含）以上住房貸款，逐步降低貸款成數(shù)。

    中信銀行副行長曹彤此前在接受媒體采訪時(shí)曾表示，中信銀行今后的房貸政策將是滿足自住性購房客戶，“回避”投資、投機(jī)性客戶。（記者 徐壽松）

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