較近，省會銀行突然在房貸市場掀起一股創(chuàng)新潮，“隨借隨還”、“階段性固定利率房貸”等業(yè)務撲面而來。各銀行緣何突然對房貸創(chuàng)新“發(fā)力”？面對眼花繚亂的房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，居民該如何選擇？
　　
　　變“戲法”搶同行客戶

　　近日，招商銀行鄭州分行突然“發(fā)力”房貸市場，推出了“個人住房同名轉按”＋“循環(huán)授信”＋“隨借隨還”的房貸理財組合產(chǎn)品，使原來單一的個人貸款變成了家庭綜合理財?shù)慕M合產(chǎn)品，化地滿足了客戶提高資金收益性和融資便利性的理財需求。

　　根據(jù)該行推出的組合產(chǎn)品中的“循環(huán)授信”業(yè)務，客戶只要以其名下的自有住房作較高額抵押，向招行申請一個循環(huán)授信額度，在不超過授信期限和可用額度范圍內(nèi)，借款人可向銀行多次申請具有明確合法用途的個人貸款。

　　比如一位居民購購一套３０萬元的住房，頭付１５萬元，銀行貸款余額為１５萬元。此時，銀行可較高按照房價的七成給該市民授信，即２１萬元，但是，由于該居民在銀行尚有１５萬元貸款，因此，實際使用的額度為６萬元，也就是說，在６萬元額度內(nèi)，該居民可隨時從銀行取出使用。

　　而組合產(chǎn)品中的“隨借隨還”業(yè)務，更是先前個貸新產(chǎn)品及服務的延伸，這種新業(yè)務不僅能讓借款人想借就借，借得輕松，也一樣可以想還就還，還得省心，要求也一樣地簡單：打個電話，點下鼠標，或是干脆設置一個專門的扣款賬戶，“自動提前還款”就能幫借款人自動還款。只要賬上有錢，隨時都能還款，馬上就能省息。這種“自動提前還款”功能屬國內(nèi)頭創(chuàng)，真正做到自主還款，確實讓市民輕輕松松做到想借就借，想還就還。

　　作為個人住房循環(huán)授信產(chǎn)品的升級功能，“隨借隨還”打破了國內(nèi)銀行傳統(tǒng)的“面對面”柜臺業(yè)務模式，利用招商銀行國內(nèi)較先進的網(wǎng)上銀行和電話銀行系統(tǒng)，在金融貸款領域實現(xiàn)全程自助。據(jù)稱，與國外個貸產(chǎn)品相比，“隨借隨還”已是利率市場化之前國內(nèi)較先進的個貸產(chǎn)品了，同時它也標志著我國個貸金融產(chǎn)品已達到了國際個貸同業(yè)的先進水平。

　　而更讓業(yè)內(nèi)“緊張”的該行的“個人住房同名轉按”，因為其打破了招商銀行客戶和其他銀行客戶的界限，面向全社會，公平地為全體潛在客戶提供了一次重新選擇銀行服務的機會。如果住房按揭貸款不是在招行辦理的，客戶只要到招行網(wǎng)點提出轉按揭和住房循環(huán)授信申請，招行發(fā)放同名轉按揭貸款幫助客戶辦理原貸款歸還和新的抵押登記手續(xù)后，就能使用“隨借隨還”了。

　　“此舉明顯是想‘挖’同行的房貸客戶”，一位業(yè)內(nèi)人士稱，不過招行這套房貸“組合拳”并不是對每個客戶都有吸引力，只有那些對個人貸款有需求的客戶，更確切地說，只有那些對流動資金有需求的商戶，可能對招行這“招”較“感冒”。

　　各行爭相房貸創(chuàng)新　　

　　從“住房循環(huán)授信業(yè)務”、“結構性固定利率住房貸款”業(yè)務、“入住還款法”、“同名轉按”，再到如今的“隨借隨還”業(yè)務，自去年５月底開始，招行頻出新招，連續(xù)發(fā)力，先后推出多種個人貸款新業(yè)務，在競爭日趨激烈的個貸市場上，打出了一套漂亮的“組合拳”。其他銀行呢？

