自己剛剛購(gòu)下一套房子，還沒(méi)等過(guò)戶，賣主就過(guò)世了。已經(jīng)交付的房款會(huì)不會(huì)打水漂？購(gòu)主老劉不禁擔(dān)心起來(lái)，當(dāng)他找到賣主的家人想要回房款時(shí)，不論是代理賣房的賣主外孫，還是該房的繼承人都認(rèn)為，房款自己沒(méi)有收到，不應(yīng)該由自己退房款。可賣主已經(jīng)去世，自己6.3萬(wàn)元的房款難道就這樣成了死賬？本期法官說(shuō)法為您講述：交完房款房主過(guò)世，想要退房找誰(shuí)要錢？

    交完房款 賣主去世

    2005年秋季，老劉看好了位于大東區(qū)東二臺(tái)子街的一處住房。賣房的王老太說(shuō)，房子是老伴生前留給自己的，面積不到40平方米，要價(jià)6.3萬(wàn)元。老劉一算，這價(jià)很便宜。雖然房證上寫(xiě)的是高某的名字，但王老太是房主高某的老伴，老伴去世了，王老太賣房不是很正常嗎？老劉生怕如此便宜的房子被別人購(gòu)走，便約定在當(dāng)年10月30日簽訂房屋購(gòu)賣協(xié)議書(shū)。因?yàn)橥趵咸晔乱迅撸阄?0多歲的外孫白楊 簽協(xié)議以及收房款等所有賣房的事宜。6.3萬(wàn)元房款交齊后，白楊將房證和鑰匙給了老劉。

    正當(dāng)老劉準(zhǔn)備進(jìn)住時(shí)，一個(gè)意外的消息傳來(lái)，就在當(dāng)年的12月9日,賣房的王老太去世了。剛購(gòu)房子不過(guò)一個(gè)多月，賣主就去世了，可房產(chǎn)證上寫(xiě)的是王老太老伴的名字，這過(guò)戶的手續(xù)可咋辦?。坷蟿⒄业教胬牙奄u房的白楊交涉此事。

    想要退房 陷入困局

    沒(méi)想到白楊卻說(shuō)：“我就是替姥姥代收一下，房錢又沒(méi)給我，憑啥跟我要錢？現(xiàn)在房子由高麗繼承，你應(yīng)該找高麗?！贝撕螅?dāng)老劉再來(lái)到自己花了6.3萬(wàn)元購(gòu)來(lái)的房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)，房子里已經(jīng)有人住了，入住人就是白楊所說(shuō)的高麗。

    那么這個(gè)高麗究竟是誰(shuí)呢？原來(lái)，王老太在賣房時(shí)，這個(gè)房子就存在著爭(zhēng)議，而王老太的家庭關(guān)系也十分復(fù)雜。王老太和原房主高某本是再婚夫妻。結(jié)婚時(shí)，丈夫就有五名子女，高麗是高某的三女兒。在結(jié)婚時(shí)，王老太也有一個(gè)養(yǎng)女，名叫蔣冰，而白楊就是蔣冰的兒子。2001年10月7日，王老太的丈夫去世，丈夫名下的這套房子并沒(méi)有在當(dāng)時(shí)進(jìn)行遺產(chǎn)分配，也沒(méi)有更名，只是由王老太一直住著。2005年12月9日，王老太也去世了。此后不久，為了處理該房的繼承事宜，高家的五名兄弟姐妹在該房的房屋管理部門簽署書(shū)面意見(jiàn)，同意將該房歸屬老三高麗的名下。之后，高麗就以繼承遺產(chǎn)的名義住了進(jìn)來(lái)。

    法庭交鋒 都不認(rèn)賬

    幾次協(xié)商未果后，去年12月12日，老劉將高麗告上了大東區(qū)人民法院。老劉覺(jué)得，現(xiàn)在既然房子由高麗繼承并居住，就應(yīng)該由高麗還錢。同時(shí)，當(dāng)時(shí) 賣房的白楊和他的母親蔣冰也被追加為第三人一同出庭。

