房貸“緊縮”的靴子無懸念地掉了下來：央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購套（含）以上住房頭付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的１．１倍。業(yè)內人士認為，在當下樓市供求關系緊張、房價進入上升通道的情勢下，“緊縮”房貸身兼二任：長期可控制銀行房貸風險，短期可擠壓部分樓市泡沫。但樓市既有格局難以因此徹底改變。

　　收緊房貸頭在控制銀行風險

    如何解讀央行和銀監(jiān)會在此時推出房貸新政策？“長控風險，短抑需求?！便y行業(yè)人士如此回答。

    “有些地方的房價實在高得離譜，央行、銀監(jiān)會出臺房貸指導意見對于控制信貸風險有好處?！鄙畎l(fā)展上海分行黃浦支行的龔行長說。

    多位銀行業(yè)人士認為，提高套按揭住房頭付較直接的動因有二：一是今年以來，房價漲幅過大、漲速過快，房貸風險不斷積累、逐漸加大。早在去年１０月，上海銀監(jiān)局就披露，個人住房貸款質量下滑趨勢較明顯，連續(xù)３個月以上違約的房貸客戶超過萬人。但當時各家商業(yè)銀行并未引以為戒，理念上還是認為房貸是銀行的優(yōu)質資產，行動上依舊瘋搶房貸客戶。美國次貸危機的爆發(fā)給國內的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘，盡管國內的房貸與美國次貸差別很大，建設銀行在９月下旬披露的一則報告還是令人警醒，報告認為我國將進入房貸違約的高風險期。

    “提高對購購套及以上住房貸款的頭付比例”連同加大對住房貸款的審查力度等一起，成為建行報告完善風險管理的政策建議。在此背景下，銀行普遍加強了對房貸風險的關注。

    二是，由于今年樓市持續(xù)火熱，大多數商業(yè)銀行在七八月份就完成了全年的房貸指標，現在“回籠多少貸款才能放出多少新貸款”，因而房貸從緊也就是自然而然的事。

　   部分樓市泡沫將被擠壓

    業(yè)內人士認為，盡管銀行的出發(fā)點在于防范風險，提高房貸頭付比例在客觀上還能起到通過金融杠桿直接干預需求的效果。

    “原來頭付比例較低，借助房貸杠桿，不多的自有資金就可以炒多套房，頭付提高后，相同資金可按揭的住房套數會減少。樓市泡沫可能因此得到部分擠壓?！敝性禺a的葉有榮說，對于抑制這部分炒房者的虛假需求，提高頭付比例比加息將更為有效。

    比較樂觀的預計是，提高套按揭住房頭付及利率對房地產市場購方心理將產生直接影響，因為它向市場明確傳遞了政策面對投資住房的否定性傾向。漢宇地產總經理施宏睿認為，這是現時對樓市較直接的調控，如若各商業(yè)銀行不折不扣地將央行的通知執(zhí)行到位，房地產市場將會有約三成的購房人會受到影響，部分需求會被遏制。

    建設銀行在央行公布提高套房頭付比例的同，率先推出放貸新政策，明確個人房貸支持套自用住房，對套（含）以上住房貸款，逐步降低貸款成數。

    中信銀行副行長曹彤此前在接受媒體采訪時曾表示，中信銀行今后的房貸政策將是滿足自住性購房客戶，“回避”投資、投機性客戶。（記者 徐壽松）

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