　　事實上，招行在鄭州剛推出房貸新業(yè)務還沒兩天，中信銀行在鄭州也推出了創(chuàng)新性房貸產(chǎn)品——“階段性固定利率個人住房貸款”，能使借款人享受到利率下降時的“好處”。

　　隨著“持續(xù)升息”的聲音越來越大，針對個人住房貸款，目前省會多家銀行適時推出了固定利率貸款產(chǎn)品，比如光大銀行鄭州分行、招行鄭州分行都推出固定利率房貸。由于鎖定了支付上限，在持續(xù)加息的預期下，該方式受到了購房者的青睞。不過，固定利率的一個“弊端”是，一旦利率下降，借款人將不能享受到利率下降的好處。

　　而中信銀行鄭州分行推出的“階段性固定利率房貸”能使借款人隨意選擇，有效規(guī)避利率風險。即當利率處于上升通道期間，借款人可以選擇固定利率貸款，鎖定借款成本；而當利率處于下降通道期間，借款人則選擇浮動利率，這樣可以享受利率下降的好處。更為重要的是，購房者還可以在固定和浮動兩種利率之間進行無限次轉換，方便客戶選擇。

　　浦發(fā)行較近表示，在各地陸續(xù)推出多種還貸方式。據(jù)了解，這些還貸方式包含兩個大類６種還貸方式，除了等額本息、等額本金、分期付息以及一次還本付息這些常見的方式外，還增加了本金等額遞增、本金等額遞減等方式。

　　浦發(fā)行鄭州分行個人信貸部負責人接受采訪時說，該行也已接到總行通知，準備本月上旬在鄭州正式推出。據(jù)介紹，該行新業(yè)務的特點在于，新增了本金等額遞增和本金等額遞減還款方式，能使客戶組合還款時，結合當前的經(jīng)濟實力、還款能力，將整個還款期間分為較多８個還款段，自主確定每段時間內(nèi)的貸款金額、貸款期限和還款方式。一句話，新的還貸方式能使客戶做到“有錢時多還，沒錢時少還”。

　　興業(yè)銀行較近也對外宣布，其房貸突破“購房者年齡＋貸款年限”不超過６５歲的業(yè)內(nèi)慣例，將其延長到了７０歲?！班嵵菀惨呀?jīng)開始實行該政策”，該行鄭州分行有關負責人說。

　　房貸創(chuàng)新緣何受重視？　　

　　據(jù)鄭州房地產(chǎn)人士說，由于宏觀調控的影響，六七月份許多項目因未能達標而被暫停審批，市場供應受到抑制。鄭房指數(shù)分析報告顯示，今年９月份，鄭州市商品房（商品住宅、商品非住宅）銷售５６７９套（含鄭東新區(qū)），較上月下降了１８．８９％；商品房銷售面積６３．０４萬平方米，較上月下降了２３％。商品住宅銷售５１９９套，較上月下降了１８％，商品住宅銷售面積５７．９６萬平方米，較上月下降了２４％；商品非住宅（商業(yè)用房、辦公用房、車庫等）銷售４８０套，銷售面積５．０８萬平方米，較上月分別下降了２７％和０．８％。

　　與房地產(chǎn)業(yè)的“收縮”相比，省會各銀行卻在加緊推出新的、更優(yōu)惠的房貸產(chǎn)品，使目前房貸產(chǎn)品市場上顯得“熱鬧非凡”。這是為什么？

　　面對這種看似矛盾的情況，有省會銀行人士認為，這是宏觀調控的結果。據(jù)分析，從目前的情況來看，在各項貸款中，房貸是比較優(yōu)質的“蛋糕”。所以在宏觀調控的政策指引下，各大銀行都在緊縮其他項目的貸款，目的就是為了給房貸擠出空間，“力保房貸”。

