自己剛剛購下一套房子，還沒等過戶，賣主就過世了。已經(jīng)交付的房款會不會打水漂？購主老劉不禁擔(dān)心起來，當(dāng)他找到賣主的家人想要回房款時，不論是代理賣房的賣主外孫，還是該房的繼承人都認(rèn)為，房款自己沒有收到，不應(yīng)該由自己退房款?？少u主已經(jīng)去世，自己6.3萬元的房款難道就這樣成了死賬？本期法官說法為您講述：交完房款房主過世，想要退房找誰要錢？

    交完房款 賣主去世

    2005年秋季，老劉看好了位于大東區(qū)東二臺子街的一處住房。賣房的王老太說，房子是老伴生前留給自己的，面積不到40平方米，要價6.3萬元。老劉一算，這價很便宜。雖然房證上寫的是高某的名字，但王老太是房主高某的老伴，老伴去世了，王老太賣房不是很正常嗎？老劉生怕如此便宜的房子被別人購走，便約定在當(dāng)年10月30日簽訂房屋購賣協(xié)議書。因為王老太年事已高，便委托20多歲的外孫白楊 簽協(xié)議以及收房款等所有賣房的事宜。6.3萬元房款交齊后，白楊將房證和鑰匙給了老劉。

    正當(dāng)老劉準(zhǔn)備進住時，一個意外的消息傳來，就在當(dāng)年的12月9日,賣房的王老太去世了。剛購房子不過一個多月，賣主就去世了，可房產(chǎn)證上寫的是王老太老伴的名字，這過戶的手續(xù)可咋辦??？老劉找到替姥姥賣房的白楊交涉此事。

    想要退房 陷入困局

    沒想到白楊卻說：“我就是替姥姥代收一下，房錢又沒給我，憑啥跟我要錢？現(xiàn)在房子由高麗繼承，你應(yīng)該找高麗。”此后，當(dāng)老劉再來到自己花了6.3萬元購來的房子時，卻發(fā)現(xiàn)，房子里已經(jīng)有人住了，入住人就是白楊所說的高麗。

    那么這個高麗究竟是誰呢？原來，王老太在賣房時，這個房子就存在著爭議，而王老太的家庭關(guān)系也十分復(fù)雜。王老太和原房主高某本是再婚夫妻。結(jié)婚時，丈夫就有五名子女，高麗是高某的三女兒。在結(jié)婚時，王老太也有一個養(yǎng)女，名叫蔣冰，而白楊就是蔣冰的兒子。2001年10月7日，王老太的丈夫去世，丈夫名下的這套房子并沒有在當(dāng)時進行遺產(chǎn)分配，也沒有更名，只是由王老太一直住著。2005年12月9日，王老太也去世了。此后不久，為了處理該房的繼承事宜，高家的五名兄弟姐妹在該房的房屋管理部門簽署書面意見，同意將該房歸屬老三高麗的名下。之后，高麗就以繼承遺產(chǎn)的名義住了進來。

    法庭交鋒 都不認(rèn)賬

    幾次協(xié)商未果后，去年12月12日，老劉將高麗告上了大東區(qū)人民法院。老劉覺得，現(xiàn)在既然房子由高麗繼承并居住，就應(yīng)該由高麗還錢。同時，當(dāng)時 賣房的白楊和他的母親蔣冰也被追加為第三人一同出庭。

    在法庭上，高麗稱：這個房子是我爸爸留下的。爸爸去世后，房子并沒有進行遺產(chǎn)分配，因此，也不能更名。對于這個情況，繼母王老太和她的養(yǎng)女蔣冰、外孫白楊都是知情的。而他們?nèi)嗽诿髦孔硬粚儆谧约?，并且不能過戶的情況下還賣房，讓老劉受到了損失，這屬于他們?nèi)说墓餐墼p，與我無關(guān)。再說了，老劉在購房的時候也沒有到房屋管理部門征求意見，自己也應(yīng)該承擔(dān)一部分責(zé)任。現(xiàn)在他付了6.3萬元的房款，誰拿了這筆錢就應(yīng)該找誰要。我既不是賣房的，也沒有拿到房款，憑啥我成了被告？

    但白楊的母親蔣冰稱：我沒有賣房，賣房的是我的養(yǎng)母，房款并沒有在我這里。現(xiàn)在，我放棄繼承母親的遺產(chǎn)，所以也不應(yīng)該由我還錢。

    兩人都說房款不在自己手里，那么，房款究竟到哪里去了？根據(jù)白楊的說法，自己雖然收到了這筆房款，但在給王老太看病和購購墓地的時候全部花完了。但對于代理姥姥賣房的事情，白楊說自己當(dāng)時并不知道這種行為違法，更不知道房子先得通過所有繼承人的同意才能購賣。在賣房的過程中，自己只是充當(dāng)了委托代理人的角色。況且，購主老劉在明知原房主高某已經(jīng)死亡的情況下，仍然購購該房，也有部分責(zé)任，而自己是無辜的?，F(xiàn)在，房子已經(jīng)由高麗繼承，實際占有人就是高麗，誰占有房屋就應(yīng)該找誰要房款。

    法官說法：繼承人還錢

    法院經(jīng)審理認(rèn)為：該房屋的所有人高某死后，妻子王老太在沒有經(jīng)過其他繼承人同意的情況下就把該房轉(zhuǎn)讓給老劉，因此老劉與王老太簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，王老太應(yīng)該返還6.3萬元的購房款。因為王老太在賣房后就已經(jīng)死亡，故應(yīng)該由其繼承人在遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)返還義務(wù)?，F(xiàn)在，高某和王老太的四名子女以及王老太的養(yǎng)女都放棄繼承房產(chǎn)，故應(yīng)該由遺產(chǎn)的繼承人高麗在遺產(chǎn)繼承范圍內(nèi)承擔(dān)給付責(zé)任。同時白楊是王老太的外孫，他應(yīng)該知道王老太轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)存在爭議，但他仍作為代理人為其進行代理活動，根據(jù)我國法律規(guī)定，白楊應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。

    同時，被告高麗提出，應(yīng)該由白楊承擔(dān)不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)，法院認(rèn)為，作為本案訴爭房屋的原告老劉，既可以向房屋繼承人主張房屋購賣無效的返還義務(wù)，也可以向白楊主張不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)，這是當(dāng)事人的訴訟權(quán)力?，F(xiàn)在老劉選擇了房屋購賣無效的返還義務(wù)，法院應(yīng)該據(jù)此審理。法院較終判決，被告高麗給付原告老劉購房款6.3萬元，第三人白楊承擔(dān)連帶責(zé)任。   （記者 尚志文 通訊員 戚力凱）

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    購購二手房應(yīng)該注意啥？

    法官提醒市民，購購二手房時,一定要到房產(chǎn)管理部門查清房子狀況，具體說來有以下幾點：

    一、要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。同時還有：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購購的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

    二、向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：

    1．房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；

    2．檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；

    3．登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；

    4．成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；

    5．其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

    三、查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

    總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。（尚志文）

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