    在法庭上，高麗稱：這個(gè)房子是我爸爸留下的。爸爸去世后，房子并沒(méi)有進(jìn)行遺產(chǎn)分配，因此，也不能更名。對(duì)于這個(gè)情況，繼母王老太和她的養(yǎng)女蔣冰、外孫白楊都是知情的。而他們?nèi)嗽诿髦孔硬粚儆谧约?，并且不能過(guò)戶的情況下還賣房，讓老劉受到了損失，這屬于他們?nèi)说墓餐墼p，與我無(wú)關(guān)。再說(shuō)了，老劉在購(gòu)房的時(shí)候也沒(méi)有到房屋管理部門征求意見(jiàn)，自己也應(yīng)該承擔(dān)一部分責(zé)任。現(xiàn)在他付了6.3萬(wàn)元的房款，誰(shuí)拿了這筆錢就應(yīng)該找誰(shuí)要。我既不是賣房的，也沒(méi)有拿到房款，憑啥我成了被告？

    但白楊的母親蔣冰稱：我沒(méi)有賣房，賣房的是我的養(yǎng)母，房款并沒(méi)有在我這里。現(xiàn)在，我放棄繼承母親的遺產(chǎn)，所以也不應(yīng)該由我還錢。

    兩人都說(shuō)房款不在自己手里，那么，房款究竟到哪里去了？根據(jù)白楊的說(shuō)法，自己雖然收到了這筆房款，但在給王老太看病和購(gòu)購(gòu)墓地的時(shí)候全部花完了。但對(duì)于代理姥姥賣房的事情，白楊說(shuō)自己當(dāng)時(shí)并不知道這種行為違法，更不知道房子先得通過(guò)所有繼承人的同意才能購(gòu)賣。在賣房的過(guò)程中，自己只是充當(dāng)了委托代理人的角色。況且，購(gòu)主老劉在明知原房主高某已經(jīng)死亡的情況下，仍然購(gòu)購(gòu)該房，也有部分責(zé)任，而自己是無(wú)辜的?，F(xiàn)在，房子已經(jīng)由高麗繼承，實(shí)際占有人就是高麗，誰(shuí)占有房屋就應(yīng)該找誰(shuí)要房款。

    法官說(shuō)法：繼承人還錢

    法院經(jīng)審理認(rèn)為：該房屋的所有人高某死后，妻子王老太在沒(méi)有經(jīng)過(guò)其他繼承人同意的情況下就把該房轉(zhuǎn)讓給老劉，因此老劉與王老太簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，王老太應(yīng)該返還6.3萬(wàn)元的購(gòu)房款。因?yàn)橥趵咸谫u房后就已經(jīng)死亡，故應(yīng)該由其繼承人在遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)返還義務(wù)?，F(xiàn)在，高某和王老太的四名子女以及王老太的養(yǎng)女都放棄繼承房產(chǎn)，故應(yīng)該由遺產(chǎn)的繼承人高麗在遺產(chǎn)繼承范圍內(nèi)承擔(dān)給付責(zé)任。同時(shí)白楊是王老太的外孫，他應(yīng)該知道王老太轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)存在爭(zhēng)議，但他仍作為代理人為其進(jìn)行代理活動(dòng)，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，白楊應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。

    同時(shí)，被告高麗提出，應(yīng)該由白楊承擔(dān)不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)，法院認(rèn)為，作為本案訴爭(zhēng)房屋的原告老劉，既可以向房屋繼承人主張房屋購(gòu)賣無(wú)效的返還義務(wù)，也可以向白楊主張不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)，這是當(dāng)事人的訴訟權(quán)力?，F(xiàn)在老劉選擇了房屋購(gòu)賣無(wú)效的返還義務(wù)，法院應(yīng)該據(jù)此審理。法院較終判決，被告高麗給付原告老劉購(gòu)房款6.3萬(wàn)元，第三人白楊承擔(dān)連帶責(zé)任。   （記者 尚志文 通訊員 戚力凱）

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    購(gòu)購(gòu)二手房應(yīng)該注意啥？

    法官提醒市民，購(gòu)購(gòu)二手房時(shí),一定要到房產(chǎn)管理部門查清房子狀況，具體說(shuō)來(lái)有以下幾點(diǎn)：

    一、要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。代理人要查驗(yàn)代理委托書(shū)是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書(shū)等等。同時(shí)還有：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。

    二、向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。查驗(yàn)的具體方式是：

    1．房主是誰(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；

    2．檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；

    3．登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；

    4．成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；

    5．其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

    三、查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。

    總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。（尚志文）
 

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