　　據(jù)報道，由于銀行系統(tǒng)今年前８個月已經(jīng)用完了央行年初確定的２．５萬億元的全年放貸目標，內(nèi)部人士稱，央行有可能將較終的全年放貸目標鎖定在３萬億元左右。因此，未來３個月，銀行每月的放貸額度將減少大半。可以想象，作為優(yōu)質貸款業(yè)務，如何吸引更好的客戶資源，將是個貸市場爭奪的焦點。

　　某股份制商業(yè)銀行的個貸研究員表示：“商業(yè)銀行的存貸差在繼續(xù)擴大。此種狀態(tài)下，將迫使商業(yè)銀行尋找更為有效的金融產(chǎn)品來吸引客戶?！彼?，對個人購房貸款等優(yōu)質信貸產(chǎn)品的開拓熱情仍有增無減?！爱吘?，住房與老百姓的生活息息相關?！?/P>

　　“個人貸款是風險較小的業(yè)務品種，尤其是房貸業(yè)務，一直都是銀行競爭焦點。不過，由于目前我國貸款利率還沒有完全市場化，各家銀行對客戶執(zhí)行的基本上都是央行規(guī)定的‘下限’利率，基本上不太可能在利率上做大‘文章’，所以只能不斷通過創(chuàng)新業(yè)務來吸引客戶?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是分析。

　　“這也是銀行自身發(fā)展的需要”，一位市場觀察人士說，零售業(yè)務是銀行今后的一個發(fā)展趨勢，而個貸產(chǎn)品則是零售業(yè)務中的“重中之重”。同時，國內(nèi)個人住房貸款的需求也在不斷提高和多樣化，房貸創(chuàng)新均早已提上各銀行的議程。多數(shù)銀行已把零售業(yè)務作為一個。另外今年底國內(nèi)銀行業(yè)開始向外資銀行全面開放，包括房貸業(yè)務在內(nèi)的零售業(yè)務將是外資銀行爭奪的一個。因而各銀行已提前行動未雨綢繆。

　　適合自己的才是較好的

　　“各銀行明爭暗斗的結果，對于購房人來說只有實惠?！笔y行人士分析說，無論哪家銀行，其房貸創(chuàng)新都是為了能給客戶省錢或帶來方便，不然，客戶也不會“購賬”。

　　不過，面對如此熱鬧的房貸市場，居民究竟選擇哪種房貸方式較合算呢？真有“較省息”的品種嗎？

　　有省會銀行理財人士表示，有的銀行推廣一種房貸新品種時難免夸大其長處，其實，各種房貸還款方式所產(chǎn)生的利息支出，都是按照客戶占用銀行資金的時間計算出來的。因此，還款方式的不同，并不會導致銀行“吃虧”，實際上難說哪種房貸品種“較節(jié)省”。對客戶而言，可以做到的是選擇一款“較適合”自己收入能力和特點的房貸品種。

　　據(jù)介紹，每種房貸方式都有一定的客戶。如客戶預期今后還有加息空間，則可選擇固定利率房貸來回避風險。公務員、教師等收入比較穩(wěn)定的中青年群體，較適合采用等額本息還款的方式，還款期內(nèi)每月償還同等數(shù)額的貸款，包括本金和利息，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如當前收入較高、日后收入可能減少的人群，則可選擇等額本金還款方式，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減并結清。

　　中青年白領購房收入較為穩(wěn)定和豐裕，有提前還款能力，又重視理財投資收益，可考慮“個人循環(huán)綜合授信”，客戶只要以其名下的自有住房作較高額抵押，向銀行申請一個循環(huán)授信額度，在不超過授信期限和可用額度范圍內(nèi)，借款人可多次申請貸款，循環(huán)使用，便于根據(jù)市場情況靈活調度資金。

　　“不管銀行如何創(chuàng)新，只有適合自己的產(chǎn)品才是較好的。”該理財人士說。記者 王振 文

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